Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

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1050448-82.2022.8.26.0100. Arrematação – modo derivado de aquisição

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Processo 1050448-82.2022.8.26.0100. Dúvida julgada procedente: http://kollsys.org/rp8

Carta de Sentença. Arrematação – modo derivado de aquisição. Princípio da continuidade.

Procedimentos preliminares

Foi apresentada para registro a Carta de Sentença expedida em 14/3/2022 pelo 17º Tabelião de Notas desta Capital, extraída do processo nº 0033903-56.2019.8.26.0100 da Ação de Cumprimento de Sentença – Despesas Condominiais, apenso ao processo nº 1122965-66.2014-8.26.0100 da ação de Procedimento Sumário – Despesas Condominiais, ambos da 9º Vara Cível, Foro Central Cível da Comarca da Capital.

A ação foi movida pelo CONDOMÍNIO EDIFÍCIO em face de WOO. O título tem por objeto o imóvel da Matrícula nº X, arrematado pelo interessado.

O título foi devolvido pelos motivos abaixo indicados.

Eis que, persistindo os óbices, o interessado requereu, em 29/4/2022, expressamente, a suscitação de dúvida, nos termos do art. 198 da Lei 6.015/1973.

O título acha-se prenotado, permanecendo a inscrição em vigor até solução final deste processo de dúvida, nos termos do art. 203 da Lei nº 6.015, de 1973.

Dos motivos da recusa

Pelo R. 15 feito em 28/9/2000 na matrícula registrou-se a escritura pública lavrada em 2/8/2000 pelo 2º Tabelião de Notas da Comarca de Guarulhos, neste Estado (livro 887, fls. 45/48). Pelo título, WOO, transmitiu o imóvel, por compra e venda, a MFC LTDA.

Posteriormente, consoante se depreende da Av. 18, feita em 20/9/2005, foi reconhecida a ineficácia da alienação constante do R. 15 em favor dos autores de ação em andamento na 34ª Vara Cível desta Capital (Processo nº 000.93.7811590-9), movida por BICE Ltda, em face de GCD Ltda e WOO.

A ineficácia reconhecida naquele processo judicial deu ocasião a que se averbasse, em sequência, a PENHORA, conforme R. 19, na aludida matrícula.

A decisão judicial que deu origem à Av. 18, nada dispôs sobre a invalidade da compra e venda, determinando-se o cancelamento de seu respectivo registro. Para todos os efeitos, a alienação permanece hígida e eficaz, produzindo todos seus efeitos. A referida decisão tão somente reconheceu a ineficácia da alienação registrada sob nº 15 em favor da credora BICE LTDA. (art. 792, § 1º, do CPC) de modo a possibilitar a penhora do imóvel (R. 19).

A ineficácia e a extensão das decisões judiciais

A alienação ou oneração de coisa litigiosa pode redundar no fenômeno de ineficácia relativamente ao processo. Nestes casos, que podem se dar nas hipóteses de fraude à execução (art. 792 do CPC), o alienante (parte no processo) pode vir a suportar os efeitos da sentença, repercutidos na cadeia de sub-adquirentes[1].

Ocorrendo qualquer das hipóteses do art. 792 do CPC, a alienação em fraude à execução é “ineficaz em relação ao exequente” (§ 1º). Note-se: a declaração de ineficácia beneficia o exequente, não terceiros, alheios à lide. O instituto não é instrumento dotado de eficácia real que se expande, projetando-se erga omnes. Dizem os NERY:

“O sistema admite como existente e válida a alienação da coisa ou direito litigioso, apenas reputando-a como ineficaz relativamente ao processo, quando verificar-se a fraude de execução. Isto significa que o alienante, que era parte no processo, nele continuará ostentando essa qualidade e suportará os efeitos da sentença; o adquirente de coisa ou direito litigioso também será atingido pelos efeitos decorrentes da sentença” [g. n.][2].

O mesmo entendimento se encontra na jurisprudência do Conselho Superior da Magistratura:

Registro de Imóveis. Título judicial também se submete à qualificação registrária. A decretação de fraude à execução só dá por ineficaz a alienação do bem em relação ao exequente, sem a produção de efeitos erga omnes. Obediência ao princípio da continuidade registrária. Recurso provido, para que a Dúvida seja julgada improcedente (g. n.)[3].

Da r. decisão destaca-se:

“considerando que a decretação de fraude à execução só dá por ineficaz a alienação do bem em relação ao credor do feito na qual foi tal medida reconhecida, sem a produção de efeitos erga omnes, apenas em relação ao processo [identifica] (no qual se expediu o título aqui submetido à qualificação registrária) é que se pode desconsiderar os efeitos da venda”[4].

