Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

DIVISÃO – PERMUTA DE FRAÇÕES IDEAIS. ITBI – INCIDÊNCIA. CONTINUIDADE.

Processo 10106479120248260100 (íntegra em breve).

Procedimentos preliminares

Foi-nos apresentada a Carta de Sentença extraída dos autos de divisão e demarcação que teve curso na Vara Cível da Capital de São Paulo em que são partes AJMH e outros (Processo X).

O título foi originalmente prenotado sob número X, em 16 de outubro de 2023. Examinado e conferido, foi o mesmo posto em devolução pelos fundamentos indicados na Nota Devolutiva (ND) e que são, em síntese, os seguintes:

O título judicial foi apresentado por meio de cópia simples, não autenticada. A carta, para ingresso no Registro de Imóveis, deve ser apresentada no original com todas as peças que a compõe devidamente autenticadas.

Examinada a Matrícula n. X, verifica-se que são proprietários do imóvel:

• WGHOFFD, na proporção de 1/3

• BLHT x NMT, na proporção de 1/12

• ARAT x RRT, na proporção de 1/12

• AJMH x MICH, na proporção de 1/3

• SHN, na proporção de 1/36

• LCN x CRN, na proporção de 1/36

• JCN x RZ, na proporção de 1/36

• MLW, na proporção de 1/12

Ficou prejudicado o registro do título, tendo em vista que, conforme auto de divisão, o imóvel foi dividido em 3 partes entre AJMH, CTN e WGHOFFD.

Além disso, CTN não é mais proprietária do imóvel, ferindo, portanto, o Princípio da Continuidade Registrária previsto no artigo 237 e 195 da Lei 6.015/73.

Além disso, vislumbram-se outros obstáculos.

1. Aos demais comproprietários não foram atribuídas partes ideais no imóvel, faltando-lhe título para dar calço à transmissão.
2. Apresentar ITBI referente às transações entre os condôminos
3. Deverá compor a carta de sentença, o croqui elucidativo que compõe o auto de divisão.
4. Deverá ser comprovado o trânsito em julgado da sentença que homologou o auto de divisão.
5. Aprovação urbanística para desdobro.

Não concordando com as exigências, o apresentante formulou requerimento dirigido ao cartório postulando a suscitação de dúvida. O título reingressaria na data de 20 de dezembro de 2023, tendo sido prenotado sob número de ordem X.

Matrícula X – Situação jurídica do imóvel

A descrição constante da abertura da matrícula é a seguinte: “[descrição]”.

A ação foi movida por AJMH casado com MICH em face de:

1. WGHOFFD,
2. CTN^*,
3. SHN,
4. LCN e sua mulher CRN,
5. JCN e sua mulher RZ,
6. BLHT e sua mulher NMT,
7. ARAT e sua mulher RRT,
8. GHW e sua mulher ETW^**.

^*CTN faleceu sucedendo-a SH, LC e JC

^**GHW e sua mulher ETW faleceram, sucedendo-os MLW.

Os proprietários tabulares dos imóveis – Matrícula X – são os seguintes:

PROPRIETÁRIOS	AQUISIÇÃO	TOTAL	OBS
WGHOFFD, solteiro	Abertura 1/6 e pelo R. 7 (1/6)	1/3	ÁREA 3
BLHT x NMT, casou Av. 3.	Abertura 1/15 e pelo R. 4 (1/60)	1/12
ARAT x RRT	Abertura 1/15 e Pelo R. 4 (1/60)	1/12
AJMH x MICH	Pelo R. 1 (1/6) e Pelo R. 10 (1/6)	1/3	ÁREA 1
SHN, convertido em divórcio av. 13.	Pelo R. 5 (1/72) e Pelo R. 15 (1/72)	1/36	ÁREA 2 sucessores de C
LCN x CRN– com. de bens	Pelo R. 5 (1/72) e Pelo R. 15 (1/72)	1/36
JCN x RZ, parcial de bens	Pelo R. 5 (1/72) e Pelo R. 15 (1/72)	1/36
MLW, solteira	Pelo R. 20 (1/24) e Pelo R. 22 (1/24)	1/12	sucessora de G e E

Como se pode ver, a situação jurídica da matrícula modificou-se com o passar do tempo. A decisão de 27/5/1999, que homologou a divisão (fls. 320-322 dos autos originais) segmentou a propriedade em três partes (ÁREAS 1, 2 e 3, supra indicadas), perfeitamente descritas no laudo e auto de divisão de fls. 501 et seq[1]. O aspecto mais importante é que a área da Matrícula X, de propriedade dos titulares elencados acima, ficou dividida SOMENTE entre 3 comproprietários: 1) WGHOFFD; 2) AJMH e 3) CTN (falecida).

