Archive for the ‘2025 – Dúvidas & informações’ Category
1108804-65.2025.8.26.0100. Assinatura eletrônica – título inscritível.
SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA. ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA. DOCUMENTO DIGITALIZADO. APRESENTAÇÃO VIA PLATAFORMA ELETRÔNICA (SAEC/ONR). EXIGÊNCIA DE TÍTULO ORIGINAL, NATO-DIGITAL OU DESMATERIALIZADO POR NOTÁRIO. DECRETO Nº 10.278/2020. LEI Nº 14.063/2020. CNN-CN-CNJ-Extra. NSCGJSP.
Os títulos apresentados a registro devem garantir a autenticidade, integridade e autoria – requisitos essenciais para ingresso no Registro de Imóveis (art. 221 da LRP). Os Títulos apresentados ao Registro de Imóveis exigem assinatura eletrônica qualificada (Lei 14.063/2020, art. 5º, § 2º, IV). A definição de autoria, autenticidade, integridade, validade e eficácia jurídicas dos títulos apresentados a registro constitui requisito inafastável, cuja observância não se subordina a argumentos de mera conveniência.
O título apresentado, por consistir em mera reprodução digitalizada e não em documento original nato-digital, desmaterializado conforme permissão normativa (ou mesmo fisicamente exibido perante a Serventia), não atende às exigências legais, regulamentares e normativas que regem o ingresso de títulos no fólio real.
O Decreto Federal 10.278/2020 aplica-se a relações de privados com pessoas jurídicas de direito público interno (art. 41 do CC) para defesa de interesses individuais perante a administração. Tais documentos não são títulos hábeis que se revestem de formas legais para ingresso no Registro de Imóveis.
Reproduzo abaixo os argumentos centrais da denegação de acesso do título (uma escritura pública apresentada por cópia simples digitalizada), ajustando alguma inconsistência (SJ).
- Processo 1108804-65.2025.8.26.0100, São Paulo, j. 26/9/2025, DJe 29/9/2025, Dra. Renata Pinto Lima Zanetta. Disponível em http://kollsys.org/wh1
1185913-92.2024.8.26.0100. RCPN – Certidão de casamento – materialização – falsidade
RCPN – MATERIALIZAÇÃO DE CERTIDÃO DE CASAMENTO – INCONGRUÊNCIA ENTRE O ORIGINAL E SUA REPRESENTAÇÃO APÓGRAFA. Pedido de averbação de casamento e óbito instruído com certidão “materializada” por RCPN da Capital. Apógrafo que não revela congruência com a matriz.Solicitação de apuração dos fatos para ressalva de responsabilidades e segurança do Sistema Eletrônico de Registros Públicos.
Pedido de Providências 1185913-92.2024.8.26.0100, São Paulo, j. 28/8/2025, DJe 28/8/2025, Dr. Marcelo Benacchio. Disponível em: http://kollsys.org/was
Histórico e representação
No dia 22 de julho do corrente ano, acolhemos pedido de averbação de casamento e posterior óbito de PPMG na Matrícula **.***, deste Registro. O documento foi prenotado sob n. ***.***, na mesma data, e, ato contínuo, procedeu-se a verificações rotineiras e ordinárias (doc. #1).
No exame dos documentos apresentados, constatamos que o casamento daquele que figura como proprietário do imóvel teria se dado a 11 de novembro de 2000, no município de *, distrito de *, Estado do *, perante o Oficial do RCPN local, sendo contraente AMS. No dito requerimento juntou-se a certidão de casamento de P e A, expedida aos 21/3/2024, pelo Oficial do RCPN de *, devidamente “materializada” a 22/3/2024 pelo Oficial de Registro Civil das Pessoas Naturais do omissis (p. 5 do doc. #2).
Tendo em vista a possível repercussão patrimonial na sucessão do titular de domínio, não constando na dita certidão de casamento o estado civil anterior dos nubentes – levando-se, ainda, em consideração a ancianidade da aquisição (1983) –, entramos em contato com o RCPN a fim de nos assegurarmos da autenticidade e fidelidade da certidão apógrafa. A comunicação deu-se via e-mail (doc. #3), direcionado ao endereço que foi obtido no portal do CNJ – Justiça Aberta (doc. #7).
Ao analisar o nosso pedido de informações, o RCPN de *, na pessoa do substituto, LCLG (assinatura verificada pela CENSEC – doc. #8) respondeu-nos, via Ofício 102/2024-LCLG, informando não constar o assento de casamento de PPMG com MAS no Livro (doc. # 4), de cujo teor extraímos:
“Ao cumprimentá-lo(a), venho em resposta ao que nos foi solicitado por e-mail, que verificando os índices e livros do Cartório do Distrito de *, hoje anexo ao Cartório do Primeiro Ofício de *, especificamente no livro de Casamento B-07, às fls. 53, sob o número de ordem 1.807, onde verificamos não constar o assento de casamento do casal PPMG e AMS, sendo, por conseguinte, inverídica a certidão materializada, onde solicito que desconsidere a referida certidão, e em consequência estamos apurando as possíveis causas de tal ato praticado” (doc. #4).
