Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

Processo nº 1100953-14.2021.8.26.0100. Processo julgado improcedente:

http://kollsys.org/r0p
Classe – Assunto: Pedido de Providências – Registro de Imóveis

Cisão. Justificação. Laudo de Avaliação. Homologação. ITBI.

 SÉRGIO JACOMINO, 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital de São Paulo, atendendo à r. determinação de Vossa Excelência, exarada às fls. 146 dos autos, presta as seguintes informações.

Apresentação do título e prenotação

A interessada, atendendo a r. decisão de fls. 146 destes autos, reapresentou os títulos que foram protocolados sob n.º X e Y, em data de 24/09/2021, permanecendo as ditas prenotações em vigor até a solução final deste processo, nos termos do art. 203 da Lei nº 6.015, de 1973.

Situação registrária

Consoante o registro 4 feito em 20/10/2015 na Matrícula 52.126^[1] a proprietária tabular é T[1].

Aos 21/11/1991, T veio a dissolver-se por meio de cisão parcial (pendente de averbação), criando outras 2 (duas) sociedades: (i) T1, e (ii) D. Com a mencionada cisão parcial, o imóvel matriculado sob n. 52.126, desta Serventia, foi vertido ao patrimônio da T1 ^[2].

Em 13/4/2012^[8] a sociedade alterou sua denominação para T1.

Posteriormente, a 31/8/2012, T1 foi incorporada por P, extinguindo-se^[10].   

Razões de recusa

1 – Justificação e laudo de avaliação

Ao longo do tempo foram exigidos documentos comprobatórios das transformações societárias ocorridas. A profusão de notas devolutivas refere-se à prenotação dos títulos separadamente.

A primeira das exigências centrou-se em apresentar a justificação e laudo de avaliação dos bens que vieram ao patrimônio da cindenda, T1, na cisão da T (contrato de fls. 31 e ss.).

Subsequentemente, há a mudança da denominação social para T1 que poderá ser feita com base no contrato^[8], não juntado aos autos, mas apresentado no Registro.

Em relação à incorporação da T1 pela P exige-se igualmente os documentos indicados supra. Note-se, neste caso, que houve a apresentação do LAUDO DE AVALIAÇÃO sem que, contudo, se destacasse o bem e o seu valor no patrimônio imobiliário que compôs a massa incorporada, contendo descrição do bem (no mínimo: número da matrícula, Registro de Imóveis competente e comarca) e valor de avaliação do bem.

Estas foram exigências relativas ao laudo de avaliação e justificação das transformações societárias.

2 – ITBI – recolhimento

No tocante à exigência de apresentação da guia do DAMSP (Documento de Arrecadação do Município de São Paulo) com o recolhimento do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis Inter Vivos e Direitos a Eles Relativos), foi-nos apresentada tão somente a guia DAMSP n. 53.593.927-2, não tendo sido apresentado o comprovante de efetivo pagamento consoante exigido no item 7 da Portaria da SMF 81, de 2 de setembro de 2005[2]. Em consulta ao sítio da Prefeitura do Município de São Paulo – PMSP, com o acesso pelo número da guia apresentado, consta que não há pagamento para esta guia (doc. #2).

Aclaramos que foi apresentada, também, guia de PPI – Programa de Parcelamento Incentivado, com valor diferente da guia do DAMSP mencionada, além de certidão sobre tributos imobiliários de dados cadastrais, expedida pela Prefeitura do Município de São Paulo, aos 7/7/2020, na qual consta o número de contribuinte do imóvel, o número de registro da etiqueta do ITBI, data do recolhimento e valores. Contudo, consta da própria certidão, que ela “não homologa o recolhimento efetuado”, e, como é cediço e taxativo no ordenamento jurídico registral imobiliário, cabe ao registrador a rigorosa fiscalização acerca do recolhimento de impostos devidos no afã de suas atribuições (artigo 289 da Lei n. 6.015/73, c/c inc. I do artigo 176 do Decreto Municipal de SP 59.579/2020).