Divisão ou permuta de frações ideais?

O processo foi muito acidentado e o exame detido de suas peças leva-nos a considerar que os autores tiveram em mira, sempre, o fato de que as áreas divididas se articulariam naturalmente com os imóveis das Matrículas X, X, X e X, confrontantes. Há inúmeras referências à aprovação de desdobro (exigida pelo R. Juízo), unificação das áreas em um só cadastro municipal (av. 6 e Av. 22 da Matrícula), disputa entre os condôminos na expansão das áreas limítrofes, entre tantos outros elementos contraditórios.

Com certo esforço é possível destrinçar os elementos do processo e chegar à conclusão de que a “divisão” operou-se entre 3 comproprietários tão-somente, presumindo-se que os demais possam ter recebido uma contraprestação pecuniária pela alienação de suas partes ideais aos três contemplados na divisão – muito embora tal conclusão não seja inteiramente livre de dúvidas, como se verá logo abaixo na alusão, que se faz en passant, à escritura de compra e venda feita pelos condôminos, malgrado o fato da anterior divisão.

Fixando-nos na perspectiva da divisão, parece ter havido um negócio jurídico antecedente, representado pela alienação das frações ideais dos demais condôminos a WGHOFFD, AJMH e CTN, o que os legitimaria a postular a abertura de novas matrículas para as três áreas divididas entre os condôminos.

O negócio jurídico oculto (possível alienação de frações ideais) não pode ser presumido. Ele requer um título em sentido material e um instrumento público que o veicule (escritura pública). Nem mesmo a ideia geral que se tem – de que a carta de sentença é título público em sentido lato – pode socorrer os interessados neste caso, já que o título formal pressupõe, logicamente, um negócio jurídico que o antecede e ao qual lhe dá forma legal. Este negócio simplesmente não se revela no curso do processo e na carta de sentença.

Calha perguntar: como se fará o descerramento de três matrículas desvestindo-se os demais comproprietários da titularidade do imóvel que se acha ainda registrado em seus nomes? Ainda mais, tendo havido a sucessão mortis causa, como se verá logo abaixo, dar-se-á uma ultratividade da eficácia decorrente do título judicial, alcançando e colhendo os sucessores?

De fato, houve sucessões intercorrentes de comproprietários, com as partilhas devidamente registradas: LN (R.5/X) e sua mulher C (R. 15/X), G (R. 20/X) e sua mulher E (R. 22/X). Em nenhuma dessas mutações jurídicas se aludiu à divisão que não foi ainda objeto de registro.

Em conclusão, não se clarificou de maneira inequívoca nem o que foi afinal objeto da ação judicial, nem o que se pode consumar com o título apresentado a registro. Ousamos, data máxima vênia, a considerar que o título possa conter incongruências intransponíveis, tornando-o inexequível e ilíquido.

Intercorrências

Por fim, no mesmo processo judicial há notícia da existência de uma escritura de compra e venda celebrada entre os proprietários tabulares e os adquirentes YJC et alii. (escritura pública de 12/11/2015, lavrada no Tabelião de Notas). Curiosamente, figuram como alienantes alguns dos proprietários tabulares, noticiando-se a divisão e a descrição de uma das parcelas resultantes (Área 2, atribuída a C). Esta escritura torna ainda mais confusa a situação delineada no curso do processo. À exceção de W e A , todos os demais alienam o lote como se condôminos fossem, apesar da divisão antecedente.

Seja como for, a dita escritura foi apresentada somente para exame e cálculo  e não foi prenotada, de modo que o exame minucioso do título fica reservado para a ocasião em que seja novamente apresentada a registro e se a prenote. Registre-se apenas, de passagem, que os adquirentes estão pleiteando no juízo divisório a expedição de nova carta de sentença (cf. tramitação no eSAJ em dezembro de 2023).

