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1057291-92.2024.8.26.0100. Adjudicação compulsória – cancelamento de registro – nulidade de pleno direito – título causal. Protocolo – prioridade. Prior in tempore, potior in iure.
Adjudicação compulsória – cancelamento de registro – nulidade de pleno direito – título causal. Protocolo – prioridade.
Indeferimento de pedido de cancelamento do registro de adjudicação compulsória. Alegações das requerentes sobre venda de fração ideal de 80% do imóvel não registradas conforme alvará judicial. Decisão fundamentada na prioridade do registro anterior, conforme art. 1.245 do CC e jurisprudência do STJ. Determinação de que o registro posterior não pode ser admitido enquanto vigente o anterior, já que este produz todos os seus efeitos até eventual cancelamento. Emernta gerada por IA (KollGEN).
Processo 1057291-92.2024.8.26.0100, j. 11/6/2024, DJe 13/6/2024, Dra. Renata Pinto Lima Zanetta. Disponível: http://kollsys.org/uhh.
Procedimentos preliminares
Foi-nos apresentado requerimento datado de 27 de março de 2024, subscrito por MRM e CNDA, por sua advogada, postulando o cancelamento do R. 16 da Matrícula X – adjudicação compulsória em favor de JSDA.
Anteriormente, a 16/1/2024, as mesmas requerentes mencionadas, por suas advogadas Dras. Nair Soares e Carla Andréa de Almeida Ourique Garcia, pleitearam diretamente o cancelamento do dito registro, o que restou indeferido.
O pedido foi prenotado sucessivamente, o último permanece em vigor até solução deste processo.
Objeto do pedido denegado
As interessadas visam ao cancelamento do registro n. 16, feito na Matrícula X, deste Registro de Imóveis, que tem por objeto o imóvel localizado no prédio LM. O bem foi adjudicado a JSDA (R. 16/X).
Buscam o cancelamento da adjudicação em virtude de terem celebrado, ainda no curso do inventário dos bens deixados por CNDA, escritura de compra e venda de alienação da fração ideal de 80% pelo espólio. De fato, a 2/8/2018 a inventariante J requereu ao juízo da 1ª Vara da Família e Sucessões (Processo 583….) a expedição de alvará para alienação do imóvel da Matrícula Y. Entretanto, não há qualquer referência à expedição do alvará requerido no formal apresentado a registro – ora reapresentado para análise de Vossa Excelência. Vamos encontrar referência ao pedido de expedição de alvará às fls. 134 do formal de partilha, cujo despacho é do seguinte teor: “Antes da análise do pedido de alvará, providencie a inventariante a certidão negativa de tributos federais”. A certidão exigida foi de fato expedida, mas, entrementes, ocorreu a homologação das primeiras declarações que foram retificadas e aditadas (fls. 123 usque 132 da carta) de cujo rol o imóvel fez parte, figurando no item 3.11 – fls. 130 da referida carta.
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ABERTURA DE MATRÍCULA – TERRA DEVOLUTA. A falta título aquisitivo da PMSP impede o registro por ofensa ao princípio da continuidade (art. 234 da LRP).
Processo 1033163-08.2024.8.26.0100, dúvida julgada procedente em 22/4/2024 (DJe de 23/4/2024), Dra. Renata Pinto Lima Zanetta. Disponível: http://kollsys.org/ug0
Procedimentos preliminares
Foi-nos apresentada certidão da escritura de compra e venda lavrada em 13/2/1986 pelo Tabelião de Notas da Capital, figurando como alienante a PMSP e como adquirente NRA casado com EPA, tendo por objeto o imóvel situado na rua X, Pari, Capital.
O título foi protocolado primeiramente e, posteriormente, reingressou, recebendo o protocolo, com reingresso com o anexo pedido de suscitação de dúvida requerido por BMC, seguido de petição subscrita pelo Dr. RA.
