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1053503-75.2021.8.26.0100. Arrematação – Modo Derivado de Aquisição – Continuidade – ITBI – Recolhimento – Fiscalização – Título Judicial – Qualificação – Crime
Protocolo 344.652 – Processo 1053503-75.2021.8.26.0100. Dúvida julgada procedente: http://kollsys.org/qjo
Carta de Arrematação. Modo derivado de aquisição. Princípio da continuidade. Título judicial – qualificação – desobediência.
Sérgio Jacomino, 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital de São Paulo, atendendo ao requerimento formulado pela interessada, por sua procuradora, vem suscitar dúvida, pelos fatos e fundamentos a seguir deduzidos.
Procedimentos preliminares
Foi apresentada para registro carta de arrematação expedida aos 19/12/2019, pelo 21º Tabelião de Notas desta Capital, extraída dos autos de Procedimento Sumário – Despesas Condominiais, processo nº 0106404-28.2007.8.26.0100 da 39ª. Vara Cível do Foro Central Cível, Comarca de São Paulo, que tem por objeto a matrícula nº X deste Registro. Os direitos sobre o imóvel foram arrematados pelo interessado.
O título foi devolvido para atendimento de exigências, contra as quais o interessado se insurge, tendo reingressado com requerimento de suscitação de dúvida.
O título acha-se prenotado sob nº Y, permanecendo a inscrição em vigor até solução final deste processo de dúvida, nos termos do art. 203 da Lei nº 6.015, de 1973.
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Protocolo nº 344.168 – Processo 1110612-81.2020.8.26.01002. Decisão: http://kollsys.org/ptw
Partilha. Testamento com cláusulas restritivas elaborado sob a égide do Código Civil de 1916. Falecimento do testador ocorrido na vigência do CC. 2002. Partilha homologada com cláusulas restritivas – Inexistência de justa causa.
Procedimentos preliminares
Foi apresentado para registro formal de partilha expedido em 19/12/2005, extraído dos autos da ação de inventário e partilha do Espólio de JF, falecido em 7/9/2003 (Processo 000.03.125741-0 da 5ª. Vara da Família e Sucessões do Foro Central da Capital).
Do título apresentado se verifica que os direitos e obrigações decorrentes da promessa de cessão sobre a metade ideal do imóvel, atualmente matriculado sob nº 105.427 desta serventia, foram partilhados para os herdeiros filhos:
1) RF;
2) FJF e
3) FGB.
O título foi devolvido pelos motivos indicados na nota devolutiva veiculada pelo Protocolo 335.762, contra a qual os interessados se insurgem, tendo ingressado com requerimento de suscitação de dúvida.
O título acha-se prenotado sob nº 344.168, permanecendo a inscrição em vigor até solução final deste processo de dúvida, nos termos do art. 203 da Lei nº 6.015, de 1973.
Dos motivos de recusa
Conforme se verifica no título, o de cujus deixou testamento com cláusulas restritivas, elaborado sob a égide do Código Civil de 1916, conforme se depreende da certidão testamentária reproduzida às fls. 45/48 do Formal.
O testamento foi registrado (conforme processo nº 000.03.137132-9 – ação de abertura, registro e cumprimento de testamento de fls. 44 do Formal), porém o seu registro não alude às cláusulas testamentárias.
Na partilha (fls. 245/254 dos autos), homologada conforme sentença (fls. 276) o testamento se cumpriu e às fls. 250/251 dos autos verifica-se que a parte da herdeira filha FGB ficou gravada “com as cláusulas de incomunicabilidade e impenhorabilidade, extensivas aos frutos e rendimentos, com a livre administração dos bens herdados”, conforme disposição testamentária.
Cláusulas restritivas – justa causa
O título vem sendo devolvido nos seguintes termos:
“Do testamento de fls. 45/47 do formal de partilha, não consta a justa causa para as cláusulas restritivas de incomunicabilidade e impenhorabilidade impostas pelo testador Jorge. Assim, corrigir no que couber, entranhando a peça que decidiu sobre a existência e aplicabilidade das referidas cláusulas restritivas, tendo em vista que ‘salvo se houver justa causa, declarada no testamento, não pode o testador estabelecer cláusula de inalienabilidade, impenhorabilidade, e de incomunicabilidade, sobre os bens da legítima’, em observância ao artigo 1.848 do Código Civil; artigo 735 do Código de Processo Civil – processos n. 100.09.339170-5[1] e 0018224-26.2013.8.26.0100[2], ambos da 1ª. Vara de Registros Públicos desta Capital)”.
Apesar da falta da justa causa, o interessado requer o registro do título e defende o seu ingresso nos seguintes termos:
“o testamento em questão fora escriturado no dia 8/4/1997, ou seja, antes da exigência legal de tal justa causa. Ainda que o seu falecimento tenha acontecido após a entrada de vigor da lei, a intenção do testador não foi de impedir que a herdeira FERNANDA GABRIELA BORGER pudesse dispor do patrimônio recebido, mas tão somente, que tal patrimônio não comunicasse nem pudesse ser objeto de penhora”.
Parece consolidar-se na jurisprudência o entendimento de que as cláusulas restritivas impostas na vigência do Código Civil de 1916 perdem a sua eficácia se não houver a declaração de justa causa para sua imposição. De acordo com a regra de transição estabelecida no artigo 2.042 do CC o testador teria um ano, após a entrada em vigor da lei atual, para aditar o testamento. Essa providência não foi adotada, ocorrendo a caducidade das ditas cláusulas restritivas.
Com o falecimento do testador, ocorrido já na vigência do CC 2002, sem que se aditasse o testamento no prazo estabelecido na lei, a disposição de última vontade, nesse aspecto, teria caducado. Esse é o entendimento do STJ:
“Esta Corte Superior possui entendimento de que o art. 2.042 do CC/2002 não viola o direito adquirido, porquanto traz regra de transição cuja observância é crucial para a validade do testamento com cláusulas restritivas, elaborado sob a égide do Código Civil de 1916, de modo que, para essas cláusulas permanecerem válidas, é necessário que o testador adite o ato de última vontade no prazo de 1 (um) ano a partir da vigência do CC/2002, sob pena de caducidade dessas restrições”[3].
A caducidade opera neste caso ope legis. O registro e a homologação do testamento, embora admitidos pelo R. Juízo, possível será presumir, em face da própria lei, que as cláusulas restritivas possam ser havidas como não escritas.
Todavia, o plano de partilha de fls. 250 a 251 alude às restrições e ele foi homologado pela R. sentença de 3/10/2005 (fls. 276 dos autos).
Portanto, nos estritos limites da qualificação registral, no caso concreto, não se permite a prática do ato sem que decisão judicial o autorize, afastando, assim, os requisitos legais. Nesse sentido, destaque-se a decisão da E. Primeira Vara de Registros Públicos:
Dúvida – cláusula de inalienabilidade advinda do plano de partilha – inexistência de justa causa – descumprimento dos requisitos legais – necessidade de permissão judicial expressa – procedência[4].
Por essas razões e em atenção ao princípio da estrita legalidade, foi temporariamente denegado o registro do formal de partilha.