Exigências – fundamento legal e normativo

1. Justificação e laudo de avaliação – determinação objetiva e valor

Desde o ano de 2005 os registros prediais da Capital de São Paulo contam com a referência representada por decisão da Primeira Vara de Registros Públicos de São Paulo, à qual se emprestou o caráter normativo, que sumariza as exigências para a prática de atos de cisão, fusão e incorporação de sociedades. Trata-se da decisão proferida no Processo 0049033-14.2004.8.26.0100 pelo magistrado VENÍCIO SALLES. Destacamos:

“[…] EM CARÁTER NORMATIVO, declaro que a AVERBAÇÃO das transferências patrimoniais determinadas por INCORPORAÇÃO, FUSÃO e CISÃO de sociedades, deve ser efetivada à vista de requerimento específico, subscrito por representante da sociedade incorporadora, fundida ou das sociedades cindidas, acompanhado do protocolo de justificação; do laudo de avaliação e de certidão da Junta Comercial, acompanhada da NEGATIVA de ITBI quando se tratar de sociedade que atua no ramo imobiliário na compra e venda de bens imóveis, e quitação da verba condominial, quando for o caso.

A descrição dos imóveis transmitidos, pode se limitar à mera identificação, assim considerada a simples indicação do número tabular, acompanhada ou não da localização dos imóveis.

Cientifiquem-se os 18° Oficiais da Comarca de São Paulo”[3].

A referida decisão seria repercutida sucessivamente[4], de modo que ela se transformaria em paradigma para as decisões ulteriores, sejam oriundas da Eg. 1ª VRPSP, sejam da própria Eg. CGJSP.

A apresentação dos documentos solicitada desde a primeira nota possibilitará identificar claramente que o bem imóvel integra o ativo das empresas cindenda e incorporadora, respectivamente. Além disso, será possível apurar o valor correspondente do bem para efeitos de apuração da base de cálculo do imposto e dos emolumentos devidos pelo ato de averbação.

Em relação à identificação do imóvel, assim se referiu o magistrado na decisão indicada supra:

“O Registrador deve examinar todos os documentos para identificar os imóveis que serão transmitidos. Neste ponto é de se observar que não é necessário que estes tragam a descrição completa e integral do imóvel, que exigiria, além de sua localização, a integral perimetria, as deflexões de seus ângulos internos, o ponto de amarração, confrontantes etc. Os imóveis devem se encontrar ‘individualizados’, mas não detalhados, de forma que basta a indicação do número das transcrições ou matrículas e localização.

Mormente no caso de INCORPORAÇÃO e FUSÃO, em que a transmissão patrimonial é integral, pois provoca a extinção de uma (incorporada) ou de duas (fundidas) sociedades, o rigor descritivo deve ser mitigado. Nestes casos, a indicação simples da LOCALIZAÇÃO ou das MATRÍCULAS e TRANSCRIÇÕES, atende às exigências, não havendo qualquer risco, ou qualquer deslize ou descuido com relação à SEGURANÇA”[5].

Nos casos de incorporação e cisão, os documentos que deverão integrar o próprio ato (ou em documentos anexos): são o protocolo, a justificação e o laudo de avaliação, nos termos do art. 72 e 81 da IN 81/2020 do Departamento Nacional de Registro Empresarial e Integração (MJ) e diplomas normativos anteriores[6].

2. Valor do imóvel

A apuração do valor é requisito para a prática do ato de registro (n. 5, inc. III, § 1º do art. 176 da LRP). Além disso, a clara definição do valor é imprescindível para que seja feita a apuração do tributo a ser recolhido (quando incidente), além de constituir a base de cálculo das custas e emolumentos conforme o item 2.1 das notas explicativas que integram a Lei 11.331, de 26/12/2002:

2.1 – Considera-se averbação com valor aquela referente à fusão, cisão ou incorporação de sociedades, cancelamento de direitos reais e outros gravames, bem como a que implica alteração de contrato, da dívida ou da coisa, inclusive retificação de área, neste caso tomando-se como base de cálculo o valor venal do imóvel.

Ainda em relação ao valor do imóvel nas várias decisões já referidas, “cogitando-se de averbação com valor declarado e sabendo-se que, em tal hipótese, a tabela de emolumentos é escalonada por faixas de valor, não podia, mesmo, no contexto em que recusado o ato pela Oficial e mantida a recusa pela r. decisão guerreada, ser dispensada a exibição do Laudo de Avaliação” (Processo CG 72.363/2009 citada na nota 2, grifo nosso).

Por fim, a Eg. Corregedoria Geral de Justiça tem mantido hígida a longeva orientação no sentido de que o laudo de avaliação e o protocolo de justificação são indispensáveis:

“Registro de imóveis – averbação de cisão de sociedade limitada – necessidade de protocolo de justificação e laudo de avaliação registrados na JUCESP, para cálculo dos emolumentos – precedentes – recurso desprovido” (Processo CG 1037729-78.2016.8.26.0100, citado na nota 2).