Todavia, a ação de execução condominial foi proposta em 2019, muito tempo depois da alienação do imóvel por W (setembro de 2000) e da ineficácia ter sido decretada (setembro de 2005). Aliás, o Processo 0711590-71.1993.8.26.0100 (de onde se originou a ordem de averbação de ineficácia) encontra-se arquivado desde 1/3/2019, segundo aponta o site do TJSP.

Por outro lado, o artigo 252 da Lei nº 6.015/73 dispõe que “o registro, enquanto não cancelado, produz todos os efeitos legais ainda que, por outra maneira, se prove que o título está desfeito, anulado, extinto ou rescindido”.    

Por essas razões o título vem sendo devolvido nos seguintes termos:

Pelo R. 15 da matrícula, verifica-se que a proprietária do imóvel é MFC LTDA.

No entanto, observa-se que a ação que deu origem à expedição da carta de sentença apresentada foi proposta em face de WOO, ou seja, pessoa diversa em relação ao proprietário (artigos 195 e 237 da Lei n. 6.015/73; c/c Apelação Cível n. 1007812-57.2021.8.26.0223 do Egrégio Conselho Superior da Magistratura[5]; decisão proferida nos autos n. 1088671-41.2021.8.26.0100 pela 1ª. Vara de Registros Públicos desta Capital[6]; e Processo CGJSP n. 40.690/2006[7]).

Cumpre informar que a declaração de ineficácia da alienação, averbada sob n. 18 da matrícula, é oriunda dos autos n. 000.93.711590-9, sendo que seus efeitos ficam restritos apenas em face da execução. A alienação permanece válida entre vendedor e adquirente e ineficaz em relação ao credor, resguardado com o poder de penhorar o bem alienado, vinculado à responsabilidade e garantia executória (artigo 792 § 1.º, do Código de Processo Civil).

Sendo assim, a proprietária MFC LTDA. deverá constar no polo passivo da ação em respeito ao princípio da continuidade registrária (art. 195 e 237 da Lei nº 6.015/73) ou apresentar ordem judicial, oriunda do presente processo, para averbação da ineficácia de alienação (art. 792, inciso III, § 1º, do Código de Processo Civil) (prenotar separadamente).

Se não fosse o impedimento acima, ainda seria necessário:

Nesta oportunidade, foi apresentada procuração outorgada aos 21/03/2018, onde verifica-se que o estado civil de WOO é divorciado, divergindo do constante na matrícula n. 13.089, onde consta separado judicialmente.

Sendo assim, apresentar em cópia autenticada a certidão de casamento atualizada, contendo a averbação de divórcio, de WOO, para necessária averbação (artigo 176, § 1.º, inciso III, item 2, alínea a c/c artigo 167, inciso II, item 5, c/c artigo 246, § 1.º, todos da Lei n. 6.015/73). 

Razões do interessado

O interessado sustenta que a “arrematação em leilão constitui modo originário de aquisição de propriedade”, motivo pelo qual os ônus incidentes sobre o imóvel arrematado seriam extintos, passando “ao arrematante livre e desembaraçado de qualquer ônus que incida sobre o imóvel, não havendo que se falar, ainda, de relação jurídica entre o arrematante e o anterior proprietário do bem ou ainda relação com a Ação de Cobrança ou a Ação de Cumprimento de Sentença, que culminou no procedimento de Leilão Judicial”.

Além disso, diz que a arrematação é “documento judicial, equivalente a uma escritura pública de transmissão de propriedade imobiliária; é documento único e suficiente para ser levado ao 5°CRI e ser aceito incondicionalmente”.

Tanto o registro da penhora, como o relativo à carta de arrematação, ambos foram obstados em virtude do fato de o executado não ser o proprietário do bem imóvel levado a hasta.

Não houve qualquer comunicação do R. juízo determinando expressamente o cancelamento do registro de aquisição da atual proprietária e nem mesmo a decretação de ineficácia em face do condomínio exequente.

O motivo fundamental era – e ainda é – a ruptura do trato sucessivo na titularidade do bem imóvel objeto da Matrícula.

Título judicial – qualificação registral

Para não deixar de enfrentar as questões postas em debate pelo interessado, com a vênia de Vossa Excelência, e sem adentrar o mérito das respeitáveis decisões judiciais, é possível destacar alguns aspectos que permitirão a Vossa Excelência formar um quadro mais nítido da situação jurídica e decidir como de Direito.