As demais exigências formuladas por este Registro foram superadas.
Devolvo a Vossa Excelência a apreciação do pedido, com o devido respeito e acatamento.
São Paulo, 26 de outubro de 2020.
SÉRGIO JACOMINO, Oficial.
[1] Acesso: http://kollsys.org/dva.
[2] Acesso: http://kollsys.org/g71.
[3] Esta é a orientação do STJ. Confira-se o aresto com indicação de precedentes: Resp 1.677.460-SP, j. 2/4/2019, Dje. 24/4/2019, rel. Ministro RAUL ARAÚJO. Acesso: http://kollsys.org/pgp; Processo 100.09.339170-5 da 1ª VRPSP, J. 15/12/2009, DJE 15/3/2010. Acesso: http://kollsys.org/dva
[4] Processo 1079288-49.2015.8.26.0100, J. 4/9/2015, Dj. 10/9/2015, Dra. TÂNIA MARA AHUALLI. http://kollsys.org/id3.
1059454-50.2021.8.26.0100. Sucessões – arrolamento sumário – vocação hereditária
Protocolo 348.833 – Processo 1059454-50.2021.8.26.0100. Julgado em 6/7/2021, sentença da Dra. Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad. Acesso: 
http://kollsys.org/qik
ASSUNTO: SUCESSÕES. ARROLAMENTO SUMÁRIO. VOCAÇÃO HEREDITÁRIA. A não observância da regra de vocação hereditária do código civil impede o registro. Na classe dos colaterais, os mais próximos excluem os mais remotos, salvo o direito de representação concedido aos filhos de irmãos pré-mortos (art. 1.840 do Código Civil).
Sérgio Jacomino, 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital de São Paulo, atendendo ao requerimento formulado pelo interessado, vem suscitar dúvida, pelos fatos e fundamentos a seguir deduzidos.
Procedimentos preliminares
Foi apresentado para registro formal de partilha, expedido aos 2/12/2020, pelo 2º Tabelião de Notas desta Capital, extraído dos autos de Arrolamento Comum – Inventário e Partilha do Espólio de ACF, processo digital n. 1067711-35.2019.8.26.0100 da 1ª. Vara da Família e Sucessões, Foro Central Cível, desta Capital, que tem por objeto a matrícula n. 35.814 deste Registro.
O título foi devolvido por nota devolutiva veiculada pelo protocolo 348.833 contra a qual o interessado se insurge, tendo reingressado com requerimento de suscitação de dúvida, permanecendo a inscrição em vigor até solução final deste processo de dúvida, nos termos do art. 203 da Lei nº 6.015, de 1973.
Razões da recusa
ACF faleceu a 11/1/2019 sem deixar descendentes e ascendentes. Seus descendentes em 2º grau (irmãos) são falecidos anteriormente à abertura da sucessão. São eles:
- GCF, falecido a 18/6/1995
- VCF, falecido em 05/05/1971
O quadro sucessório que se esboça é o seguinte:
- GCF (falecido em 18/06/1995)
- J
- H
- E (falecido em 18/10 /2017)
C
R
- VCF (falecido em 05/05/1971)
- W
- W1
- W2
Na partilha apresentada a registro, figuram como herdeiros de 3º grau os sobrinhos do de cujus: J, H, W, W1 e W2, filhos de seus irmãos pré-mortos. Pela regra do §1º do art. 1.843 do CC. os sobrinhos herdam por cabeça (1/5 para cada um).
Todavia foram contemplados na partilha C e R, sobrinhos-netos da inventariada, filhos de seu sobrinho pré-morto E.
Conforme artigo 1.840 do Código Civil, na classe dos colaterais, os mais próximos excluem os mais remotos, salvo o direito de representação concedido aos filhos de irmãos.
Além disso, nos termos do artigo 1.853 na linha transversal somente se dá o direito de representação em favor dos filhos de irmãos do falecido, quando com irmãos deste concorrerem.
Por fim, todo o quadro de distribuição das quotas-partes deve ser alterado para adequação à regra da vocação hereditária tal e como definido no Código Civil. Assim, cada sobrinho, herdando por cabeça, receberia 1/5 do monte.
Estas são, em essência, as razões da denegação do Registro.
Título judicial
Grassa certa controvérsia acerca dos limites de qualificação registral em face dos títulos de extração judicial. É sempre lembrada a decisão do STF que versou sobre o tema: HC 85.911-9, j. 25/10/2005, DJ 2/12/2005, relator ministro MARCO AURÉLIO[1]. Segundo o STF, a qualificação do registrador, no exercício da função pública por delegação, atua no estrito cumprimento do dever legal.
Em São Paulo é longeva a orientação que se firmou no sentido que a origem judicial do título não o livra da qualificação registral. É copiosa a jurisprudência do C. Conselho Superior da Magistratura de São Paulo[2].
Há certo temperamento que deve ser levado em conta em face dos títulos judiciais. Em regra, o registrador não ingressa no conteúdo da decisão judicial, atem-se a aspectos extrínsecos atuando sob o signo da estrita legalidade.
No caso concreto, trata-se de arrolamento sumário, forma abreviada de inventário e partilha, em que há a concordância de todos os herdeiros, maiores e capazes (art. 659 do CPC).
O estado-juiz é chamado para homologar o acordo entre os interessados. Todavia, não se pode ter por homologado o plano de partilha que contrarie frontalmente a vocação hereditária prevista na lei civil.
ITCMD – Certidão de homologação
O fato de ter sido juntada a guia não significa reconhecimento da regularidade do imposto devido ao Estado, sendo imprescindível a homologação do recolhimento pela Fazenda Estadual.
O fundamento normativo da exigência repousa na Ordem de Serviço Fiscal, expedida pela Diretoria de Fiscalização da Secretaria da Fazenda e Planejamento do Estado de São Paulo – Coordenadoria da Administração Tributária, em ofício recebido por esta Serventia.
No texto, os agentes fiscais, subscritores do dito ofício, sustentam que, em virtude da entrada em vigor no novo CPC, “houve alterações processuais que impactaram na verificação da correção dos recolhimentos do ITCMD (Imposto sobre a transmissão causa mortis e doação de quaisquer bens e direitos)”. Tais alterações deveria merecer a nossa atenção, especialmente a atenta verificação do seguinte:
Transmissões causa mortis tratadas judicialmente por meio de arrolamento: Por força do artigo 659 do CPC/2015, o juiz não exige mais o recolhimento do ITCMD, limitando-se a intimar o fisco para que se faça o lançamento administrativo do imposto. O referido artigo do CPC, no entanto, não revogou as obrigações acessórias prevista na Lei 10.705/00, ou seja, V.S não poderá registrar os atos de transmissão expressos no formal de partilha sem a comprovação do pagamento do ITCMD. Em virtude disso, V.S. deve exigir a apresentação da Certidão de Homologação emitida pela Secretaria da Fazenda, atestando que o lançamento do ITCMD fora homologado”[3].