Buscamos, ato contínuo, obter informações por telefone junto ao RCPN do (omissis), mas não logramos êxito (doc. Interno de registro de chamadas realizadas).
Procedemos, então, à devolução do título (doc. #2), reiterando a necessidade de apresentação da certidão atualizada com o estado civil anterior dos nubentes, além de inserir anotações nos nossos sistemas sinalizando a eventual desconformidade documental notada, fato que pode representar, se provada, possível falsidade. Agimos, pois, com cautela e prudência na condução do assunto.
Reiteração do pedido
Ocorre que, buscando atender à exigência formulada pelo Cartório, a interessada prenotou novamente o título, juntando a mesma certidão de casamento, desta vez expedida aos 28/8/2024 pelo mesmo RCPN de (), materializada na mesma data pelo RCPN do (p. 9 do doc. #2), ainda lacunosa e sem a informação do estado civil anterior.
Contatado o RCPN, a resposta foi no sentido de que apenas teriam materializado a certidão, não assumindo qualquer responsabilidade em relação à integridade e autenticidade do documento materializado (doc. #5). Sendo assim, o título foi novamente devolvido, reiterada a exigência.
Entretanto, as mutações jurídicas que podem ocorrer com a averbação na matrícula são de tal monta que poderão repercutir na sucessão de P, razão pela qual todos os cuidados estão sendo tomados para obviar qualquer fragilidade na segurança jurídica do Registro de Imóveis e do próprio Registro Civil.
Pedido
Ao mesmo tempo que encaminhamos os documentos referidos acima aos RCPN´s de São Paulo, ora representamos o fato à superior consideração de Vossa Excelência, a fim de apurar o sucedido e preservar a segurança de todo o sistema.
Com a ressalva de responsabilidade, requeremos que possa solicitar aos cartórios envolvidos – e ao próprio ON-RCPN e entes consectários (CRC e ARPEN-BR) – informações que possam esclarecer o episódio de incongruência verificada prima facie nesta representação.
A garantia de segurança do SERP e de toda a sua infraestrutura eletrônica deve ser perseguida por todos os operadores, entre os quais os registradores imobiliários.
Reitero a Vossa Excelência os protestos de estima e consideração.
São Paulo, 22 de novembro de 2024.
SÉRGIO JACOMINO
Oficial Registrador
1093222-25.2025.8.26.0100. Condomínio – convenção – tempus regit actum
CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO – ESCRITURA LAVRADA ANTES DA LEI 4.591/1964, MAS AVERBADA APÓS SUA VIGÊNCIA – AUSÊNCIA DE REGISTRO NO LIVRO 8 – TEMPUS REGIT ACTUM – ADEQUAÇÃO FORMAL AO ORDENAMENTO JURÍDICO ATUAL.
Apresentado título para registro da convenção condominial de edifício, cuja instituição remonta a escritura lavrada em 1962 e averbada em 1965 (já na vigência da Lei 4.591/1964 e do Decreto 55.815/1965). Constatada a ausência de inscrição formal no Livro 8, postula-se o registro tardio da convenção. Diante do princípio tempus regit actum, devem ser observados os requisitos legais atualmente em vigor, especialmente quanto a realização da assembleia, representatividade do síndico, reconhecimento de firmas, documentação comprobatória dos condôminos e quórum qualificado. Convenção elaborada por titulares originários não pode vincular automaticamente os atuais condôminos sem expressa e formal adesão. Indeferimento do registro na forma pretendida.
Processo 1093222-25.2025.8.26.0100, São Paulo, j. 13/8/2025, DJ 14/8/2025, Dra. Renata Pinto Lima Zanetta. Disponível: http://kollsys.org/w9f
Preliminares
Foi-nos apresentado o requerimento para registro da Convenção de Condomínio do Condomínio X, assinado pela síndica eleita, Sra. JFS, acompanhado da Escritura Pública de Venda e Compra e Compra de frações ideais com constituição e especificação do condomínio, lavrada a 22/8/1962, livro 629, expedida pelo Tabelião de Notas de São Paulo.
O título foi prenotado sob n. X, e, após regular qualificação foi devolvido, com as exigências sintetizadas logo abaixo. Não se conformando com as objeções ao ingresso do título, este foi reapresentado e prenotado sob n. Y, acompanhado de pedido de suscitação de dúvida, o que fazemos pelos motivos seguintes.
Legitimidade para suscitação
A interessada Sra. JFS, na qualidade de síndica do Condomínio ostenta legitimidade para requerer a suscitação de dúvida, nos termos do inc. VI do art. 198 da LRP.
