Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

À Exma. Sra.

Dra. Tânia Mara Ahualli, Juíza da 1ª vara de Registros Públicos de São Paulo

Processo n. 1000755-76.2015.8.26.0100

Processo n. 1000755-76.2015.8.26.0100 – sentença – pedido indeferido – óbice registral mantido

Ref. Pedido de providências. Caução locatícia. Fiança. Dupla garantia – artigo 37, § único, da Lei 8.245/91.

Sérgio Jacomino, 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital de São Paulo, atendendo à determinação de Vossa Excelência de fls. 48, presta as seguintes informações:

Pequeno histórico

Foi prenotado nesta Serventia, sob n. 282.280, contrato de locação de imóvel situado na cidade de Poá – SP, datado de 14/11/2014.

Da cláusula “DÉCIMA SEGUNDA” do contrato consta estipulação quanto à garantia da locação, mencionando, num primeiro momento, que se trata de caução do imóvel objeto da matrícula n. 66.767 desta Serventia.

No entanto, a mesma cláusula menciona a solidariedade dos caucionantes e locatária, bem como renúncia expressa ao benefício de ordem previsto no artigo 827 do Código Civil.

O título foi devolvido, e, em seguida foi apresentado requerimento assinado pela locadora, buscando esclarecer a modalidade de garantia.

Da dupla garantia

Conforme consta do item “i” da cláusula “DÉCIMA SEGUNDA” do contrato de locação, “os caucionantes renunciam expressamente ao benefício de ordem previsto no artigo 827 do Código Civil, ficando expressamente instituída a solidariedade entre Caucionantes e Locatária pelo integral cumprimento das obrigações assumidas, até efetiva entrega das chaves.” (grifo nosso)

Também no item “h” da mesma cláusula consta que fica expressamente instituída a SOLIDARIEDADE entre locatária e os caucionantes. Também o item “c” indica garantia pessoal dos caucionantes.

Desse modo, embora tenha sido mencionada no contrato de locação a caução como garantia da obrigação, com indicação do imóvel objeto da matrícula 66.767, da mesma cláusula consta, especialmente no item “i”, de forma expressa e inequívoca, a responsabilidade pessoal dos proprietários, com menção à disposição própria da fiança, incorrendo na nulidade prevista no artigo 37, parágrafo único, da Lei 8.245/91.

Nos termos da recente decisão da Corregedoria Geral de Justiça de São Paulo, em caso semelhante, ao fazer menção aos artigos 827 e 828 do Código Civil – com renúncia ao benefício de ordem -, a cláusula 16 varre qualquer dúvida acerca de se tratar de fiança. (processo n. 9.630/2014, DJ de 25/02/2014)

Procurando sanar a duplicidade de garantia apontada na nota de devolução, a locadora apresentou requerimento, datado de 12/12/2014, esclarecendo a modalidade de garantia do contrato de locação como sendo caução, mas, em seguida, também confirmou as cláusulas referentes à fiança, que não foram excluídas ou afastadas. Alegou a interessada que em “um contrato particular, as partes podem convencionar livremente as cláusulas, sendo certo que, eventuais discussões a respeito deverão ser dirimidas pelas partes judicialmente”.

Tal alegação, no entanto, afronta claramente o artigo 37 da lei de locação, e, consequentemente, o princípio da legalidade presente na qualificação registral.

Cabe ao Oficial do Registro de Imóveis examinar a legalidade do título levado a averbação antes de permiti-la. (processo n. 9.630/2014)

Assim, confirmou-se a dupla garantia existente no contrato, além da caução, a intenção clara de também persistir com a fiança.

Conforme decisão acima mencionada,

É certo que a posição da jurisprudência, quando da análise de casos concretos, é no sentido de que, havendo dupla garantia, a segunda prevista é nula, prevalecendo, somente, a primeira. No entanto, até que seja declarada essa nulidade, as duas garantias existem no contrato. E se existem, contrariam o texto legal, que proíbe a cumulação.

Ademais, a garantia da locação, em favor da locadora, não pode ser esclarecida por documento firmado apenas por esta, sendo necessário também o comparecimento dos demais contratantes, em especial, os caucionantes (ou garantidores, no caso de garantia fidejussória), através de aditamento.

Da averbação da caução na matrícula n. 1.720

A parte interessada alega, ainda, que esse mesmo Oficial já averbou a caução, na matrícula 1.720 (Av.08), “nesses mesmos termos”, com relação ao contrato de locação assinado em 23/07/2014 (prenotação n. 279.028). No entanto, conforme se verifica da cópia do referido contrato, juntada aos autos (especialmente às fls. 39/40), a cláusula “SÉTIMA” não contém o item “i” acima mencionado. Ora, justamente o principal item que reproduz o artigo específico da fiança, com menção ao benefício de ordem (art. 827 do Código Civil) e solidariedade, não existe no contrato de 23/07/2014. A leitura da cláusula “SÉTIMA” torna possível a conclusão sobre a subsistência da caução como forma de garantia escolhida naquele contrato. E, ao contrário, a existência do item “i” no contrato ora em análise torna evidente a inclusão da fiança, além da caução.

Era o que me competia informar – o que sempre fazemos com respeito e acatamento.

São Paulo,  de fevereiro de 2015.

Sérgio Jacomino, oficial.

Eliane Mora De Marco, escrevente