O ofício acena com a responsabilidade do Registrador prevista no art. 8º da Lei nº 10.705, de 2000, em caso de não observância do art. 25 da mesma lei, que assim dispõe:
Art. 8º.Nos casos de impossibilidade de exigência do cumprimento da obrigação principal pelo contribuinte, respondem solidariamente com este nos atos em que intervierem ou pelas omissões de que forem responsáveis:
I – o tabelião, escrivão e demais serventuários de ofício, em relação aos atos tributáveis praticados por eles ou perante eles, em razão de seu ofício;
(…)
Art. 25. Não serão lavrados, registrados ou averbados pelo tabelião, escrivão e oficial de Registro de Imóveis, atos e termos de seu cargo, sem a prova do pagamento do imposto.
É cediço que os registradores devem exercer rigorosa fiscalização do pagamento dos tributos devidos por força dos atos que pratiquem. A regra encontra conforto no art. 289 da Lei 6.015/1973 em coordenação com o art. 30 da Lei 8.935/1994, inciso XI, e art. 134 do CTN.
Jurisprudência
A jurisprudência tem vacilado ao longo do tempo. Ora a atuação fiscalizatória do oficial registrador encontrava o seu limite na simples comprovação do pagamento do tributo, não verificando o quantum debeatur[4], ora vem se observando a legislação tributária que, na Capital de São Paulo e no Estado vem de criar obrigações acessórias aos Oficiais, impondo multas e sujeitando o profissional a processos administrativos por não observar seus termos[5].
Ainda recentemente a R. 1ª Vara de Registros Públicos entendeu ser necessária não só a comprovação do recolhimento do imposto devido ao Estado de São Paulo, mas “tal fato não significa o reconhecimento da regularidade do imposto devido, sendo imprescindível a emissão da certidão homologatória do recolhimento pela Fazenda Estadual”. Esse precedente originou-se desta Serventia: Processo 1096955-72.2020.8.26.0100, j. 2/12/2020, Dje 4/12/2020, Dra. Tânia Mara Ahualli, acesso http://kollsys.org/pp2.
A questão é complexa e delicada por envolver responsabilidade do registrador nos termos do inc. I do art. 8º da Lei Estadual 10.705/2000.
O próprio Tribunal de Justiça de São Paulo vem decidindo, iterativamente, serem inconstitucionais os artigos de leis, decretos e atos normativos do Município e do Estado de São Paulo dispondo sobre obrigações e penalidades aos notários, oficiais de registro de imóveis e prepostos decorrentes de atos relacionados à transmissão de imóveis ou de direitos a eles relativos. A razão é simples: ocorre flagrante afronta ao artigo 22, XXV, da Constituição Federal “que atribui competência privativa à União para legislar sobre registros públicos e a competência privativa do Poder Judiciário para organizar, disciplinar, fiscalizar e aplicar sanções sobre atos e serviços auxiliares da justiça, abrangidos os notariais e de registro. Violação ao princípio da independência e harmonia entre os Poderes. Ofensa aos artigos 5º, caput; art. 69, II, ‘b’; 77 e 144 da Constituição Bandeirante e art. 22, XXV da Constituição Federal”. Há precedentes[6].
Por essas razões, e ressalvado o entendimento pessoal do Registrador, em atenção ao princípio da estrita legalidade, o ato foi temporariamente denegado.
Devolvo a Vossa Excelência a apreciação do pedido, com o devido respeito e acatamento.
São Paulo, maio de 2021.
SÉRGIO JACOMINO, Oficial.
Notas
[1] Acesso: http://kollsys.org/8bg.
[2] Ap. Civ. 0001518-27.2017.8.26.0035, Águas de Lindóia, j. 12/11/2018, Dje 22/3/2019, rel. des. GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO. Acesso: http://kollsys.org/n1f.
[3] Vide a íntegra do ofício no dossiê da Portaria CAT-89 da SFAZ. Acesso: http://kollsys.org/pyh.
[4] Brevitatis causa: “Este C. Conselho Superior da Magistratura vem decidindo que ao registrador compete verificar tão somente o recolhimento dos tributos relativos aos atos cuja prática lhe é atribuída, pois não lhe cabe discutir o valor recolhido, matéria de interesse exclusivo da Fazenda Pública, a quem a lei reserva os meios próprios para haver do contribuinte diferenças de recolhimento de impostos que entenda devidas”. Ap. Civ. 1000459-49.2017.8.26.0176, Embu das Artes, j. 13/2/2019, Dje 8/3/2019, rel. des. Geraldo Francisco Pinheiro Franco. Acesso: http://kollsys.org/my8.
[5] Basta verificar os termos da Ordem de Serviço Fiscal, expedida pela Secretaria da Fazenda e Planejamento do Estado de São Paulo – Coordenadoria da Administração Tributária, já referida. A OS pode ser acessada no corpo do dossiê da Portaria CAT-89 da SFAZ. Acesso: http://kollsys.org/pyh.
[6] Brevitatis causa: Incidente de Arguição de Inconstitucionalidade 0039688-47.2015.8.26.0000, j. 28/8/2015, Dje 1/9/2015, Plano, Relator Des. Guerrieri Rezende. Acesso: http://kollsys.org/pp8.
1063834-19.2021.8.26.0100. vaga de garagem – alienação a terceiros
Protocolo: 350.644 – Processo 1063834-19.2021.8.26.0100
Interessada: LPV
Vaga de garagem – herdeiros estranhos ao condomínio – § 1º do artigo nº 1.331 do Código Civil.
Julgamento: http://kollsys.org/qhz
SÉRGIO JACOMINO, 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital de São Paulo, atendendo ao requerimento formulado pelo interessado, vem suscitar dúvida, pelos fatos e fundamentos a seguir deduzidos.
Procedimentos preliminares
Foi apresentado para registro o formal de partilha expedido em 5/4/2021 pelo Juízo de Direito da 2ª Vara da Família e Sucessões do Foro Central Cível desta Capital, extraído dos autos de inventário e partilha do Espólio de MVPV – Processo nº 1104513-95.2020.8.26.0100. O título tem por objeto o imóvel da matrícula n. 8.449.
O título foi devolvido por nota devolutiva veiculada pelo protocolo X contra a qual a interessada se insurge, tendo reingressado com requerimento de suscitação de dúvida, permanecendo a inscrição em vigor até solução final deste processo de dúvida, nos termos do art. 203 da Lei nº 6.015, de 1973.
Razões da recusa
O título foi devolvido com as seguintes exigências:
“Nos termos do artigo 1.331, § 1.º, do Código Civil, os abrigos para veículos não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, exceto quando autorizado expressamente na convenção de condomínio.
Pela instituição, especificação e convenção de condomínio do Edifício São Martinho, as vagas de garagem somente podem ser transmitidas a proprietários de apartamentos do condomínio.
Conforme buscas efetuadas nesta Serventia, verifica-se que os adquirentes da vaga matriculada sob n. 8.449 não possuem apartamento no condomínio.
