Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

Protocolo n. 304.879 – Processo 1044178-18.2017.8.26.0100
Interessado: CONDOMÍNIO EDIFÍCIO SETE QUEDAS 

Convenção de condomínio – registro. Requisitos. Cláusulas que contrariam a Lei 4.591/64 e o atual Código Civil. Princípio da legalidade.

• Processo 1044178-18.2017.8.26.0100. Dúvida julgada procedente em 11/9/2017.
• Processo 1044178-18.2017.8.26.0100. Embargos declaratórios de 25/9/2017.
• Ap. Civ. 1044178-18.2017.8.26.0100. CSMSP. Recurso improcedente.
• ED 1044178-18.2017.8.26.0100/50000. CSMSP. j. 28/6/2018 DJe 18/3/2019, rel. des. Geraldo Francisco Pinheiro Franco.

SÉRGIO JACOMINO, 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital de São Paulo, atendendo ao requerimento formulado pelo apresentante, vem suscitar dúvida, pelos fatos e fundamentos a seguir deduzidos.

Procedimentos preliminares

Foi-nos apresentado para registro instrumento particular de Convenção de Condomínio do Edifício SETE QUEDAS, datado de 3/3/2017.

O título foi devolvido com exigências, contra a qual o interessado se insurge, tendo ingressado com requerimento de suscitação de dúvida. O título acha-se prenotado sob n° 304.879, permanecendo a inscrição em vigor até solução final deste processo de dúvida, nos termos do art. 203 da Lei n. 6.015, de 1973.

Dos motivos de recusa

Conforme se verifica das Transcrições 25.816 e 27.309 deste cartório, o condomínio Edifício SETE QUEDAS, situado à Rua Marquês de Paranaguá n. 164, Consolação, foi constituído pela escritura pública de Divisão e Especificação de Condomínio de 27/12/1954.

Conforme ata da Assembleia Geral Extraordinária de 26/4/2016 e lista de presença assinada pelos participantes (docs. anexos) uma parte dos condôminos aprovou a Convenção Condominial do Edifício, bem como seu regimento interno. O condomínio requer agora o registro dos documentos, nos termos do § 1º do art. 9º da Lei 4.591/64 e do parágrafo único do art. 1.333 do atual Código Civil.

O título foi devolvido, pela primeira vez, em 20/10/2016 (prenotação n. 300.586), tendo agora reingressado com requerimento de dúvida (prenotação n. 304.879 de 22/3/2017), sendo que algumas das exigências foram superadas e outras ainda remanescem, a saber:

I

A Convenção não reuniu as assinaturas de titulares de direitos suficientes a representar, no mínimo, 2/3 das frações ideais que compõem o condomínio, conforme exige o §2º do art. 9º da Lei 4.591/64 e o art. 1.333 do atual Código Civil.

O art. 1.333 do Código Civil dispõe que “A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.”

Também o art. 1.351 do mesmo Código estabelece que “Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos”.

A falta de quórum ocorreu porque as assinaturas, correspondentes a duas unidades autônomas, recolhidas na assembleia, ficaram sem efeito, a saber:

a) apartamento n. 102: subscreveram a ata da assembleia  STF e DTF. Todavia, conforme matrícula n. 25.125 são proprietários do referido apartamento SF e sua mulher OTF.

b) apartamento n. 301: pela matrícula n. 45.533 o imóvel é de propriedade de: MRSPLC  (1/6); CASP (1/6); MSPLN (1/6); PSPL (1/6); LSPL (1/6); e CSPLM (1/6). A ata, entretanto, foi subscrita somente por LSPL.

Foi apresentada “autorização” dada por CASPL à LSPL (que contém divergência quanto ao número da matrícula do apartamento), para que esta assine em seu nome a ata.

Desse modo, para que essa unidade autônoma passe a compor o quórum, é preciso que os demais proprietários do imóvel também assinem.

Caso uma das duas unidades acima citadas passe a compor o quórum, esse atinge 2/3, ficando suprida a exigência.

II

A cláusula 43 prevê o quórum de 2/3 dos condôminos para aprovação de alteração do projeto, estrutura e fachada do prédio, o que depende da aprovação da unanimidade dos condôminos, nos termos da Lei n. 4.591/64 e do Código Civil.

Assim, s.m.j., essa cláusula fere o princípio da legalidade por convencionar quórum abaixo daquele previsto em lei.

III

A convenção é omissa quanto aos quóruns especiais de votação previstos no artigo 17 da Lei n. 4.591/64 e no artigo 1.343 do Código Civil.

A omissão desses quóruns também contraria o princípio da legalidade, em especial, o art. 1.334, III do Código Civil que determina que, “além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará: III – a competência das assembleias, forma de sua convocação e quórum exigido para as deliberações” (grifo nosso).

E o §3º do artigo 9º da Lei 4.591/64:

“Além de outras normas aprovadas pelos interessados, a Convenção deverá conter: i – o quórum para os diversos tipos de votações” (grifo nosso).

Flauzilino Araújo dos Santos (Condomínios e Incorporações no Registro de Imóveis – Teoria e Prática. São Paulo: Mirante, 2012, p. 136) argumenta que:

“O registrador deve observar e exigir que da Convenção constem, além das cláusulas livremente estipuladas pelos condôminos e daquelas relativas aos direitos e deveres, necessariamente, os quesitos expressamente previstos nas alíneas a a m do § 3º do art. 9º da Lei 4.591/1964, no art. 7º da Lei 4.864/1965 e nos arts. 1.332 e 1.334 da CC…”

Esses foram os motivos da devolução.

Devolvo a Vossa Excelência a qualificação do título, com o devido respeito e acatamento.

