Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

Dúvida inversa. Retificação de registro. Título causal. Estado Civil. Separação de fato. União estável e casamento.

Processo digital: 1071398-83.2020.8.26.0100, São Paulo, j. 21/7/2021, DJe 3/8/2021, Rel. Des. Ricardo Mair Anafe. Acesso: http://kollsys.org/qlf. No v. aresto há indicação para as decisões anteriores.

Apresentação do título e prenotação

O interessado, atendendo a r. decisão de fls. 59/60 destes autos, juntou o título original, que foi protocolado sob nº 341.990, em data de 19/8/2020, permanecendo a dita prenotação em vigor até a solução final deste processo, nos termos do art. 203 da Lei nº 6.015, de 1973.

Situação registrária

Conforme se verifica da matrícula nº X (R. 4 de 17/4/2006), o imóvel, constituído pelo apartamento nº 62, do Bloco B, do Edifício X, foi adquirido, a título oneroso (compra e venda), por: 1) MSD, casado aos 30/3/2002, sob o regime da comunhão parcial de bens, com PV; e 2) SMV, solteira, na proporção de 80% do imóvel ao adquirente nomeado sob nº 1 e 20% do imóvel à adquirente nomeada sob nº 2.

No título aquisitivo, não há qualquer ressalva em sentido diverso (v. cópia anexa da escritura de aquisição, lavrada em 23/3/2006), o que faz presumir a comunicabilidade do bem em decorrência do regime de bens (art. 1.660, inciso I, do Código Civil). Tal circunstância é reconhecida pelo próprio interessado:

“Porém pela escritura de 23 de março de 2006, lavrada pelo 14º Tabelião de Notas desta Capital […] não foi constado que o Requerente era Separado de Fato de PV e, tão pouco que vivia em União Estável com SMV, mas que todos os três residentes e domiciliados nesta capital, na rua Girassol, nº 488, apartamento 21” [sic].

Diz que “tal declaração é inverídica”, pois PV já residia na Califórnia, Estados Unidos da América (inicial, p. 2).

Desse modo, a aquisição do imóvel, até prova em contrário, comunicou-se com a cônjuge PV, por força do regime de bens.

Das razões de dúvida

O motivo fundamental a impedir o acesso do título a registro foi assim expresso na nota devolutiva:

1) O requerimento apresentado no item n. 1 solicita que seja retificado o R.4 feito aos 17/4/2006, na matrícula X, para constar que, à época da aquisição (23/3/2006), MSD e PV estavam separados de fato, indicando que pela Carta de Sentença extraída dos autos da Ação de Divórcio Consensual – Dissolução, Processo n. 0201098-23.2006.8.26.0100, em trâmite perante a 9.ª Vara da Família e Sucessões do Foro Central Cível, desta Capital, ora apresentada, comprova-se que a parte ideal correspondente a 80% do imóvel é de sua propriedade e não se comunicaria com P.

Todavia, às fl. 3 dos autos, constante da carta de sentença, há menção de que os requerentes não adquiriram bens e na decisão de fls. 13 e 14 dos autos, homologada pelo MM. Juiz, também não constou expressamente que a parte ideal correspondente a 80% do imóvel objeto da Matrícula X, ou qualquer outro bem adquirido durante o período da separação de fato, seja bem particular de MSD.

Portanto, sanar divergência aditando a Carta de Sentença onde for necessário para que conste que a parte ideal, correspondente a 80% do imóvel objeto da Matrícula n. X, à época da aquisição de MSD, é seu bem particular, para atendimento do princípio da continuidade registrária (artigos 195 e 237 da Lei n. 6.015/73).

2) No tocante a união estável entre M e S e eventual comunicabilidade do imóvel entre ambos, em suas respectivas frações ideais (80% e 20%), primeiramente é necessário apresentar o documento onde fique claro o início da união e o regime de bens vigente, conforme abaixo:

• a) Caso haja reconhecimento judicial, será necessário apresentar em cópia autenticada a certidão de seu registro no Livro E do Registro Civil das Pessoas Naturais, para verificação do teor e averbação. (artigo 2.º do Provimento 37 do CNJ).
• b) Caso haja escritura pública, apresentá-la em cópia autenticada.

Vale ressaltar que caso a escritura de união estável regule regime de bens diverso do legal, será necessário apresentar também cópia autenticada da certidão de seu registro no Cartório de Registro de Imóveis competente, para verificação do teor e averbação (itens 9, a, 11; 78, d; 83; e 83.1, do capítulo XX, tomo II, das Normas de Serviço das Serventias Extrajudiciais da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo).