Impende registrar, de início, que a origem judicial do título não o livra do exercício do poder-dever do Oficial de Registro de examinar escrupulosamente os aspectos formais e substanciais do título, sob pena de responsabilidade. Essa é a posição do STF:

REGISTRO PÚBLICO – ATUAÇÃO DO TITULAR – CARTA DE ADJUDICAÇÃO – DÚVIDA LEVANTADA – CRIME DE DESOBEDIÊNCIA – IMPROPRIEDADE MANIFESTA. O cumprimento do dever imposto pela Lei de Registros Públicos, cogitando-se de deficiência de carta de adjudicação e levantando-se dúvida perante o juízo de direito da vara competente, longe fica de configurar ato passível de enquadramento no artigo 330 do Código Penal – crime de desobediência -, pouco importando o acolhimento, sob o ângulo judicial, do que suscitado[8].

O Egrégio Conselho Superior da Magistratura igualmente consagra o mesmo entendimento[9].

Arrematação – modo originário ou derivado de aquisição?

Por outro lado, o interessado acena com a tese de que a arrematação em hasta pública ostenta o caráter de modo originário de aquisição.

Entretanto, a tese não é sufragada pela doutrina e nem pelos nossos tribunais. A arrematação representa um modo derivado de aquisição, como excelentemente demonstrou JOSUÉ MODESTO PASSOS:

“Diz-se originária a aquisição que, em seu suporte fático, é independente da existência de um outro direito; derivada, a que pressupõe, em seu suporte fático, a existência do direito por adquirir. A inexistência de relação entre titulares, a distinção entre o conteúdo do direito anterior e o do direito adquirido originariamente, a extinção de restrições e limitações, tudo isso pode se passar, mas nada disso é da essência da aquisição originária”[10].

[…]

“A arrematação não pode ser considerada um fundamento autônomo do direito que o arrematante adquire. A arrematação é ato que se dá entre o Estado (o juízo) e o maior lançador (arrematante), e não entre o maior lançador (arrematante) e o executado; isso, porém, não exclui que se exija – como de fato se exige -, no suporte fático da arrematação (e, logo, no suporte fático da aquisição imobiliária fundada na arrematação), a existência do direito que, perdido para o executado, é então objeto de disposição em favor do arrematante. Ora, se essa existência do direito anterior está pressuposta e é exigida, então – quod erat demonstrandum – a aquisição é derivada (e não originária)”

A jurisprudência não discrepa. Nesse sentido, é pacífica a atual jurisprudência do Conselho Superior da Magistratura:

REGISTRO DE IMÓVEIS – Carta de arrematação – Título judicial que se sujeita à qualificação registral – Modo derivado de aquisição da propriedade – Desqualificação por inobservância ao princípio da continuidade – Dúvida julgada procedente – Precedentes do Conselho Superior da Magistratura – Nega-se provimento à apelação[11].

REGISTRO DE IMÓVEIS – Carta de arrematação – Modo derivado de aquisição da propriedade – Observância do princípio da continuidade – Indispensável recolhimento do ITBI – Entendimento do Conselho Superior da Magistratura – Recurso não provido[12].  

Informações suplementares

Após o trâmite ordinário do título, o interessado apresentou várias peças do processo, extraídas dos autos principais (1122965-66.2014.8.26.0100 da 9ª. Vara Cível desta Capital). Por elas verifica-se que o executado, WOO, contestou a ação, alegando não ser parte legítima para figurar no polo passivo da demanda, requerendo a integração de MFC LTDA  na lide.

O MM. Juiz, em r. despacho proferido às fls. 166 dos autos, indeferiu o pleito, rejeitando a denunciação da lide, eis que “o suposto adquirente do imóvel vendido pelo réu não é garante contratual ou legal de suas obrigações condominiais”. Disse ainda Sua Excelência que, “consoante certidão de fls. 129, a venda referida na contestação foi declarada ineficaz a terceiros em 20/09/2005, permanecendo o réu como proprietário, em especial para os fins condominiais, tratando-se de obrigação propter rem”.

Aparentemente, emprestou-se à figura das obrigações propter rem efeitos de retroação para colher, na relação de caráter obrigacional (débitos condominiais), os antigos titulares de domínio do imóvel. As obrigações ambulatórias vinculam o titular de domínio – não antecessores, terceiros nesta relação de caráter obrigacional.

Vale consignar, ainda, que, em consulta aos autos do processo nº 0033903-56.209.8.26.0100 (Cumprimento de sentença, fls. 471), verifica-se que, às fls. 482/484, o administrador judicial da massa falida de MFC LTDA – ainda e, para todos os efeitos, a proprietária tabular – manifestou-se nos autos destacando a competência do Juízo Falimentar para dirimir questões acerca de atos relacionados à arrecadação e alienação de bens da falida (fls. 483).