Se não fosse o impedimento acima, ainda seria necessário:
1) Apresentar, no original ou em cópia autenticada, certidão emitida pela Prefeitura do Município de São Paulo comprovando a alteração do número predial, de 138 e 142 para 146 da praça Franklin Roosevelt, referente ao imóvel objeto da matrícula n. 8.449 (artigo 225, § 2.º; c/c artigo 167, inciso II, item 4, c/c artigo 246, § 1.º, todos da Lei n. 6.015/73).
2) Apresentar a declaração do ITCMD n. 68035900, juntamente com as guias e respectivos comprovantes de pagamento (artigo 289 da Lei n. 6.015/73; artigos 1.º, inciso I; 10, inciso I; e 48 do Decreto n. 46.655/2002, que regulamentou a Lei Estadual n. 10.705/2000; e artigo 12, inciso II, da Portaria CAT 89 de 26/10/2020).
3) Apresentar cópia autenticada da escritura de pacto antenupcial de MLVCV e RCVN, para necessária averbação (artigo 244 da Lei n. 6.015/73; c/c item 83, capítulo XX, tomo II, das Normas de Serviço dos Cartórios Extrajudiciais da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo; e decisão proferida nos autos n. 0055741-36.2011.8.26.0100 pela 1ª. Vara de Registros Públicos desta Capital).
4) Apresentar cópia autenticada da certidão do registro da escritura de pacto antenupcial de MLVCV e RCVN, emitida pelo Oficial de Registro de Imóveis competente pelo primeiro domicílio do casal, para necessária averbação (artigo 167, inciso II, item 1, da Lei n. 6.015/73).
Obs.: Em se tratando de título encaminhado eletronicamente (e-protocolo), cumpre salientar que todos os documentos a serem apresentados juntamente com este devem ser eletrônicos, atendendo aos requisitos da Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira (ICP-Brasil) e à arquitetura e-PING (Padrões de Interoperabilidade de Governo Eletrônico), gerados nos padrões XML ou PDF/A, sob a forma de documento digital nativo confeccionado e assinado digitalmente pelo responsável do órgão expedidor, ou conter o código para a conferência do documento digital original, conforme item 366, capítulo XX, tomo II, das Normas de Serviço dos Cartórios Extrajudiciais da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo.”
Vaga de garagem – herdeiros estranhos ao condomínio
Há no Código Civil uma regra que vem insculpida no § 1º do art. 1.331:
Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
§ 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.
A norma cinge-se a limitar o poder de disponibilidade dos proprietários que não poderão alienar ou onerar o bem a “pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio”.
Neste caso concreto, não se trata de uma alienação voluntária do bem a pessoa estranha ao condomínio. Parece razoável que, nos casos de sucessão mortis causa ou mesmo nos de execução judicial[1], o registro dos títulos se defere, criando-se, porém, uma limitação ao poder de dispor: o bem somente poderá ser alienado a pessoas que não sejam estranhas ao condomínio – salvo disposição expressa na convenção de condomínio.
Assim, registrada que seja a partilha a alienação deverá obedecer ao disposto no aludido dispositivo legal e ao que dispõe a própria Convenção de Condomínio do EDIFÍCIO SÃO MARTINHO, arquivada nesta Serventia:
“Fica certo que as garagens já descritas no item IV letras “a” e “b” supras constituem compropriedade alienáveis e acessórias de suas correspondentes unidades autônomas, podendo a área ideal das mesmas, ser objeto de alienação, porém, exclusivamente, entre condôminos”. (grifo nosso)
Em suma, ainda que se admita o registro nesta peculiar circunstância de sucessão mortis causa, é preciso que fique bastante claro para os interessados que somente poderão alienar a dita vaga de garagem a condôminos.
Demais exigências
Com relação as demais exigências, verifica-se que não foi apresentada a certidão emitida pela Prefeitura do Município de São Paulo comprovando a alteração do número predial, de 138 e 142 para 146 da praça Franklin Roosevelt, referente ao imóvel objeto da partilha.
A parte interessada solicitou que fossem compulsados os documentos arquivados por ocasião da venda nas matrículas n. 8.456 e 8.458, utilizando-os como prova emprestada para cumprimento de tal exigência. No entanto, analisadas as matrículas 8456 e 8458, observou-se que não há averbação de alteração do número predial de 138 e 142 para 146 da Praça Franklin Roosevelt.
Além disso, diferentemente do que ocorre no formal de partilha apresentado, nos títulos referentes ao último registro de tais imóveis, consta que ambos possuem os números 138 e 142 da Praça Franklin Roosevelt.
Dessa forma, necessária a apresentação da certidão comprovando a referida alteração de numeração predial em atendimento ao princípio da especialidade objetiva (artigo 225, § 2º c.c. artigo 167, inciso II, item 4, c.c. artigo 246, § 1º, todos da Lei n. 6.015/73).
- com relação a exigência n. 2 da nota de devolução, houve seu cumprimento mediante a apresentação de declaração do ITCMD n. 68035900 comprovando a isenção do imposto.
- com relação as exigências 3 e 4 da nota de devolução, houve seu cumprimento parcial, uma vez que foi apresentada somente a escritura de pacto antenupcial de MLVCV e RCVN, porém, não foi apresentada a certidão do registro do pacto antenupcial do casal.
Assim, será necessário apresentar a certidão do registro do pacto antenupcial do casal para que seja feita a devida averbação, conforme disposto no artigo 167, inciso II, item 1 c.c. inc. V do art. 178 e art. 244 da Lei 6.015/1973.
O título foi encaminhado eletronicamente (e-protocolo). Assim, todos os documentos a serem apresentados juntamente com este devem ser eletrônicos, atendendo aos requisitos da Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira (ICP-Brasil) e à arquitetura e-PING (Padrões de Interoperabilidade de Governo Eletrônico), gerados nos padrões XML ou PDF/A, sob a forma de documento digital nativo confeccionado e assinado digitalmente pelo responsável do órgão expedidor, ou conter o código para a conferência do documento digital original, conforme item 366, capítulo XX, tomo II, das Normas de Serviço dos Cartórios Extrajudiciais da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo.”
Todavia, os documentos anexos ao título não cumprem os requisitos acima indicados, permanecendo então, a exigência anterior.
Estas são, em essência, as razões da denegação do Registro.
Devolvo a Vossa Excelência a qualificação do título, com o devido respeito e acatamento.
São Paulo, 14 de junho de 2021.
SÉRGIO JACOMINO, Oficial.
Patricia Lemes da Silva Costa Pereira, Escrevente Autorizada.
[1] No caso de execução judicial já se admitiu o registro de arrematação sob o argumento de que uma vez “reconhecida a possibilidade de penhora da garagem de forma autônoma, deve-se entender que sua alienação forçada levaria a existência de aquisição da propriedade por terceiro estranho ao condomínio, sem que o registro pudesse ser impedido”. V. Processo 1003300-17.2018.8.26.0100, j. 20/3/2018, Dje 4/4/2018, Dra. Tânia Mara Ahualli. Acesso: http://kollsys.org/lll. No mesmo sentido: Processo 1046713-46.2019.8.26.0100, j. 24/6/2019, Dje 27/6/2019, da mesma magistrada. Acesso: http://kollsys.org/nj8.