Interesse urbanístico

A questão da aprovação urbanística municipal foi sempre tangida no curso do processo – seja por decisões interlocutórias do juízo que a exigia (fls. 21, reiterada às fls. 23 e 128 dos autos), seja pelo fato de que há notícia de edificações erigidas nos imóveis objeto de divisão – fato que levou o perito a avaliar os quinhões com o acréscimo das acessões correspondentes. No imóvel da Matrícula X não há qualquer notícia de edificações.

Objeções dos interessados

Os interessados, na petição dirigida ao Cartório, argumentam basicamente que se trata de uma “ação demarcatória”. Aparentemente, o que se pleiteou (e a sentença homologou) é outra modalidade de ação: actio communi dividundo (como se acha, aliás, grafado no preâmbulo da r. sentença homologatória – fls. 320 dos autos). Esta ação, que põe fim ao condomínio pro indiviso pré-existente, não se confunde com o remédio jurídico para estabelecer ou restabelecer (ou mesmo aviventar) divisas entre prédios de imóveis pertencentes a proprietários diversos (actio finium regundorum).

Conclusões

O caso é deveras complexo – não tanto pelos objetivos perseguidos pelos interessados, mas pela maneira como buscaram colimar seus interesses. Não vemos como promover o registro da carta sem previamente sanear o título, salvando-se o núcleo-duro da sentença homologatória da divisão.  

Exigências mantidas

Entendendo V. Excelência ser possível o registro do título, averbamos que devem ser apresentadas as guias correspondentes ao ITBI devidamente recolhidas – seja pela divisão cômoda, seja ainda pela eventual transmissão de frações ideais entre condôminos, como já se buscou demonstrar ter possivelmente ocorrido. Nestas situações em que não há segurança na apuração de incidência do imposto devido, já decidiu o CSMSP:

REGISTRO DE IMÓVEIS – DÚVIDA – DIVISÃO – ESCRITURA PÚBLICA – Partição dos imóveis em quinhões de valores desiguais e reorganização da situação das matrículas – Negócio jurídico que não implicou apenas uma divisão (ou seja, mera concretização das respectivas partes ideais, com a simples atribuição de quinhões segundo as proporções já existentes), mas verdadeira reorganização dominial – Incerteza sobre a incidência ou não de imposto de transmissão – Necessidade de prova cabal de adimplemento ou de não incidência ou isenção do tributo – Guias apresentadas que não se prestam a esclarecer de modo suficiente a situação tributária – Apelação a que se nega provimento para manter a sentença e o óbice registral (Ap. Civ. 1000636-21.2020.8.26.0204, General Salgado, j. 17/9/2021, Dje 6/12/2021, Rel. Des. Ricardo Mair Anafe, acesso: http://kollsys.org/r3d).

REGISTRO DE IMÓVEIS. Escritura pública de divisão amigável. Escritura de rerratificação de extinção de condomínio – Negócio jurídico que configura permuta de partes ideais – incidência de ITBI – Dever do Oficial de velar pelo seu recolhimento, exigindo a apresentação das respectivas guias. Óbice mantido. Recurso desprovido (Ap. Civ. 1001074-40.2020.8.26.0077, Birigui, j. 11/2/2021, Dje 26/5/2021, Rel. Des. Ricardo Mair Anafe, acesso: http://kollsys.org/qae).

Por outro lado, não ficou esclarecido – e livre de dúvidas – se a municipalidade autorizou a divisão sem a correspondente agregação com os imóveis confrontantes.

Por fim, a carta de sentença deve ser apresentada no original ou em cópia autenticada pela vara cível. Demos por superada a questão da certidão do trânsito em julgado. Foi possível verificar que a r. sentença transitou in albis (certidão do escrivão às fls. 510 dos autos).

São Paulo, 19 janeiro de 2024.
SÉRGIO JACOMINO, Oficial.

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Notas

[1] A cópia integral do processo judicial nos foi apresentada pelos interessados. Servimo-nos da cópia para nos guiar no exame do título.