Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

Interessados: E O e sua mulher H G O 

Venda e compra – escritura longeva. Alteração jurídica do imóvel. Tempus regit actum.

• Processo n. 1120203-09.2016.8.26.0100 – sentença – dúvida procedente.

SÉRGIO JACOMINO, 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital de São Paulo, atendendo ao requerimento formulado pelos interessados, por seu procurador, vem suscitar dúvida, pelos fatos e fundamentos a seguir deduzidos.

Procedimentos preliminares

Foi apresentada para registro “escritura definitiva de compra e venda, com anuência de transferência de contrato de construção e outras avenças” lavrada em 3 de fevereiro de 1962 pelo 20º Tabelião de Notas desta Capital (livro 2xx, fls. 33), em que comparece como comprador E O, casado.

O título foi devolvido pelas razões abaixo, tendo reingressado com requerimento de suscitação de dúvida, estando prenotado sob n° 299.xxx. A prenotação permanecerá em vigor até solução deste processo de dúvida, nos termos do art. 203 da Lei 6.015, de 1973.

Da prova de representação dos interessados

O requerimento ora apresentado, para suscitação da dúvida, está subscrito pela advogada Dra. S C S, conforme os seguintes instrumentos de representação:

a) PROCURAÇÃO (livro 3.xxx, págs. 261/262) lavrada em 29/11/2012 pelo 24º Tabelião de Notas desta Capital, outorgada por E O e sua mulher H G O à N M.

b) Instrumento particular de “substabelecimento”, datado de 24/8/2016, pelo qual N M substabelece à advogada S C S parte dos poderes outorgados na procuração acima mencionada, “tão somente para representar perante o 5º Oficial de Registro de Imóveis desta Capital, 1ª Vara de Registros Públicos da Capital, Corregedoria Geral da Justiça, Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, e demais órgãos que julgar conveniente, podendo praticar todos e quaisquer atos necessários, inclusive suscitar dúvidas”.

Ocorre que a procuração pública lavrada em 29/11/2012 menciona ao final: “VEDADO O SUBSTABELECIMENTO”.

Ademais, há notícia do falecimento de E O, conforme andamento processual de seu inventário, aberto 09/08/2013 perante a 5ª Vara de Família e Sucessões do Foro Central desta Capital, tendo sido nomeada inventariante a sra. H G O.

Assim, s.m.j., é preciso regularizar a prova de representação dos interessados.

Dos motivos de recusa

A escritura pública de venda e compra objetiva a transmissão de uma vaga (BOX n. 26 D) do Edifício Saint Patrick, situado na av. Nove de Julho, 259.

O Edifício Saint Patrick foi construído sobre os terrenos transcritos sob nºs 17.693 de 3/4/1941; 18.664 de 26/6/1942; 18.814 de 20/11/1942; 18.903 de 13/1/1943 e 19.382 de 10/9/1943.

Conforme certidão do imóvel (anexa) o condomínio Edifício Saint Patrick sofreu diversas alterações jurídicas, em especial, a que ocorreu em 25/9/1962, ou seja, o cancelamento das averbações de constituição e especificação do condomínio, em virtude de alteração da planta, e a averbação de uma nova especificação à margem das transcrições.

Outra alteração de relevo é a ocorrida pela escritura de 16/12/1960, averbada em 23/10/1962, à margem das inscrições 2.866 e 5.399, da promessa de cessão feita pela SOCIEDADE CIVIL CONDOMÍNIO SAINT PATRICK (promitente compradora do empreendimento) para EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS ANGELO BORTOLO S/A de todos os direitos e obrigações decorrentes das inscrições.

Provavelmente, por se achar o edifício ainda em construção, a escritura pública de venda e compra, lavrada em 3 de fevereiro de 1962, mencionou, não a unidade autônoma, mas sim a parte ideal no terreno de 2,24744m² (1,65420m² dos primeiros vendedores + 0,59324m² dos segundos vendedores), que corresponderia ao BOX 26-D, sem detalhar a descrição dessa unidade.

A escritura também mencionou que a futura unidade autônoma box teria uma participação ideal de 0,18915m² no “apartamento 101, localizado no 12º andar do Edifício Saint Patrick”. Entretanto, também houve alteração registrária quanto a esse item (Av. 977, feita em 27/12/1962), para constar que as unidades autônomas box terão uma participação no apartamento 121, situado no 12º andar, e não no apartamento 101, do 11º andar.

Resumindo, muito tempo depois, após diversas alterações jurídicas ocorridas no imóvel, a escritura foi trazida a registro com uma descrição completamente diferente da que consta registrada.

Além de a escritura mencionar uma fração ideal no terreno, equivalente a 2,24744m², que não confere com qualquer descrição anterior, o box 26 D possui existência jurídica própria, como unidade autônoma, com caracterizações não mencionadas na escritura.

O título foi devolvido por essa serventia pelo seguinte motivo:

“O Edifício Saint Patrick encontra-se especificado e instituído em condomínio, conforme averbações n. 502 à 976, motivo pelo qual as unidades autônomas, dentre elas o box n. 26, do andar D ou 8.º andar, passaram a ter existência jurídica, motivo pelo qual o objeto da venda deve ser o principal, ou seja, o box 26-D, uma vez, que, a fração ideal no terreno passou a ser acessória, conforme Lei n. 4.591/64.”

Há precedentes no sentido de que os títulos não levados a registro não podem ser opostos aos que se acham registrados, devendo a qualificação registral seguir a regra tempus regit actum.

Não há segurança jurídica quanto à observância do princípio da especialidade objetiva.

Ademais, ainda que superada a questão da existência jurídica do bem objeto da escritura, é preciso observar a continuidade registrária quanto às alterações ocorridas na qualificação dos proprietários e pessoas jurídicas detentoras de direitos de compromisso. Por exemplo, a necessidade de averbação dos CPFs e CNPJs dos titulares de direitos. Apesar desse cartório não vislumbrar prejuízo quanto a essa questão, a atual normativa da Receita Federal exige que as informações de transações imobiliárias (DOI) sejam feitas com menções aos CPFs e CNPJs dos transmitentes e adquirentes.

Verifica-se também que três proprietários são falecidos à época da lavratura da escritura, o que ensejaria a averbação dos óbitos e verificação da continuidade registrária da titularidade (ex.: estado civil desses à época do óbito etc).

Além disso, a promitente cessionária EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS ANGELO BORTOLO S/A (acima mencionada) não compareceu na escritura de venda e compra como anuente ou cedente.

Devolvo a Vossa Excelência a qualificação do título, com o devido respeito e acatamento.

São Paulo, 17 de outubro de 2016.

SÉRGIO JACOMINO, oficial.

Eliane Mora De Marco, escrevente.