1046567-34.2021.8.26. CCB – Novação
Processo Digital nº: 1046567-34.2021.8.26.0100. Pedido julgado improcedente em 8/6/2021 (Dje 10/6/2021), Dra. Vivian Labruna Catapani. Acesso: http://kollsys.org/qd8. Recurso em que se deu provimento: http://kollsys.org/r99
Requerente: BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A.
CCB – novação ou não? – that´s the question…
A tormentosa questão sobre as mutações que ocorrem na vida dos contratos celebrados sob a égide da Lei 10.931, de 2004, ainda não se acha totalmente superada, embora depontem indicações que parecem indicar uma orientação uniforme pra os Cartórios de Registro de Imóveis.
Assim, de acordo com as mais recentes decisões da Eg. Corregedoria Geral de Justiça de São Paulo, o elemento destacado e diferenciador, hábil para descaracterizar a novação, será o fato de não ocorrerem novos aportes na dívida original. Simples atualizações representariam meras mudanças ou modificações da obrigação original, e modo que as alterações podem ser admitidas[1].
Read the rest of this entry »1042854-51.2021.8.26.0100. Locação – cancelamento – ordem judicial
Protocolo 351.357 – Processo 1042854-51.2021.8.26.0100. Pedido deferido: http://kollsys.org/qb5
Locação – cancelamento – ordem judicial.
O fundamento da devolução repousa no conjunto dos artigos 248, 250 e 253 da LRP:
Art. 248 – O cancelamento efetuar-se-á mediante averbação, assinada pelo oficial, seu substituto legal ou escrevente autorizado, e declarará o motivo que o determinou, bem como o título em virtude do qual foi feito.
(…)
Art. 250 – Far-se-á o cancelamento:
I – em cumprimento de decisão judicial transitada em julgado;
II – a requerimento unânime das partes que tenham participado do ato registrado, se capazes, com as firmas reconhecidas por tabelião;
III – A requerimento do interessado, instruído com documento hábil.
(…)
Art. 253 – Ao terceiro prejudicado é lícito, em juízo, fazer prova da extinção dos ônus, reais, e promover o cancelamento do seu registro.
O registrador em regra não age sem um título que mobilize a prática do ato. Pelas consequências gravosas do cancelamento, a LRP guardou o procedimento com muitas cautelas exigindo a atuação do Judiciário quando se faça necessária a produção de provas para o cancelamento de “ônus reais”, na dicção da lei.
Todavia, o pedido está bem fundamentado e, aos olhos deste Registrador, merece acolhimento com a determinação de cancelamento dos ônus (lato senso) representados pelas locações registradas nas matrículas desta Serventia R.2 e R.3/ e R.4/.
Era o que nos competia informar, o que sempre fazemos com o devido respeito e acatamento.
São Paulo, 12 de maio de 2021.
SÉRGIO JACOMINO, Registrador.
1042659-66.2021.8.26.0100. Usufruto – cancelamento – ITCMD
Protocolo 349.548 – Processo 1042659-66.2021.8.26.0100. Pedido julgado procedente em 19/5/2021, Dera. Vivian Labruna Catapani. Acesso: http://kollsys.org/qa7
Usufruto – cancelamento – ITCMD – incidência.
Fundamento da devolução
O eixo que orientou a devolução do título repousa no disposto no n. 2, § 3º, cc. letra “c” do art. 31 do Decreto Estadual 46.655/2002. Tal conjunto regulamentar prevê a incidência do imposto “por ocasião da consolidação da propriedade plena, na pessoa do nu-proprietário, sobre o valor do usufruto”.
Todo o argumento bem desenvolvido pela interessada é irretorquível. Dispenso-me, com a vênia de Vossa Excelência, de reproduzir a peça bem articulada que inaugurou este processo.
De fato, além das decisões da Eg. Corregedoria Geral de Justiça de São Paulo, da própria Administração Tributária Estadual (Decisão Normativa CAT nº 10 de 22/06/2009) e de inúmeros precedentes da própria 1ª Vara de Registros Públicos, remanesce uma questão formal que pode ser resumida da seguinte forma:
pode o registrador imobiliário reconhecer, no âmbito da qualificação registrária, a inconstitucionalidade do regulamento? Pode dispensar o recolhimento do tributo fiado na sua convicção pessoal acerca da inconstitucionalidade do decreto?
É evidente que não [1], muito embora o quadro que se vai delineando acabará por tornar essa prática corriqueira – ao menos no que respeita casos concretos como os tratados neste processo.
Parafraseando a ilustre magistrada que por longos anos desempenhou suas funções na Eg. 1ª Vara de Registros públicos, Dra. TÂNIA MARA AHUALLI, ressalvada a opinião pessoal deste registrador, devo render-me à tendência que se delineou tão claramente, convocando a voz da própria magistrada, que assim tem se manifestou em processo desta mesma natureza:
“Apesar dos respeitáveis argumentos do Registrador, bem como entendimento pessoal desta magistrada acerca da necessidade do recolhimento da complementação do ITCMD para cancelamento do usufruto por ato não oneroso, o entendimento da dispensa da mencionada complementação restou consolidado pela Egrégia Corregedoria Geral da Justiça, no Recurso Administrativo CGJ 0010952-51/2017-E[2], da lavra do então Corregedor Geral da Justiça: Dr. Manoel Pereira Calças”[3].
Com base nos excelentes precedentes colacionadas pela interessada e pelas decisões recorrentes e reiteradas da Eg. 1ª. Vara de Registros Públicos da Capital de São Paulo, devolvo a Vossa Excelência a qualificação do título com estas informações.
São Paulo, 12 de maio de 2021.
SÉRGIO JACOMINO, Registrador.
[1] Brevitatis causa: REGISTRO DE IMÓVEIS. ITBI. Registro de compromisso de compra e venda. Lei Municipal que cria hipótese de incidência de ITBI. Impossibilidade de reconhecimento de inconstitucionalidade na via administrativa . Dever do Registrador na fiscalização do correto recolhimento. Recurso desprovido. Ap. Civ. 1012008-77.2019.8.26.0114, Campinas, j. 10/12/2019, Dje 2/4/2020, rel. des. GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO. Acesso: http://kollsys.org/oor.
[2] Processo 1066337-86.2016.8.26.0100, São Paulo, decisão de 8/3/2017, Dje 22/3/201, des. MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS. Acesso: http://kollsys.org/kcd.
[3] PP 1123118-89.2020.8.26.0100, j. 15/2/2021, Dje 17/2/2021, Dra. TÂNIA MARA AHUALLI. Acesso: http://kollsys.org/kcd.
1006633-69.2021.8.26.0100. reclamação – morosidade no atendimento
Processo 1006633-69.2021.8.26.0100 – Protocolo 345.003
Requerente: TBTP
Reclamação – excesso de prazo.
- Processo 1006633-69.2021.8.26.0100, j. 9/4/2021, DJe 13/4/2021, Dra. Vivian Labruna Catapani. Acesso à íntegra do processo: http://kollsys.org/q3r.