“Pedido de providências – averbação de cisão parcial – falta de identificação dos imóveis vertidos e seus valores – infringência aos artigos 222, 223 e 225 da Lei dos Registros Públicos – Lei Estadual 11.331/02 que estabelece que a averbação decorrente de cisão é do tipo com valor – recurso improvido”[7].

Já em relação ao recolhimento do ITBI, é preciso investigar se a hipótese atrai a incidência do tributo. Esta é disposição regulamentar do Decreto 59.579/2020:

Art. 176. Para lavratura, registro, inscrição, averbação e demais atos relacionados à transmissão de imóveis ou de direitos a eles relativos, ficam obrigados os notários, oficiais de Registro de Imóveis ou seus prepostos a: (Art. 19 da Lei n° 11.154, de 30/12/91, com a redação da Lei n° 14.256, de 29/12/06)

I – verificar a existência da prova do recolhimento do imposto ou do reconhecimento administrativo da não-incidência, da imunidade ou da concessão de isenção;

A orientação do Conselho Superior da Magistratura e da Corregedoria Geral de Justiça não discrepa:

“REGISTRO DE IMÓVEIS – Requerimento de averbação de transmissão de imóvel em virtude de cisão parcial de sociedade empresária – Exigência de apresentação de declaração emitida pela Prefeitura Municipal de imunidade ou isenção do ITBI – Validade – Previsão em normas legais e infralegais da obtenção da declaração como condição para o ingresso no fólio real de transmissões de bens imóveis decorrentes de tal modalidade de operação – Impossibilidade de discussão, nesta esfera administrativo-correcional, a respeito da constitucionalidade ou não de referidas normas municipais – Recurso não provido”[8].

“REGISTRO DE IMÓVEIS – Transformações societárias (incorporação e cisão) Transmissão de bens imóveis – Exigência de prova do adimplemento do imposto de transmissão intervivos, ou de isenção – Sociedades em cujo objeto se inseria a compra e venda de bens imóveis – Parecer pelo não provimento do recurso e manutenção da exigência”[9].

“REGISTRO DE IMÓVEIS – pedido de providências – cisão de pessoa jurídica – averbação da sucessão – desnecessidade de apresentar certidão negativa de débitos previdenciários (INSS) e certidão conjunta da Secretaria da Receita Federal – desnecessidade de apresentar prova de inexistência de dívidas condominiais – entretanto, é preciso demonstrar o adimplemento, a não-incidência ou a isenção do imposto de transmissão inter vivos (ITBI) – ônus de que não se desincumbiu a interessada – pedido improcedente”[10].

A fé pública do Registro Público Mercantil

Permita-me Vossa Excelência uma nótula marginal feita em socorro dos interessados no enfrentamento da situação criada pelas sucessivas devoluções obstando, desde 2015, o registro da cisão e incorporação societárias.

A lei e regulamentos sempre indicaram que a averbação da cisão e da incorporação da sociedade se fará por meio de certidão a ser expedida pela JUCESP, consoante art. 64 da Lei 8.934/1994:

“Art. 64. A certidão dos atos de constituição e de alteração de empresários individuais e de sociedades mercantis, fornecida pelas juntas comerciais em que foram arquivados, será o documento hábil para a transferência, por transcrição no registro público competente, dos bens com que o subscritor tiver contribuído para a formação ou para o aumento do capital”.

Do mesmo jaez o disposto no artigo 85 do Decreto 1.800/1996. Estes dispositivos se combinam com o art. 234 da Lei 6.404/1976:

Art. 234. A certidão, passada pelo registro do comércio, da incorporação, fusão ou cisão, é documento hábil para a averbação, nos registros públicos competentes, da sucessão, decorrente da operação, em bens, direitos e obrigações.

A certidão da JUCESP pode ser expedida de forma simplificada, específica, consoante quesitos ou mesmo inteiro teor ou mediante técnicas de reprografia (incisos do art. 81 do Decreto 1.800/1996 c.c. art. 95 da IN DREI 81, de 10 de junho de 2020^[11]).

Ora, se é possível a emissão de certidão por forma simplificada, específica, por tópicos ou mediante reprografia, não havendo qualquer limitação ou exceção na lei e no próprio regulamento, mister concluir que a verificação dos requisitos legais e regulamentares (protocolo, a justificação e o laudo de avaliação) é matéria de cognição própria da JUNTA COMERCIAL, que deve obstar o registro se verificar que tais requisitos legais não foram preenchidos.