Situação jurídica
O imóvel objeto deste processo encontra-se transcrito sob. n. X, neste Registro de Imóveis, situado à Av. X, onde foi instituído o “CONDOMÍNIO X”. As unidades foram alienadas e são objeto de matrículas neste Registro de Imóveis.
Razões impedientes do acesso
Averbou-se a Escritura Pública de 22 de agosto de 1962, lavrada nas notas do Tabelião da Capital, à margem da Transcrição X, em data de 20 de maio de 1965. Da dita averbação extrai-se o seguinte: “no terreno objeto da presente transcrição, foi construído um prédio que recebeu os n. 616, 620, 624, 628 e 632, da Avenida X, conforme prova o Auto de Vistoria nº 483, fornecido pela Prefeitura do Município de São Paulo, datado de 12.02.1957”.
E sob número 2, averbou-se a denominação do condomínio (Condomínio X), “formado por um condomínio por planos horizontais, que está sujeito ao Dec. Federal 5.481 de 25 de junho de 1928 e posterior legislação aplicável à espécie”.
Até o advento da Lei 4.591/1964 não havia previsão legal para o registro de convenções condominiais. Serpa Lopes afirmaria que a “convenção não pode ser incluída no Registo de Imóveis dada a ausência de qualquer dispositivo legal que o justifique”. Depois de identificar na convenção a natureza jurídica de uma típica obrigação propter rem, complementa:
“De jure codendo, sendo indispensável e lógico que a lei assegure a essa convenção o caráter de obrigação propter rem e sendo um dos corolários essenciais a sua transmissibilidade ao sucessor particular como ao universal, o sistema somente se completará pela publicidade, e essa deve necessariamente constar do Registo de Imóveis. Opinaríamos que se fixasse sob o mesmo rito prescrito na legislação de loteamento, quanto aos ônus reais que devem gravar o imóvel loteado.
Mas, enquanto não houver disposição legal expressa, nenhuma publicidade poderá ser levada a efeito no Registo de Imóveis, decorrendo daí a sua absoluta ineficácia em relação ao adquirente que, a despeito dela, poderá arguir o seu completo desvinculamento das obrigações contidas no regulamento, mesmo que inscrito”.[1]
A sugestão do Tratadista seria acolhida pelo legislador com o advento da Lei 4.591/194, especificamente com o artigo 4º do Decreto 55.815 de 8 de março de 1965:
Art. 4º Os registros instituídos pela Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, serão escriturados no Livro 8 – Registro Especial – sem prejuízo das anotações e referências aos demais livros do cartório:
a) por inscrição, o memorial da propriedade edificando;
b) por averbação, os contratos de compromisso de venda, suas transferências e rescisões.
Portanto, até o advento da Lei 4.591/1964 (art. 7º cc. § 1º do art. 9º) e do Decreto 55.815/1965 (art. 4º) não se fazia o registro da convenção condominial no Registro de Imóveis, o que de certo modo se coaduna com a prática de meras averbações feitas à margem das antigas transcrições. Neste caso, fez-se na Transcrição X.
Tempus regit actum
Todavia, há um detalhe assaz importante: à época das averbações feitas à margem da Transcrição X (20/5/1965) já vigiam a Lei 4.591/1964 e o Decreto 55.815/1965 (8/3/1965), já referidos acima. A inscrição no Livro 8 era de rigor e não há qualquer notícia de que tenha sido feita à época.
A pergunta que calha é a seguinte: não tendo sido efetuada a tempo oportuno a inscrição da instituição e convenção de condomínio, ela poderia ser feita agora? Sob qual fundamento?
Em primeiro lugar, sabemos que impera entre nós a regra do tempus regit actum que significa que a norma ou regra aplicável à qualificação é a vigente ao tempo da instância. Há vários precedentes que apontam no mesmo sentido.[2] Assim, o preenchimento dos requisitos legais exigíveis para a inscrição da convenção do condomínio são os previstos ao tempo do registro.
A questão foi ventilada na Apelação Cível 36.367-0/2 que tratou do tema da registrabilidade da convenção a posteriori. Baseada em excelente doutrina, citada no corpo do v. aresto, decidiu-se que, para que se viabilizasse o registro da convenção de condomínio lavrada na vigência do Decreto 5.481, de 25/6/1928[3], seria imprescindível que a convenção condominial preenchesse os requisitos legais vigentes à época da inscrição. Ou seja, para que se admitisse o registro de convenção condominial com base na lei atual, seria imperativo “fosse a convenção adaptada e adequada ao ordenamento jurídico superveniente”.[4]
A escritura pública foi lavrada em 22 de agosto de 1962, portanto anteriormente à vigência da Lei 4.591/1964, mas foi apresentada e averbada posteriormente – a 20 de maio de 1965. Talvez em virtude do fenômeno de inércia, não se deu o tratamento exigível – a inscrição da instituição e convenção de condomínio no Livro 8.