Introdução
Este caso merece uma introdução. Ela será breve, pois o desenrolar do processo é bastante elucidativo.
Vivemos uma época de empobrecimento moral e cultural. Os meios de comunicação tradicionais estão perdendo paulatinamente todo o protagonismo que ostentavam no passado. Esvai-se toda a respeitabilidade de que se investiam jornalistas, colunistas, cronistas e tantos outros profissionais da pena que viviam nas redações e nos cafés da cidade. Vivemos um deserto de ideias, presos em simulacros, bolhas cognitivas que deformam a percepção.
Quando muito jovem, eu lia, com vivo interesse, o que nos tinham a dizer Millôr Fernandes, Ivan Lessa, Paulo Francis, Murilo Mendes, Rubem Braga, Nelson Rodrigues, Paulo Mendes de Campos… A lista é imensa e não vale a pena me demorar por aqui. Lia o Jornal da Tarde, com seu jornalismo plural, lia o Estadão todos os domingos e deleita-me com a vetustez de sua paginação e devorava os editoriais irretocáveis de Júlio de Mesquita Neto. Os jornais eram ambientes em que vicejava a crítica, a análise profunda, a crônica da vida.
O fato é que muitos de nós fomos perdendo o interesse que tínhamos na chamada grande imprensa. Já não me atrai, há tempos, o que veicula uma claque ruidosa e falsamente intelectualizada que se encastelou nas redações. Perdeu-se a graça, a flama literária que brotava daquelas páginas que tingiam as mãos e estimulavam o conhecimento e a inteligência. Aquilo tudo se diluiu na água chilra da intelectualidade brasileira.
O tempo passou na janela e alguns jornalistas não viram… Chega a ser digno de compaixão constatar o que foi feito do humor mordente de um Pasquim, das crônicas saborosas de um Fernando Sabino, de um Lourenço Diaféria, de uma Clarisse Lispector. Havia refinamento intelectual, finesse, elegância, arte. Agora temos tiradas “engraçadas” — como a série “fila da suruba”, de que falaremos logo abaixo.
Esse lixo que se produz não é exatamente um “texto popular, que faça rir e seja inteligente – ao mesmo tempo”, como diria a jornalista da qual falaremos logo abaixo. Tudo isso que se produz soa, ao menos para mim, simples mal gosto, expressão de uma certa decadência precoce.
Convivemos com claques lacradoras, verdadeiras patrulhas ideológicas, que não têm travas, mas se armam atrás das muradas dos veículos de comunicação. Esses ambientes não produzem mais do que bolhas cognitivas autorreferentes.
Ok, estes são tempos da pós-modernidade, já me conformei. Talvez eu seja um pouco parecido com o pai da jornalista (que não conheço e ainda assim respeito), embora, talvez diferentemente dele, não professe inclinações partidárias, nem defenda políticos de estimação de qualquer espectro político-ideológico ou incurso em qualquer quadrante do código penal.
Enfim, esses são os produtos que o mercado da cultura de massas hoje excreta pela “porta dos fundos”.
O episódio retratado abaixo colocou-nos em conexão. De um lado, uma famosa jornalista (segundo os critérios estéticos e morais dessa modernidade lacradora), de outro este escriba, igualmente um profissional da pena. Ela jornalista de um grande veículo de comunicação, eu um simples registrador. Ambos realizamos nosso mister com foros de profissionalidade. Entretanto, entre nós calha um profundo abismo. Nem falo dos recursos expressivos, nem dos dotes intelectuais da minha contraparte, pois que me recolho e limito às sandálias de um simples escriba; falo do que vejo, percebo e registro, com a maior fidedignidade possível, pois somos, como se sabe, profissionais da “fé pública”. Calhou de ser eu o registrador de seu título (imóvel), mesmo que ela não saiba desse fato nem compreenda absolutamente nada do que significa o mister registral para a sua própria segurança jurídica.
Lamentavelmente, minha parceira neste lance do destino produziu uma peça que me envergonha. Mais do que isso, produziu um diálogo, que logo cuidou de disponibilizar na internet, que nos dá bem a medida do que vemos pulular feito pulgas nos escaninhos da rede mundial.
O nome da personagem deste triste enlace prefiro não declinar. Não farei como ela a expor, de maneira tão pouco delicada e falaz, uma experiência que na verdade ela não vivenciou. Triste constatar que ela falou acerca do que não sabe, sequer presenciou ou mesmo experimentou. Típica flatulência intelectual. De dentro de sua bolha, produziu uma narrativa descolada dos fatos da realidade. O extrato de sua fala pode ser visto logo abaixo, na reprodução da ata notarial.
Instada a se pronunciar pela juíza corregedora permanente, a jornalista confessou, candidamente, “que não houve atraso provocado pelo 5º CRI no processamento da prenotação”. E seguiu sua palração anódina. Diz que…
… no decorrer do atendimento, foram trocados e-mails em tom amigável, respeitoso e com o propósito de cooperação. Afirmou, por fim, lamentar o desconforto causado aos funcionários da Serventia, contemporizando que apenas externou, em um ambiente de descontração e sem percepção técnica, a frustração sentida por incompreensão sobre o tempo de conclusão da compra de sua residência”.
Processo 1006633-69.2021.8.26.0100, sentença.
Ambiente de descontração? Sem percepção técnica? Que é isso cara-pálida? Sua ignorância olímpica a legitima a fazer troça do trabalho alheio?
Como jovens mimados, que não toleram qualquer contrariedade ou adversidade, a jornalista, já madura, demonstrou ignorância ativa e se pronunciou de modo muito indelicado e desrespeitoso.
Muitos se solidarizaram comigo e perquiriram: porque não aciona a jornalista? Porque não busca reparação de danos morais? Porque não usa a prova pré-constituída com a confissão, portada e abonada por sua advogada (aliás uma excelente profissional)?
Respondo-lhes: não vale a pena. Deixemo-la em paz com seus leitores. Asinus asinum fricat.
Fica aqui apenas um registro, entre tantos outros colacionados neste site. Sigo sendo o registrador da sua propriedade e ela pode ter a certeza absoluta de que poderá contar comigo para a segurança jurídica de seu patrimônio e para lhe dar todas as informações de que necessite, sempre, sem qualquer consideração extravagante acerca de suas opções políticas, sexuais, morais ou estéticas.
SJ
Meritíssima Juíza.
Os funcionários deste Quinto Registro de Imóveis reuniram-se com o Oficial para comunicar-lhe que a Serventia havia sido criticada publicamente em podcast da qual participou a interessada, Sra. TBTP.
As funcionárias, fãs da jornalista, sentiram-se indiretamente atingidas pela manifestação desairosa – já que se dedicaram a atender a advogada da jornalista com todo o respeito e boa vontade, como se verá. Deram-lhe informações precisas e objetivas, seja por escrito (devolutiva), seja por atendimento telefônico e por e-mail.