O ilustre representante nos informa, na petição que acompanhou o pedido de suscitação de dúvida, que a requerente, I, é filha de N, já falecido e, para comprovar interesse e legitimidade postulatória, juntou cópias do processo de inventário dos bens deixados pelo falecimento de seu pai. Esclarece, ainda, que outros imóveis, localizados no mesmo endereço, foram adquiridos da mesma forma, tendo como alienante a PMSP, com origem em Leis Estaduais de Organização Municipal. Algumas destas alienações foram registradas – como se vê das Matrículas deste Registro.
Por fim, citou, também, a dúvida suscitada por este cartório, julgada improcedente em grau de recurso, originando a abertura da Matrícula relativa ao imóvel situado na mesma rua (Processo 1018356-90.2018.8.26.0100)[1].
Foram apresentadas as certidões negativas do 1º, 3º e 15º Registros Imobiliários da Capital.
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Pedido de Providências. Locação. Direito de Preferência. Falência – arrecadação averbada. São nulos os registros efetuados após sentença de abertura de falência ou do termo legal nele fixado, salvo se a apresentação do título tiver sido feita anteriormente (art. 215 da LRP).
Processo 1005183-86.2024.8.26.0100, j. 11/3/2024, DJ: 27/3/2024, Dra. Renata Pinto Lima Zanetta. Dúvida julgada procedente. Disponível: http://kollsys.org/u42.
Procedimentos preliminares
Foi-nos apresentado o instrumento particular datado de 1/4/2008, contrato de locação, figurando como locador JS, viúvo e como locatária a empresa CUL ecomo fiadores JG e sua mulher AFG. A locação tem por objeto o imóvel situado nesta circunscrição, destinado a uso comercial, com prazo de locação de 36 meses contados a partir de 1/4/2008 e cessação a 31/3/2011. Acompanha o título o requerimento datado de 4/12/2023, subscrito pelo apresentante, Dr. RCBF, que solicita a averbação da locação para fins de exercício do direito de preferência (art. 167, II, 16 da LRP c.c. art. 33 da Lei 8.245/1991).
O título foi prenotado e devolvido sucessivamente na vigência da prenotação. No transcurso do processo registral, o interessado apresentou documentos que foram devidamente apreciados pelo Registro. Entretanto, não se conformando com a exigência remanescente, requereu que o caso fosse submetido à apreciação de Vossa Excelência, instaurando-se o pedido de providências.
Cingindo-se o pleito a pretensão resistência a ato de averbação, nos termos do Comunicado CG 164/2022, procedemos ao processamento preliminar, segundo o rito ali previsto.
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Declaração de nulidade de ato de averbação. Bloqueio de matrícula. A declaração de nulidade da averbação deve ser buscada na via jurisdicional.Além disso, o instituto do bloqueio de matrícula, nos termos do art. 214 da LRP, é remédio jurídico para a nulidade de atos de registro, não do título que lhe serviu de calço. Processo 1VRPSP 1181839-29.2023.8.26.0100, j. 12/4/2024, DJe 15/4/2024, Dra. Renata Pinto Lima Zanetta. Disponível: http://kollsys.org/u6z.
Na diuturnidade dos cartórios, sempre topamos com situações como a tratada no processo que acaba de ser julgado excelentemente pela magistrada da 1ª Vara de Registros Públicos de São Paulo. No caso concreto, houve a declaração de nulidade do título que serviu de base para a consumação de averbação relativo a determinado bem imóvel – cancelamento de promessa de compra e venda.
Soa lógico ao senso comum que a declaração judicial de nulidade do título há de fulminar, como espécie de repercussão eficacial, o registro que é o seu supedâneo. Entretanto não é assim. Conheça, abaixo, as razões da denegação do acesso do título e a decisão que afinal julgou procedentes as razões deste Oficial.
Uma nota de advertência se faz necessária: o processo julgado em primeira instância pode ser objeto de recurso perante a Eg. Corregedoria Geral de Justiça de São Paulo. Portanto, o leitor não deve fiar-se com a certeza da orientação da decisão até o trânsito em julgado da sentença prolatada no pedido de providências.