São Paulo, maio de 2017.

SÉRGIO JACOMINO, oficial.

---

COMPLEMENTAÇÃO DA INFORMAÇÃO

Proc. 1044178-18.2017.8.26.0100

Interessado: CONDOMÍNIO EDIFÍCIO SETE QUEDAS

SÉRGIO JACOMINO, 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital de São Paulo, vem, em atendimento ao despacho de fls. 120, prestar as seguintes informações:

O interessado pretende registrar o instrumento particular de Convenção de Condomínio do Edifício SETE QUEDAS, datado de 3/3/2017.

Do quórum para aprovação da convenção do condomínio

Dispõe o art. 1.333 do Código Civil que a convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

O art. 1.351 do mesmo Código estabelece que depende da aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos a alteração da convenção.

O §2º do art. 9º da Lei 4.591/64, dispõe, ainda, que considera-se aprovada, e obrigatória para os proprietários de unidades, promitentes compradores, cessionários e promitentes cessionários, atuais e futuros, como para qualquer ocupante, a Convenção que reúna as assinaturas de titulares de direitos que representem, no mínimo, 2/3 das frações ideais que compõem o condomínio.

Desse modo, pela leitura dos dispositivos, depreende-se que os 2/3 das frações ideais exigidos pela lei referem-se às frações ideais das unidades autônomas que compõem o condomínio e não às frações ideais correspondentes aos titulares de direitos sobre os imóveis, ou outras formas de cálculo, conforme sustenta o interessado às fls. 113.

Segundo Francisco Eduardo Loureiro (Código Civil Comentado: doutrina e jurisprudência. Coordenador Cezar Peluso. 10. Ed., 2016, p. 1267) “A lei exige quorum qualificado de dois terços das frações ideais – e não do número de unidades ou de condôminos – para a criação da convenção de condomínio. Frise-se que cada adquirente vota com a força de sua fração ideal e não per capita.”

Ademais, a lei expressamente menciona que o quórum de 2/3 deve ser o mínimo a ser obtido para aprovação da convenção, o que exclui a possibilidade da aproximação a menor ou interpretação extensiva.

As matrículas dos imóveis das unidades autônomas, bem como o documento de fls. 76/83, indicam que, do total das frações ideais (20/20) que compõem o condomínio, assinaram a ata um número inferior a 2/3 das frações ideais (13/20), não atingindo o quórum exigido.

Alega, ainda, o interessado, que um dos proprietários de unidade autônoma pode assinar pelos demais proprietários da mesma unidade, presumindo-se tratar de um administrador.  Entretanto, o tema ultrapassa a esfera do mero ato administrativo.

Como as regras de condomínio comum não se aplicam ao condomínio edilício, a convenção de condomínio não reflete um simples acordo de vontades a vigorar entre as partes, mas tem natureza jurídica diversa, de “ato-regra”, ou seja, uma manifestação de vontade com força obrigatória oponível a terceiros.

Caio Mário da Silva Pereira (Condomínio e Incorporações, 2016, p. 95) assevera que “[D]ada a sua própria natureza, as regras de comportamento de cada edifício têm sentido normativo. Obrigam aos que compõem aquele condomínio e aos que habitam o edifício ou dele se utilizam, ainda que eventualmente.” E ainda:

“Ato-regra ou ato constitutivo de um direito estatutário cria a normação de conduta para um agrupamento social reduzido, ditando regras de comportamento, assegurando direitos e impondo deveres. No tocante a estes últimos, cumpre notar que o regulamento de um edifício estatui restrições à liberdade de ação de cada um, em benefício da coletividade, e estabelece regras proibitivas e imperativas, a que todos se sujeitam. Daí a necessidade da aprovação por quorum especial, pois não pode existir norma de origem convencional, restritiva de direitos individuais, sem a anuência geral ou para a qual não se imponham condições especiais de votação”.

Quanto aos demais motivos de devolução, reitera-se o já exposto às fls. 1/3, ou seja:

A cláusula 43 prevê o quórum de 2/3 dos condôminos para aprovação de alteração do projeto, estrutura e fachada do prédio, o que depende da aprovação da unanimidade dos condôminos, nos termos da Lei n. 4.591/64 e do Código Civil. Assim, essa cláusula fere o princípio da legalidade por convencionar quórum abaixo daquele previsto em lei.

A convenção é omissa quanto aos quóruns especiais de votação previstos no artigo 17 da Lei n. 4.591/64 e no artigo 1.343 do Código Civil.

A omissão desses quóruns também contraria o princípio da legalidade, em especial, o art. 1.334, III do Código Civil que determina que, “além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará: III – a competência das assembleias, forma de sua convocação e quórum exigido para as deliberações” (grifo nosso).

E o §3º do artigo 9º da Lei 4.591/64: “Além de outras normas aprovadas pelos interessados, a Convenção deverá conter: i – o quórum para os diversos tipos de votações” (grifo nosso).

Flauzilino Araújo dos Santos (Condomínios e Incorporações no Registro de Imóveis – Teoria e Prática. São Paulo: Mirante, 2012, p. 136) argumenta que:

“O registrador deve observar e exigir que da Convenção constem, além das cláusulas livremente estipuladas pelos condôminos e daquelas relativas aos direitos e deveres, necessariamente, os quesitos expressamente previstos nas alíneas a a m do § 3º do art. 9º da Lei 4.591/1964, no art. 7º da Lei 4.864/1965 e nos arts. 1.332 e 1.334 da CC…”

Devolvo a Vossa Excelência a qualificação do título, com o devido respeito e acatamento.

São Paulo,  julho de 2017.

SÉRGIO JACOMINO, oficial.