Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

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1116425-26.2019.8.26.0100 – Condomínio – atribuição – ITBI

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Processo 1116425-26.2019.8.26.0100 – Protocolo 333.588. Dúvida julgada procedente. Acesso: http://kollsys.org/oa2.

Especificação e Instituição de Condomínio. Atribuição. ITBI.

SÉRGIO JACOMINO, 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital de São Paulo, atendendo ao requerimento formulado pela interessada, por sua representante, vem suscitar dúvida pelos fatos e fundamentos a seguir deduzidos.

Procedimentos preliminares

Foi apresentado para registro instrumento particular de instituição, especificação e convenção de condomínio do Edifício X, datado de 2/9/2019, com atribuição de unidades autônomas.

O título foi inicialmente devolvido (protocolo nº 332.069), em razão do não atendimento de exigências, tendo sido novamente prenotado sob nº 333.588, com requerimento de suscitação de dúvida, permanecendo a inscrição em vigor até solução final deste processo de dúvida, nos termos do art. 203 da Lei nº 6.015, de 1973.

Situação registrária

Verifica-se da matrícula nº X que, pelo R. 23, registrou-se a incorporação do condomínio e posteriormente foram inscritos os instrumentos particulares de compra e venda de fração ideal de terreno vinculada a futura unidade autônoma e, na sequência, as alienações fiduciárias em garantia.

Motivos impedientes do acesso do título

O motivo a impedir o acesso do título ao registro se deu em razão de que a base de cálculo do imposto municipal (ITBI), à época do registro da alienação das frações ideais, levou em consideração, apenas e tão somente, o valor atribuído às ditas frações ideais. Com a conclusão da obra, e com o registro da atribuição da unidade autônoma, se faz necessário apresentar a competente DECLARAÇÃO, prestada junto ao SISTEMA DE GESTÃO DE BENEFÍCIOS FISCAIS – GBF, da Fazenda Municipal, relativa à atribuição da unidade autônoma.

O Decreto Municipal 58.331, de 20/7/2018 dispôs sobre a obrigatoriedade de apresentação, pelas pessoas físicas e jurídicas, de declaração sobre as transações que envolvam quaisquer das hipóteses de benefícios fiscais – isenção, imunidade, reconhecimento administrativo de não-incidência do tributo, bem como redução do tributo devido (§ 1º do art. 1º do Decreto 58.331/2018).

A Instrução Normativa da Secretaria Municipal de Finanças (IN SF/SUREM 13, de 24/8/2018) dispôs que se considera benefício fiscal “o reconhecimento administrativo da não incidência do tributo”. A hipótese de “atribuição de unidades autônomas em condomínios” acha-se alistada no rol das hipóteses de exigência da declaração para que se dê o reconhecimento administrativo de não incidência do ITBI (inc. III do art. 12 da IN SF/SUREM 13, de 24/8/2018).   

De fato, a apuração da não incidência do imposto sobre as acessões físicas depende de prévio exame da Secretária Municipal de Finanças e Desenvolvimento Econômico.

Para o perfeito enquadramento do caso à legislação pertinente é possível fixar os seguintes pressupostos:

  1. O acessório segue o principal (art. 92 do CC). Efetivado em primeiro plano a venda e compra da fração ideal do terreno vinculado à futura unidade autônoma, concluída a obra o imposto municipal (ITBI) deverá incidir em relação às benfeitorias. Não é possível dissociá-las uma vez que, especificado e instituído o condomínio, haverá a atribuição e matrícula da unidade autônoma.

Em recente decisão, nos autos da apelação cível nº 1132584-78.2018.8.26.0100, j. 27/8/2019, Dj. 16/9/2019, des. Geraldo Francisco Pinheiro Franco – Kollemata ID: 35501[1], o entendimento atual foi firmado nos seguintes termos:

Desse modo, a não incidência do imposto sobre as benfeitorias e acessões artificiais depende de prévio exame pela Administração Tributária, na forma e condições estabelecidas pela Secretaria Municipal de Finanças e Desenvolvimento Econômico, da comprovação da realização de benfeitorias ou construção pelos agentes da incorporação em regime de administração.

Em sede de qualificação registral não cabe ao Oficial de Registro Imobiliário o exame da compatibilidade das prescrições normativas tributárias frente ao sistema jurídico.

Observada a legalidade estrita, tão só deve verificar a validade da norma e sua incidência no caso concreto.

Nessa perspectiva, nos termos da normatização municipal aplicável, compete examinar a incidência do ITBI e exigir a comprovação de seu recolhimento com o valor venal do imóvel acrescido do valor das benfeitorias e construções nele incorporadas ou, então, manifestação da administração tributária reconhecendo a exclusão do valor daquelas da base de cálculo do imposto por se tratar de incorporação imobiliária pelo regime de administração”. (grifo nosso).

Por essas razões, o título vem sendo devolvido, nos seguintes termos:

“Apresentar as guias complementares dos recolhimentos dos ITBI’s (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis Inter Vivos e Direitos a Eles Relativos) e os comprovantes de pagamentos de todas as unidades que foram atribuídas e que, à época dos respectivos registros, os recolhimentos dos impostos foram só sobre a fração ideal de terreno (artigo 7.º, § 1.º; artigo 19 e artigo 29, todos do Decreto Municipal n. 55.196 de 11/06/2014 c/c artigo 289 da Lei n. 6.015/73)”.

Dos fundamentos legais

A exigência tem como fundamento legal na disposição contida no art. 7º do Decreto Municipal 55.196, de 11 de junho de 2014:

Art. 7º A base de cálculo do Imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, assim considerado o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado.