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Cancelamento de hipotecas – Assinatura avançada versus qualificada
Sérgio Jacomino.
Pedido de Providências – Averbação de Cancelamento de Hipotecas – Assinatura Eletrônica Avançada. Pedido de providências contra a negativa de averbação de cancelamento de hipotecas do imóvel matriculado. Termo de liberação de garantia hipotecária com assinatura eletrônica avançada, desatendendo às formalidades legais. Discute-se a aplicabilidade da Lei n. 14.063/2020 e da MP n. 2.200-2/2001, especialmente após a recente alteração pela Lei n. 14.063/2024, quanto ao uso de assinaturas eletrônicas em atos de registro imobiliário. Considerando a importância da segurança jurídica nos atos registrais e a necessidade de observância às formalidades previstas na legislação, incluindo a exigência de assinaturas eletrônicas qualificadas para o cancelamento de hipoteca, julgou-se procedente o pedido de providências, mantendo o óbice registral imposto pelo Oficial do Registro de Imóveis (redigido pelo ChatDigestum).
Processo 1042783-44.2024.8.26.0100, São Paulo, j. 8/4/2024, DJ 9/4/2024, Dra. Renata Pinto Lima Zanetta. Disponível: http://kollsys.org/u6g
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DIVISÃO – PERMUTA DE FRAÇÕES IDEAIS. ITBI – INCIDÊNCIA. CONTINUIDADE.
Processo 10106479120248260100 (íntegra em breve).
Procedimentos preliminares
Foi-nos apresentada a Carta de Sentença extraída dos autos de divisão e demarcação que teve curso na Vara Cível da Capital de São Paulo em que são partes AJMH e outros (Processo X).
O título foi originalmente prenotado sob número X, em 16 de outubro de 2023. Examinado e conferido, foi o mesmo posto em devolução pelos fundamentos indicados na Nota Devolutiva (ND) e que são, em síntese, os seguintes:
O título judicial foi apresentado por meio de cópia simples, não autenticada. A carta, para ingresso no Registro de Imóveis, deve ser apresentada no original com todas as peças que a compõe devidamente autenticadas.
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EMENTA. PESSOA JURÍDICA – SINDICATO – ALTERAÇÃO DE DENOMINAÇÃO SOCIAL. A mudança da denominação social deve fundar-se em documento oficial expedido pela autoridade competente.
Processo 1119448-38.2023.8.26.0100. Dúvida julgada procedente. Recurso ao CSMSP que reformou a decisão de primeiro grau. Consulte dossiê: http://kollsys.org/ty3.
Matrícula – Situação jurídica
Conforme se verifica da matrícula X, o imóvel que constitui seu objeto é o Conjunto Y, localizado no Edifício omissis. O imóvel foi adquirido pelo SEPCSP, com sede nesta Capital, na [omissis]. A matriculação reproduziu o que se achava transcrito. Não há notícias de ônus ou de constrições averbadas.
Denegação de acesso – tramitação – suscitação de dúvida
Foi-nos apresentada para registro a escritura de compra e venda (fls. 49/52 dos autos), figurando como vendedor o SAPESP, com sede nesta Capital.
Em 2023, o interessado prenotou o título, tendo sido devolvido para que fosse apresentado documento comprobatório da alteração da denominação social da pessoa jurídica devidamente registrado no órgão competente, para que se proceda à necessária averbação de atualização da especialidade subjetiva.
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Compra e venda. CND INSS e Receita Federal. Princípio da legalidade.
Processo 1005034-90.2024.8.26.0100, j. 23/2/2024, DJe 27/2/2024, Dra. Renata Pinto Lima Zanetta. Disponível em: http://kollsys.org/twh.