Aliás, o artigo 40 da Lei 8.934/1994 reza que “todo ato, documento ou instrumento apresentado a arquivamento será objeto de exame do cumprimento das formalidades legais pela junta comercial”. Do mesmo teor o artigo 57 do Decreto 1.800/1996 e art. 47 da IN DREI 81, de 10 de junho de 2020.

Em suma, deve-se concluir que o órgão do Departamento Nacional de Registro Empresarial e Integração tem o dever legal de verificar o preenchimento dos requisitos legais do contrato social e de suas alterações objetos de registro, zelando pela segurança jurídica.

Os interessados poderão diligenciar a apresentação de certidão específica para fins de averbação da cisão, mudança de denominação e incorporação da empresa, declarando, por documento firmado por técnico responsável da própria empresa (contador) o valor singularizado dos imóveis que foram objeto das mutações. Esses valores devem ter sido declarados para o fisco.

Conclusões

Era o que nos competia informar, e devolvo a Vossa Excelência a qualificação do título, com o devido respeito e acatamento.

São Paulo, 13 de outubro de 2021.

SÉRGIO JACOMINO, Oficial.

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[1] Os colchetes levam ao documento anexo.

[2] V. http://legislacao.prefeitura.sp.gov.br/leis/portaria-secret-mun-de-financas-e-desenv-economico-81-de-6-de-setembro-de-2005/consolidado.

[3] Processo 0049033-14.2004.8.26.0100, j. 7/10/2005, DJ 16/11/2005, Dr. Venício Antonio de Paula Salles. Acesso: http://kollsys.org/879.

[4] Confiram-se: Processo 1037729-78.2016.8.26.0100, São Paulo, j. 7/7/2016, Dje 18/7/2016, Dra. Tânia Mara Ahualli. Acesso: http://kollsys.org/jd9. Processo 1101247-71.2018.8.26.0100, j. 11/12/2018, Dje 8/1/2019, Dra. Tânia Mara Ahualli. Acesso: http://kollsys.org/mnj. Na CGJSP, confiram-se: Processo CG 72.363/2009, Birigui, decisão de 6/11/2009, Dje 27/11/2009, parecer de José Antonio de Paula Santos Neto aprovado pelo des. Reis Kuntz. Acesso: http://kollsys.org/ctr. Processo CG 147.913/2011, decisão de 15/8/2012, Dje 15/8/2012, parecer de Gustavo Henrique Bretas Marzagão aprovado pelo Des. José Renato Nalini. Acesso: http://kollsys.org/foe. Processo CG 6.552/2015, Piracicaba, decisão de 14/4/2015, Dje 4/5/2015, parecer de Swarai Cervone de Oliveira aprovado pelo Des. Hamilton Elliot Akel. Acesso: http://kollsys.org/hu4. Mais recentemente: Processo CG 1037729-78.2016.8.26.0100, decisão de 21/9/2016, Dje 10/10/2016, Des. Manoel de Queiroz Pereira Calças. Acesso: http://kollsys.org/jpl.

[5] Idem nota1, supra.

[6] V. Instrução Normativa DREI 81, de 10/6/2020. Dispõe sobre as normas e diretrizes gerais do Registro Público de Empresas, bem como regulamenta as disposições do Decreto nº 1.800, de 30 de janeiro de 1996. Acesso: http://kollsys.org/qxn.  

[7] Processo CG 118.756/2014, Jaú, decisão de 19/11/2014, Dje 16/12/2014, Des. Elliot Akel. Acesso: http://kollsys.org/hp4.

[8] Processo CG 487/2007, São Paulo, j. 28/8/2007, Dje 8/11/2007, Des. GILBERTO PASSOS DE FREITAS. Acesso: http://kollsys.org/a74.

[9] Ap. Civ. 1000745-93.2018.8.26.0660, Viradouro, j. 25/6/2021, Dje 1/7/2021, rel. Ricardo Mair Anafe. Acesso: http://kollsys.org/qh4.

[10] Processo 1VRPSP 0081088-37.2012.8.26.0100, j. 15/7/2013, Dje 30/7/2013, Dr. Josué Modesto Passos. Acesso: http://kollsys.org/gc3.

[11] Instrução Normativa DREI 81, de 10/6/2020, site já indicado na nota anterior (http://kollsys.org/qxn).