De fato, em tom de galhofa, a jornalista assim se manifestou sobre o trabalho do Quinto Registro de Imóveis de São Paulo:
“Vamos para o quem é você na fila da suruba? Na fila da suruba eu sou a pessoa ligando pro Quinto Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo, perguntando o que que tá acontecendo que faz quarenta dias que eles não liberam os papéis pra eu poder mudar pra minha casa nova? A mulher já saiu do apartamento”; Voz 2: “O Codré tá nessa suruba com você falando a mesma coisa, porque ele também tá passando por isso, liga pra ele”; Voz 1: “Eu não sei o que acontece, quarenta dias, eles deram o prazo de… eles deram o prazo de quinze, quarenta dias que eles estão; Voz 2: “Tá tudo atrasado” (Ata notarial, anexa).
Não houve atraso. Tampouco, falta de informação. A difamação atinge não só este Cartório, mas alcança, igualmente, todas as funcionárias, por ironia apreciadoras do trabalho da escritora e jornalista. De modo reflexo, se pode dizer que o Poder Judiciário é igualmente alcançado, já que essa Egrégia Corregedoria exerce a fiscalização dos serviços em caráter permanente, 24x7x30.
Como se trata de uma notícia irradiada a partir de um plataforma de grande difusão, submeto a questão a Vossa Excelência para que aprecie e decida acerca da tramitação do título e os procedimentos do Cartório.
Tramitação do título
Esta Serventia recebeu no dia 16/11/2020 para exame, cálculo e registro o instrumento particular de compra e venda com alienação fiduciária firmado entre o agente do crédito imobiliário e TBTP, relativamente aos imóveis das Matrículas n. X, Y, Z.
No dia 16/11/2020 o título foi prenotado (protocolo – documento n. 1), fixado o prazo legal para finalização no dia 1/12. Porém, já no dia 30/11/2020, decorridos 11 dias úteis do ingresso, o título já se encontrava examinado, porém devolvido com exigências indicadas na nota devolutiva, ficando à disposição da interessada no balcão do Registro na data prevista legalmente (doc. 2).
As exigências eram corretas, foram devidamente fundamentadas, tanto assim que a parte interessada as acatou sem qualquer resistência e diligenciou o seu cumprimento.
A partir do dia 1/12/2020 o título estava disponível para retirada no cartório. Todavia, passariam ainda 15 dias até que a Dra. JVBP, advogada da interessada, entrasse em contato telefônico no dia 16/12/2020 para obter informações e dirimir algumas dúvidas, tendo sido atendida e orientada pela funcionária KCTS. Nesse mesmo dia, o título foi retirado, consoante comprovantes arquivados em Cartório (doc. 2, p. 2).
No mesmo dia (16/12) o título reingressaria no Cartório com atendimento parcial das exigências (doc. 3). O apresentante foi alertado do fato no próprio ato de reingresso, declarando-se ciente e firmando declaração no protocolo de reentrada e comprometendo-se a apresentar a escritura de união estável faltante no menor prazo.
No dia seguinte, 17/12, o título já havia sido reexaminado, motivando o envio de e-mail à Dra. J ressaltando, por escrito, a necessidade de apresentar a documentação faltante (doc. 4). A demora na entrega do título foi assim justificada pela Sra. Advogada:
Olá K, Boa tarde! Tudo bem?
Obrigado pelo e-mail. Como falamos ontem, a entrega dos documentos faltantes para cumprir de forma integral a exigência feita por vocês está dependendo de uma certidão que deve ser emitida pelo Cartório de Pessoas Naturais da Sé, certidão essa com data de entrega limite para o dia 22/12. Estamos fazendo o possível para agilizar no Cartório da Sé com o objetivo de entregar todo o necessário a vocês o quanto antes” (e-mail de 17/12/2020, 16:51, recebido de (omissis) (doc. 5).
No dia 18/12 este Cartório informaria à Sra. Advogada que a prenotação seria extinta no dia 21/12, e-mail que foi reiterado no dia 22/12, ambos respondidos no mesmo dia no seguinte teor: “Sim, ainda hoje vamos fazer o protocolo da documentação faltante! Fico à disposição caso precisem de qualquer outra info. Muito obrigada! JVBP” (Doc. 6)
No dia 22/12 foi remetido novo e-mail para a Sra. Advogada reiterando a necessidade de apresentação dos documentos faltantes, bem como solicitando o complemento de valor de depósito prévio (Doc. 7). No mesmo dia, os documentos faltantes foram finalmente apresentados e o registro pôde ser consumado no dia seguinte (23/12), ficando à disposição da interessada que o retirou às 15h do mesmo dia 23 de dezembro de 2020 (Doc. 8).
Como se vê, não houve retardamento injustificado do registro do título. Malgrado o fato da pandemia do COVID-19, que obrigou o Cartório a adotar um regime extraordinário de atendimento, com funcionários afastados por suspeita ou mesmo com o contágio pelo vírus confirmado, ainda assim, por dedicação e esforço da equipe, não foram alterados os prazos de entrega dos títulos, embora pudéssemos fazê-lo justificadamente.
Seguem os documentos comprobatórios de tudo quanto informado acima.
Apresento a Vossa Excelência os nossos respeitosos cumprimentos.
São Paulo, 19 de janeiro de 2021.
SÉRGIO JACOMINO,
Oficial do Registro
1077525-37.2020.8.26.0100. caução locatícia – cancelamento
Protocolo 342.627 – Processo nº 1077525-37.2020.8.26.0100. Pedido julgado improcedente. Da r. sentença, prolada pela Dra. Tânia Mara Ahualli, extrai-se:
Read the rest of this entry »Daí tem-se a impossibilidade do requerimento unilateral, mesmo encontrando-se extinto o contrato de locação, vez que não gera a presunção da extinção da garantia.
O cancelamento da averbação da caução esvaziaria a garantia que o locador dispõe para o adimplemento da obrigação.
Ademais, não cabe ao Registrador, e nem detém competência este juízo administrativo, a análise da questão relacionada ao perecimento da garantia para fins do cancelamento pretendido, devendo tal insurgência ser objeto da ação competente a ser formulada nas vias ordinárias, com a incidência do contraditório e ampla defesa.
Logo, não há possibilidade de cancelar a caução a requerimento unilateral dos caucionantes, por dedução de que foram cumpridas todas as obrigações por ela garantidas. Acesso: http://kollsys.org/ptc
1116425-26.2019.8.26.0100. Condomínio – atribuição – ITBI
Processo 1116425-26.2019.8.26.0100 – Protocolo 333.588. Dúvida julgada procedente. Acesso: http://kollsys.org/oa2.
Especificação e Instituição de Condomínio. Atribuição. ITBI.
SÉRGIO JACOMINO, 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital de São Paulo, atendendo ao requerimento formulado pela interessada, por sua representante, vem suscitar dúvida pelos fatos e fundamentos a seguir deduzidos.
Procedimentos preliminares
Foi apresentado para registro instrumento particular de instituição, especificação e convenção de condomínio do Edifício X, datado de 2/9/2019, com atribuição de unidades autônomas.
O título foi inicialmente devolvido (protocolo nº 332.069), em razão do não atendimento de exigências, tendo sido novamente prenotado sob nº 333.588, com requerimento de suscitação de dúvida, permanecendo a inscrição em vigor até solução final deste processo de dúvida, nos termos do art. 203 da Lei nº 6.015, de 1973.