§ 1º Na apuração do valor venal do bem transmitido ou do seu respectivo direito, considera-se o valor das benfeitorias e construções nele incorporadas. (grifo nosso).

(…)

§ 4º Não se considera na apuração da base de cálculo do Imposto o valor das benfeitorias e construções incorporadas ao bem imóvel pelo adquirente ou cessionário, desde que comprovada, à Administração Tributária, na forma e condições estabelecidas pela Secretaria Municipal de Finanças e Desenvolvimento Econômico, que a incorporação foi efetivada por tais agentes.” (grifo nosso).

O art. 29 do mesmo Decreto Municipal estabelece que para o registro relacionado à transmissão de imóveis ou de direitos a eles relativos, fica o Registrador obrigado a verificar:

I – a existência da prova do recolhimento do imposto ou do reconhecimento administrativo da não incidência, da imunidade ou da concessão de isenção;

(…)

III – a manifestação da Administração Tributária quanto à comprovação, pelo sujeito passivo, da situação prevista no § 4º do artigo 7º deste regulamento.“ (grifo nosso).

Note-se a coordenação entre os dispositivos legais: prova do recolhimento do imposto ou manifestação pela Administração Pública Municipal da não incidência do imposto por tratar-se de construção contratada pelo regime de administração, também chamado “a preço de custo”.  

Por fim, os registradores devem exercer rigorosa fiscalização do pagamento dos tributos devidos por força dos atos que pratiquem. A regra encontra conforto no art. 289 da Lei nº 6.015/1973:

Art. 289. No exercício de suas funções, cumpre aos oficiais de registro fazer rigorosa fiscalização do pagamento dos impostos devidos por força dos atos que lhes forem apresentados em razão do oficio.”

Esse dispositivo legal se coordena com o art. 30 da Lei nº 8.935/1994, inciso XI, e art. 134 do CTN.

Por essas razões e em atenção ao princípio da estrita legalidade, foi denegado o registro pretendido.

Devolvo a Vossa Excelência a qualificação do título, com o devido respeito e acatamento.

São Paulo, 30 de outubro de 2019.

SÉRGIO JACOMINO, oficial.

Cássia Regina Padovini Deranian, Escrevente Substituta


[1] Assim também no processo nº 1096691-60.2017.8.26.0100, j. 17/11/2017, Dj. 23/11/2017 da 1ª. VRPSP – Kollemata ID: 31703.

Written by Iacominvs

19 de maio de 2021 às 12:09 PM

2 Respostas

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  1. Quero exaltar a publicação feita pelo Dr Sérgio Jacomino, bem como o teor da nota devolutiva. Há anos este procedimento vem sendo praticado, e desde o início me coloquei contrário ao expediente adotado por determinada instituição financeira, de transmutar a modalidade de incorporação imobiliária, que no contrato preliminar (sequer mencionado no contrato definitivo), fica claro que a incorporação é desenvolvida por conta e risco do incorporador, e no contrato definitivo com força de escritura pública, a modalidade passa a ser de empreitada a preço fixo, ou se aprofundarmos ainda mais o estudo, estaríamos diante de uma nova modalidade de incorporação, qual seja, por conta do agente financeiro e por risco do incorporador, muito embora, sem previsão legal.

    Primeiramente, quero dizer que já realizei devolução de título, quando ainda escrevente, com este mesmo fundamento trazido pela equipe de qualificadores do Cartório a cargo do Dr Jacomino.

    Segundo: defendo a obrigatoriedade dos Bancos mencionarem nos contratos definitivos a existência do contrato preliminar (compromisso de venda e compra celebrado entre a incorporadora e o terceiro adquirente), como é imposto aos Tabeliães na lavratura de escritura definitiva.

    Terceiro: não se trata de incorporação por Administração ou a preço de custo, pois neste caso a alienação fiduciária deveria ter por objeto um crédito rotativo para o custeio da construção, e não um valor certo e determinado. Assim como deveria existir de fato um contrato de construção celebrado entre o terceiro adquirente e a incorporadora, ou com a construtora, e o que vemos na realidade é um contrato de construção celebrado entre o BANCO e a “Holding” da qual faz parte a incorporadora.

    Quarto: a análise do contrato preliminar e do contrato definitivo com força de escritura pública com pacto adjeto de alienação fiduciária demonstra que o terceiro adquirente quer comprar um “produto”, qual seja, “o apartamento em construção”, e não contratar a construção do imóvel.

    E finalmente, na modalidade de incorporação por conta e risco do incorporador ou a preço certo do todo, ou mesmo nesta nova modalidade que vem sendo sistematicamente implementada, o objeto do contrato é o imóvel em construção, abrangendo a fração ideal de terreno e benfeitorias e acessões, e não apenas a fração ideal com contratação da construção pelo terceiro adquirente, como na modalidade por Administração ou por Empreitada.

    Desta feita, sugiro que no ato do registro do contrato definitivo seja apresentada declaração por parte do terceiro adquirente afirmando que realmente está contratando a construção da unidade autônoma, bem como tem ciência de que, na condição de contribuinte obrigatório, poderá vir a ser responsável pelo recolhimento do imposto de transmissão das acessões e benfeitorias agregadas ao empreendimento, podendo inclusive, ser demandado judicialmente para o pagamento do imposto e ser inscrito na dívida ativa do Município.

  2. Caro Dr. Marlon. Agradeço seus comentários. A mesma empresa impetrou mandado de segurança contra a serventia. Eu acabei de prestar as informações, sempre com urbanidade e respeito pelas posições assumidas pela incorporadora. Vou omitir os dados identificadores e postar logo acima.

    Abraços e obrigado pela contribuições substanciosa.

    SJ

    Iacominvs

    19 de maio de 2021 at 3:03 PM


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