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Nos argumentos deduzidos na inicial, o interessado defende que à época da aquisição do imóvel já estava separado de fato de PV e vivendo em união estável com SMV. Pretende, assim, promover averbações na matrícula para constar a “separação de fato” do interessado, a união estável e posteriormente o seu casamento com SMV.

A situação que exsurge é que:

1. A dissolução do casamento ocorreu em 12/9/2006 (data posterior à da aquisição do imóvel em 23/3/2006) com decisão transitada em julgado.
2. O acordo homologado (nos autos da ação de divórcio) foi omisso quanto ao bem adquirido no estado civil de casados não havendo qualquer referência de que a aquisição da parte ideal de 80% do imóvel da M. X fora adquirida durante o período da separação de fato, e que, portanto, tratar-se-ia de bem particular do interessado.

Para todos os efeitos, enquanto não for procedida a efetiva partilha do bem comum, o imóvel presume-se pertencer a ambos os cônjuges, tal e como declarado na escritura pública lavrada pelo tabelião de notas.

Não cabe ao Registrador extrapolar suas atribuições e coligir provas para definir a situação patrimonial dos adquirentes na constância de uma união estável. Há evidente contradição entre o declarado perante o oficial público (tabelião de notas) e o sustentado pelos interessados nestes autos.

A separação de fato deve ser apreciada na esfera jurisdicional, consoante decisões da Corregedoria-Geral de Justiça e Vara de Registros Públicos ^[1].

Da união estável e eventual comunicabilidade do imóvel

Para que haja o reconhecimento da união estável, como pretende o interessado, pela clareza do texto e aplicabilidade ao caso concreto, peço vênia para reproduzir o decidido na Apelação Cível 1101111-45.2016.8.26.01000, Rel. Des. Geraldo Francisco Pinheiro Franco:

Em sendo o titular do direito casado ao tempo da aquisição do direito real, sua inscrição no Registro Imobiliário, com indicação de que mantém união estável e consignação do nome e qualificação do companheiro, dependerá da apresentação de prova de que a união estável foi declarada por sentença judicial transitada em julgado, em que reconhecido que se trata de bem comum dos companheiros, podendo essa prova ser feita por certidão do processo ou por demonstração do registro da união estável no Livro “E” do Registro Civil das Pessoas Naturais, pois esse registro também dependerá da prova da declaração judicial da união estável.

Outra situação possível é da aquisição de bem a título oneroso por companheiro que seja casado, com posterior averbação de separação ou divórcio. Nesse caso, a averbação da existência da “união estável”, com o nome e qualificação do companheiro, poderá ser feita depois do registro da partilha decorrente da dissolução do casamento, observando-se, sempre, que a declaração da existência da união estável dependerá de ato bilateral, ou seja, deverá ser feita pelos dois companheiros, ou deverá decorrer de sentença transitada em julgado em que reconhecido que se trata de bem comum entre os companheiros ^[2].

Está em causa a segurança jurídica das relações estabelecidas entre os adquirentes e declaradas em ato formal perante o tabelião público. Para que haja uma retificação do ato jurídico perfeito e acabado (escritura pública), cujos efeitos reflexos se projetam no Registro de Imóveis com suas declarações e disposições, é necessário determinação judicial, que pode ser obtida de modo direto, em ação própria, ou indiretamente, a partir de declarações inequívocas acerca da situação patrimonial de todos os envolvidos reconhecidas judicialmente. 

Estas são, em essência, as razões da denegação do Registro.

Devolvo a Vossa Excelência a qualificação do título, com o devido respeito e acatamento.

São Paulo, 24 de agosto de 2020.

SÉRGIO JACOMINO, Oficial.

Cássia Regina Padovini Deranian, Escrevente Substituta.

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Notas

[1] V. Processo CG 172.055/2014, dec. de Elliot Akel, j. 15/12/2014 e Dj. 20/1/2015 – Kollemata: http://kollsys.org/hqq). Conferir igualmente: Processo 1100242-77.2019.8.26.0100 da 1ª Vara de Registros Públicos da Capital, J. 11/11/2019, Dje. 14/11/2019, Kollemata: http://kollsys.org/o5s; Processo CG 30.716/2015, des. Elliot Akel, j. 15/6/2015, Dje. 7/7/2015, Kollemata: http://kollsys.org/i0a.

[2] Apelação Cível 1101111-45.2016.8.26.01000, Rel. Des. Geraldo Francisco Pinheiro Franco, j. 10/4/2018, Dje. 26/7/2018 (Kollemata: http://kollsys.org/lsy).