Situação registrária
Verifica-se da matrícula nº X que, pelo R. 23, registrou-se a incorporação do condomínio e posteriormente foram inscritos os instrumentos particulares de compra e venda de fração ideal de terreno vinculada a futura unidade autônoma e, na sequência, as alienações fiduciárias em garantia.
Motivos impedientes do acesso do título
O motivo a impedir o acesso do título ao registro se deu em razão de que a base de cálculo do imposto municipal (ITBI), à época do registro da alienação das frações ideais, levou em consideração, apenas e tão somente, o valor atribuído às ditas frações ideais. Com a conclusão da obra, e com o registro da atribuição da unidade autônoma, se faz necessário apresentar a competente DECLARAÇÃO, prestada junto ao SISTEMA DE GESTÃO DE BENEFÍCIOS FISCAIS – GBF, da Fazenda Municipal, relativa à atribuição da unidade autônoma.
O Decreto Municipal 58.331, de 20/7/2018 dispôs sobre a obrigatoriedade de apresentação, pelas pessoas físicas e jurídicas, de declaração sobre as transações que envolvam quaisquer das hipóteses de benefícios fiscais – isenção, imunidade, reconhecimento administrativo de não-incidência do tributo, bem como redução do tributo devido (§ 1º do art. 1º do Decreto 58.331/2018).
A Instrução Normativa da Secretaria Municipal de Finanças (IN SF/SUREM 13, de 24/8/2018) dispôs que se considera benefício fiscal “o reconhecimento administrativo da não incidência do tributo”. A hipótese de “atribuição de unidades autônomas em condomínios” acha-se alistada no rol das hipóteses de exigência da declaração para que se dê o reconhecimento administrativo de não incidência do ITBI (inc. III do art. 12 da IN SF/SUREM 13, de 24/8/2018).
De fato, a apuração da não incidência do imposto sobre as acessões físicas depende de prévio exame da Secretária Municipal de Finanças e Desenvolvimento Econômico.
Para o perfeito enquadramento do caso à legislação pertinente é possível fixar os seguintes pressupostos:
- O acessório segue o principal (art. 92 do CC). Efetivado em primeiro plano a venda e compra da fração ideal do terreno vinculado à futura unidade autônoma, concluída a obra o imposto municipal (ITBI) deverá incidir em relação às benfeitorias. Não é possível dissociá-las uma vez que, especificado e instituído o condomínio, haverá a atribuição e matrícula da unidade autônoma.
Em recente decisão, nos autos da apelação cível nº 1132584-78.2018.8.26.0100, j. 27/8/2019, Dj. 16/9/2019, des. Geraldo Francisco Pinheiro Franco – Kollemata ID: 35501[1], o entendimento atual foi firmado nos seguintes termos:
“Desse modo, a não incidência do imposto sobre as benfeitorias e acessões artificiais depende de prévio exame pela Administração Tributária, na forma e condições estabelecidas pela Secretaria Municipal de Finanças e Desenvolvimento Econômico, da comprovação da realização de benfeitorias ou construção pelos agentes da incorporação em regime de administração.
Em sede de qualificação registral não cabe ao Oficial de Registro Imobiliário o exame da compatibilidade das prescrições normativas tributárias frente ao sistema jurídico.
Observada a legalidade estrita, tão só deve verificar a validade da norma e sua incidência no caso concreto.
Nessa perspectiva, nos termos da normatização municipal aplicável, compete examinar a incidência do ITBI e exigir a comprovação de seu recolhimento com o valor venal do imóvel acrescido do valor das benfeitorias e construções nele incorporadas ou, então, manifestação da administração tributária reconhecendo a exclusão do valor daquelas da base de cálculo do imposto por se tratar de incorporação imobiliária pelo regime de administração”. (grifo nosso).
Por essas razões, o título vem sendo devolvido, nos seguintes termos:
“Apresentar as guias complementares dos recolhimentos dos ITBI’s (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis Inter Vivos e Direitos a Eles Relativos) e os comprovantes de pagamentos de todas as unidades que foram atribuídas e que, à época dos respectivos registros, os recolhimentos dos impostos foram só sobre a fração ideal de terreno (artigo 7.º, § 1.º; artigo 19 e artigo 29, todos do Decreto Municipal n. 55.196 de 11/06/2014 c/c artigo 289 da Lei n. 6.015/73)”.
Dos fundamentos legais
A exigência tem como fundamento legal na disposição contida no art. 7º do Decreto Municipal 55.196, de 11 de junho de 2014:
“Art. 7º A base de cálculo do Imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, assim considerado o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado.
§ 1º Na apuração do valor venal do bem transmitido ou do seu respectivo direito, considera-se o valor das benfeitorias e construções nele incorporadas. (grifo nosso).
(…)
§ 4º Não se considera na apuração da base de cálculo do Imposto o valor das benfeitorias e construções incorporadas ao bem imóvel pelo adquirente ou cessionário, desde que comprovada, à Administração Tributária, na forma e condições estabelecidas pela Secretaria Municipal de Finanças e Desenvolvimento Econômico, que a incorporação foi efetivada por tais agentes.” (grifo nosso).
O art. 29 do mesmo Decreto Municipal estabelece que para o registro relacionado à transmissão de imóveis ou de direitos a eles relativos, fica o Registrador obrigado a verificar:
“I – a existência da prova do recolhimento do imposto ou do reconhecimento administrativo da não incidência, da imunidade ou da concessão de isenção;
(…)
III – a manifestação da Administração Tributária quanto à comprovação, pelo sujeito passivo, da situação prevista no § 4º do artigo 7º deste regulamento.“ (grifo nosso).
Note-se a coordenação entre os dispositivos legais: prova do recolhimento do imposto ou manifestação pela Administração Pública Municipal da não incidência do imposto por tratar-se de construção contratada pelo regime de administração, também chamado “a preço de custo”.
Por fim, os registradores devem exercer rigorosa fiscalização do pagamento dos tributos devidos por força dos atos que pratiquem. A regra encontra conforto no art. 289 da Lei nº 6.015/1973:
“Art. 289. No exercício de suas funções, cumpre aos oficiais de registro fazer rigorosa fiscalização do pagamento dos impostos devidos por força dos atos que lhes forem apresentados em razão do oficio.”
Esse dispositivo legal se coordena com o art. 30 da Lei nº 8.935/1994, inciso XI, e art. 134 do CTN.
Por essas razões e em atenção ao princípio da estrita legalidade, foi denegado o registro pretendido.
Devolvo a Vossa Excelência a qualificação do título, com o devido respeito e acatamento.
São Paulo, 30 de outubro de 2019.
SÉRGIO JACOMINO, oficial.
Cássia Regina Padovini Deranian, Escrevente Substituta
[1] Assim também no processo nº 1096691-60.2017.8.26.0100, j. 17/11/2017, Dj. 23/11/2017 da 1ª. VRPSP – Kollemata ID: 31703.