O representante do Ministério Público ofereceu parecer demonstrando que no processo de conhecimento não  foi “declarada a ineficácia da venda do imóvel antes realizada, de forma que, tendo sido alienado o bem à empresa MF, agora este compõe a sua massa falida em virtude da decretação da quebra dessa empresa” (fls. 517). E conclui:

“Agora, embora a obrigação aqui cobrada seja propter rem, como o Condomínio credor não pleiteou o reconhecimento da fraude à execução e a consequente declaração de ineficácia do negócio realizado por WOO e MF, resta a opção de habilitar seu crédito na falência de MF e lá concorrer com os demais credores da massa falida” (idem).

Às fls. 521, o MM. Juiz do feito  acatou o pedido da massa falida de fls. 482/484 e o parecer do Ministério Público de fls. 515/519, decidindo:

“[…] eis que não fora decretada ineficácia da venda do imóvel à falida neste feito, devendo o exequente habilitar seu crédito perante o juízo da falência e ali deduzir o que de direito em seu interesse, não havendo que se falar de invalidade da alienação”.

Esta é a síntese do acidentado processo de execução movida pelo CEBRB em face de WOO.

Por oportuno, convém registrar que esta Serventia jamais recebeu qualquer ordem judicial para averbar a ineficácia ou nulidade do ato de disposição regularmente registrado, dando, assim, ocasião ao registro da penhora ou da arrematação. Simplesmente, no âmbito de suas atribuições e competências legais, este Oficial obstou a prática dos atos com base na legislação de regência.

O MM. Juiz, apreciando as razões do interessado (fls. 524-5) indeferiu o pleito na consideração de que “o pedido ultrapassa o escopo deste incidente e deve ser dirimido em ação própria, não tendo este juízo competência para processar dúvida a que se refere o art. 198 da Lei 6.015/1973” (fls. 529).

É justamente o que se faz agora.

Em síntese, os óbices opostos à pretensão do arrematante mantêm-se: o registro da carta de arrematação fere o princípio da continuidade, nos termos dos artigos 295 e 237 da LRP.

Devolvemos a Vossa Excelência o completo exame da pretensão do interessado.

Estas são, em essência, as razões da denegação do Registro.

São Paulo, 6 de maio de 2022.

SÉRGIO JACOMINO, Oficial.

Cássia Regina Padovini Deranian, Escrevente Substituta.


[1] NERY Jr. Nelson. NERY Rosa M. A. CPC comentado. 17ª ed. São Paulo: RT, 2018, p. 412 letra “c”.

[2] Op. cit. p. 1.728, n. 18.

[3] Ap. Civ. 748-6/5, Monte Azul Paulista, j. 16/8/2007, DJ 28/11/2007, rel. des. GILBERTO PASSOS DE FREITAS. Acesso: http://kollsys.org/9wi.

[4] No TJSP a mesma orientação é prestigiada: Agravo de Instrumento 2217898-13.2020.8.26.0000, Bauru, j. 12/1/2021, rel. Alberto Gosson. Acesso: http://kollsys.org/rk5.

[5] Ap. Civ. 10078812-57.2018.8.26.0223, São Paulo, j. 24/2/2022, DJE 29/3/2022, rel. des. Fernando Antônio Torres Garcia. Acesso: http://kollsys.org/rg3.

[6] Decisão da 1ª VRSP, São Paulo, j. 14/9/2021, DJ 17/9/2021, rel. Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad. Acesso: http://kollsys.org/qsk  

[7] CGJSP 40690/2006, DJ 15/2/2007, rel. Álvaro Luiz Valery Mirra. Acesso: http://kollsys.org/9m6

[8] STF HC 85.911-9, Minas Gerais, j. 25/10/2005, DJ: 2/12/200, Min. Marco Aurélio. Acesso: http://kollsys.org/8bg.

[9] Ap. Civ. 0041267-84.2016.8.26.0100, São Paulo, j. 28/3/2018, DJ 7/5/2018, Rel. Des. Geraldo Francisco Pinheiro Franco. Neste mesmo v. aresto há citação de precedentes orientados no mesmo sentido. Acesso: http://kollsys.org/lpk.

[10] PASSOS, Josué Modesto. A arrematação no registro de imóveis: continuidade do registro e natureza da aquisição. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2014, p. 111 e 112.

[11] Ap. Civ. 1007812-57.2021.8.26.0223, Guarujá, j. 24/2/2022, DJe 29/3/2022, rel. des. Fernando Antônio Torres Garcia. Acesso: http://kollsys.org/rg3

[12] Ap. Civ. 1020648-60.2019.8.26.0602, J. 28/4/2020, Dj. 19/6/2020, Rel. Des. Ricardo Mair Anafe, Acesso: http://kollsys.org/oou.

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