Procedimentos preliminares
Foi-nos apresentada para registro escritura pública de compra e venda (livro X, fls.), lavrada em 27/11/XXXX pelo Tabelião de Notas desta Capital, tendo por objeto do imóvel aqui matriculado. Figura como transmitente a pessoa jurídica REIL. e adquirente AMB.
O título foi devolvido pelo não atendimento do requisito legal previsto na alínea “b” do inciso I do art. 47 da Lei nº 8.212/91, tendo sido prenotado sob nº X com o pedido de suscitação de dúvida, permanecendo a inscrição em vigor até solução deste processo de dúvida, nos termos do art. 203 da Lei nº 6.015, de 1973.
Da exigibilidade da CND da RFB e PGFN.
Nos termos do art. 47, I, “b”, da Lei nº 8.212/91 é exigida CND da empresa por ocasião da alienação ou oneração, a qualquer título, de bem imóvel ou direito a ele relativo. Ressalte-se que até a presente data, não foi declarada a inconstitucionalidade da letra “b”, inciso I, do art. 47, da lei acima referida, permanecendo o dispositivo em vigor.
Conforme art. 1º da Portaria MF nº 358, a prova de regularidade fiscal perante a Fazenda Nacional será efetuada mediante a apresentação de certidão expedida conjuntamente pela Secretaria da Receita Federal do Brasil – RFB e pela Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional – PGFN, referente a todos os tributos federais e à Dívida Ativa da União – DAU por elas administradas, ou seja, uma única certidão conjunta para todos os tributos federais.
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Processo 1167000-96.2023.8.26.0100, j. 2/2/2024, DJe 6/2/2024, Dra. Renata Pinto Lima Zanetta. Acesso: http://kollsys.org/ttk
Ementa. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CONTINUIDADE. QUALIFICAÇÃO PESSOAL – CÔNJUGE – CPF – ESPECIALIDADE SUBJETIVA. Não pode o titular inscrito alienar mais do que possui. Sendo mero promissário-cessionário de direitos decorrentes da promessa registrada, não pode transmitir mais do que possuía em virtude e força de seu título – nemo plus juris transferre potest quam ipse habet – afronta aos artigos 195 e 237 da LRP.
Procedimentos preliminares
Foi-nos apresentado para registro o “instrumento particular de contrato de venda e compra parcelado” firmado a 20 de março de 2010 por meio do qual MJA, representada por seu procurador, se “compromete a vender” a RVJ, casado, o imóvel da Matrícula X deste Registro.
O título foi protocolado e, após seu regular exame, o registro foi postergado para saneamento dos defeitos apontados na nota devolutiva respectiva.
Não se conformando com as exigências, o interessado reingressou o título com alentada exposição de motivos que embalam seu pedido de suscitação de dúvida.
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- Processo 1VRPSP 1095809-59.2021.8.26.0100, j. 28/10/2021, DJe 28/10/2021, Dra. Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad. Acesso: http://kollsys.org/s5z. Dúvida julgada procedente.
- Ap. Civ. 1095809-59.2021.8.26.0100, , j. 1/9/2022, DJe 26/10/2022, Rel. Des. Fernando Antônio Torres Garcia. Acesso: http://kollsys.org/s59. Recurso prejudicado.
EMENTA: Promessa de compra e venda. Cópia reprográfica – certidão de RTD – título no original. Especialidade subjetiva.
Procedimentos preliminares
Foi apresentado para registro certidão de RTD extraída de microfilme do contrato particular de compromisso de compra e venda datado de 27/7/1990, expedida em 23/6/2021 pelo Oficial de Registro de Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de São Paulo, em que figura como promitente vendedora MAR e como promitente comprador FCF, tendo por objeto o imóvel matriculado neste Registro.
O título foi devolvido por nota devolutiva veiculada pelo protocolo contra a qual o interessado se insurge, tendo reingressado com o requerimento de suscitação de dúvida, permanecendo a inscrição em vigor até solução final deste processo de dúvida, nos termos do art. 198 da Lei nº 6.015, de 1973.
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