Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

Arrematação – modo derivado de aquisição. Réu falecido antes da propositura da ação – saisine – princípio da continuidade.

Processo 1050250-45.2022.8.26.0100. Dúvida julgada procedente. Acesse: http://kollsys.org/rqj

Procedimentos preliminares

Foi apresentada para registro carta de arrematação expedida em 3/2/2022, pelo 21º Tabelião de Notas desta Capital, extraída do processo digital de Execução de Título Extrajudicial – Condomínio em Edifício nº X da 29ª Vara Cível do Foro Central Cível da Comarca de São Paulo. O título tem por objeto o imóvel da matrícula nº Y, arrematado pelo interessado.

O título foi devolvido para atendimento de exigências contra as quais o interessado se insurge, tendo reingressado com requerimento de suscitação de dúvida.

O título acha-se prenotado sob nº XXXX, permanecendo a inscrição em vigor até solução final deste processo de dúvida, nos termos do art. 203 da Lei nº 6.015, de 1973.

Definição do estado civil

Pela matrícula nº XXXX (R.1 de 5/8/1976), a proprietária é SS e o seu   estado civil é o de desquitada.

A razão pela qual o título não foi registrado é singela: o título foi omisso quanto à qualificação completa da executada no tocante ao estado civil, já que na ação constou o nome SSC, o que sempre suscita uma dúvida acerca de mutações no estado civil.

Foi exigida a apresentação, em primeiro plano, das certidões que comprovam as alterações do estado civil (art. 176, §1º, inciso III, item 2, alínea ‘a’; artigo 167, inciso II, item 5; e artigo 246, todos da Lei nº 6.015/73).

O interessado sustenta, por seu procurador, que não tem conhecimento do paradeiro da executada não dispondo de quaisquer informações acerca do seu estado civil atual. Na matrícula consta ser desquitada, tornando-se impossível o cumprimento da exigência.

Em buscas realizadas por esta Serventia, verificou-se que SSC faleceu em 3/9/1996 (doc. #1). Com a sua morte, o bem terá sido transmitido, ipso facto, a seus eventuais herdeiros e cônjuge – se existentes, nos termos do art. 1.784 do Código Civil. A ação foi movida contra a pessoa física já falecida há muito, não contra o espólio. Caso se tratasse de herança jacente ou vacante deveria integrar a lide o curador (art. 75, VII, do CPC).

Admitir o salto do elo rompido significaria reputar a arrematação um modo originário de aquisição do bem imóvel, o que não se tem admitido.

Portanto, levando-se em consideração que a arrematação em hasta pública NÃO OSTENTA o caráter de modo originário de aquisição, nos termos dos artigos 195, 196 e 237 da Lei nº 6.015/73, o título foi devolvido sem a consumação do registro.

A jurisprudência não discrepa. Nesse sentido, é pacífica a atual jurisprudência do Conselho Superior da Magistratura:

REGISTRO DE IMÓVEIS – Carta de arrematação – Modo derivado de aquisição da propriedade – Observância do princípio da continuidade – Indispensável recolhimento do ITBI – Entendimento do Conselho Superior da Magistratura – Recurso não provido. (apelação cível 1020648-60.2019.8.26.0602, Rel. Des. Ricardo Mair Anafe, J. 28/4/2020, Dj. 19/6/2020, Kollemata ID: http://kollsys.org/oou  

É exatamente esta a posição firmada pelo Colendo Conselho Superior da Magistratura:

[…] A arrematação é forma derivada de aquisição da propriedade. A sentença mencionou posicionamento superado do Conselho Superior da Magistratura, que, no biênio de 2012/2013, entendeu se tratar de modo originário. Tal entendimento, contudo, restou superado no biênio seguinte e, desde então, não remanesce dúvida, no seio do Conselho, sobre a natureza derivada. […]. (TJSP, Apelação nº 1004442-46.2015.8.26.0590, Conselho Superior da Magistratura, Relator Corregedor Pereira Calças, j. em 10/3/2017).

Registro de imóveis – arrematação em hasta pública-forma derivada de aquisição da propriedade – executada que não figura como proprietária do imóvel na respectiva matrícula – afronta ao princípio da continuidade – carta de adjudicação do imóvel previamente expedida em favor da executada, mas não levada a registro, que não basta para permitir exceção à continuidade – recurso desprovido. (Apelação Cível 1009832-65.2014.8.26.0223, Rel. Des. Manoel de Queiroz Pereira Calças, j. 30/09/2016, DJ: 8/11/2016).

Nótula adicional

Os interessados venceram uma ação judicial que se iniciou em março de 2019. O rito judicial sempre representa um custo apreciável em termos de tempo e de recursos financeiros. Obtiveram uma sentença de procedência que deve ser sempre prestigiada, consagrando-se a efetividade das decisões jurisdicionais.

É certo que os interessados poderiam ter diligenciado a pesquisa no Registro Civil das Pessoas Naturais que possui um canal oficial da ARPEN (Associação dos Registradores de Pessoas Naturais) que permite ao cidadão fazer buscas e solicitar certidões no site https://www.registrocivil.org.br/payed-search. Teriam obtido a informação de que a proprietária tabular já era falecida há muito, propondo a ação em face de eventuais herdeiros ou curador, nos termos da lei (incisos IV e VII do art. 75 do CPC).

Em pesquisas feita pelo Cartório, na Central de Serviços Compartilhados, obtivemos a certidão de óbito e a cópia de testamento lavrado a pedido da proprietária. Não se tem notícia do registro do testamento, nem se fez qualquer referência a eventual inventário que teve curso perante a 2ª Vara da Família e Sucessões da Capital de São Paulo (Processo X).

Enfim, uma simples diligência revelaria o falecimento da ré, a abertura do inventário o que permitiria, com segurança, citar os eventuais herdeiros. Havendo um lapso periclitante – ocorrente entre o falecimento da titular e a arrematação –, tendo em vista a natureza da transmissão (saisine), não se sabe, ao certo, quem titularizaria a propriedade. Há, em tese, uma ruptura do trato sucessivo (art. 237 da LRP).

Todavia, estamos diante de um título judicial que deve ser prestigiado. Este registrador, em obediência estrita à lei, especialmente art. 237 da LRP, devolve a Vossa Excelência o exame da pretensão dos interessados.

Estas são, em essência, as razões da denegação do Registro.

São Paulo, 26 de abril de 2022.

SÉRGIO JACOMINO, Oficial.