Portanto, as regras legais que se aplicam à matéria são as do Código Civil de 2002 e Lei 4.591/1964.
Seria possível o registro hoje?
Uma análise sistemática da situação delineada nos revelou os seguintes quadros:
Quadro Comparativo: Escritura do Condomínio X e Lei 4.591/1964
| Tema | Escritura | Lei 4.591/64 | Comentário |
| Instituição do condomínio | Cláusula II, item 12 | Art. 1º a 9º | Atende à formalização exigida pela legislação posterior |
| Unidades autônomas | Cláusula II, item 13 | Art. 9º, §1º, II | Excede os requisitos legais futuros |
| Partes comuns | Cláusula II, item 13, inc. II | Art. 3º, §2º e art. 9º, §1º, I | Cobertura completa das exigências legais |
| Garagem | Cláusula II, item 13, alínea ‘a’; item 15, letra F | Art. 2º, §1º | Condizente com a regulamentação posterior |
| Vinculação obrigatória | Cláusula II, item 15 (caput) | Art. 9º (caput) | Reforça o efeito vinculativo da convenção |
| Uso e destinação | Cláusula II, item 15, letra C | Art. 10 | Compatível com o regime de uso do condomínio |
| Obrigações dos condôminos | Cláusula II, item 15, letra C | Art. 12 a 19 | Bem detalhado e preventivo |
| Administração | Cláusula II, item 15, letra D | Art. 22 e 23 | Totalmente conforme à lei |
| Assembleias | Cláusula II, item 15, letra E | Art. 24 e 25 | Modelo estruturado e participativo |
| Quórum para alterações | Cláusula II, item 15, letra B | Art. 9º, §1º (2/3) | Mais rigoroso que a exigência legal |
| Multas e sanções | Cláusula II, item 15, letra E, alínea d | Art. 10, §2º | Sanções compatíveis com a legislação |
Quadro Comparativo: Escritura do Condomínio X e Código Civil Atual
| Tema | Escritura | Cláusula da Escritura | Código Civil | Comentário |
| Instituição do condomínio | Condomínio Condomínio X instituído por escritura pública | Cláusula II, item 12 | Art. 1.332 | Corresponde integralmente; institui condomínio com convenção formal e registro previsto |
| Discriminação das unidades | Unidades detalhadas com número, metragem, fração ideal e destinação | Cláusula II, item 13 | Art. 1.332, I e II | Cumpre plenamente os requisitos de individualização e discriminação |
| Identificação das partes comuns | Lista precisa: elevadores, telhado, instalações etc. | Cláusula II, item 13, inc. II | Art. 1.331, §2º | Clareza e conformidade com os critérios de indivisibilidade |
| Uso das unidades | Residencial nos andares superiores, comercial no térreo; vedação de usos nocivos | Cláusula II, item 15, letra C | Art. 1.336, IV e Art. 1.337 | Condiz com o princípio da função social da propriedade |
| Contribuições e despesas | Rateio proporcional, previsão de sanções e multas | Cláusula II, item 15, letra C e E | Art. 1.336, I a IV | Estrutura de custeio conforme o modelo legal vigente |
| Administração | Administrador eleito com mandato, atribuições e deveres definidos | Cláusula II, item 15, letra D | Art. 1.348 | Em conformidade com o rol legal de atribuições |
| Assembleias | Ordinárias e extraordinárias com regras claras de convocação, deliberação e votação | Cláusula II, item 15, letra E | Art. 1.350 a 1.353 | Cumpre integralmente os requisitos processuais |
| Quórum para alterações | 3/4 para alterações em partes comuns | Cláusula II, item 15, letra B | Art. 1.351 | Mais exigente que o mínimo legal, o que é juridicamente aceitável |
| Multas e sanções | Aplicação por assembleia, previsão de conduta antissocial | Cláusula II, item 15, letra E, alínea d | Art. 1.337 e 1.336, §2º | Condizente com a disciplina de sanções |
| Regulamentação da garagem | Unidade autônoma, vinculada, uso exclusivo de condôminos | Cláusula II, item 13, alínea ‘a’ e item 15, letra F | Art. 1.331, §1º | Corresponde à regra de unidades de uso específico |
| Vinculação obrigatória à convenção | Todos os ocupantes sujeitos à convenção e suas regras | Cláusula II, item 15 (caput) | Art. 1.333 | Conforme o princípio da obrigatoriedade da convenção |
Baseados nas tabelas acima, seria possível o registro atualmente. A escritura, como se viu, cumpre integralmente as regras estabelecidas na legislação atualmente em vigor.
Todavia, resta um problema insuperável e que se cinge, unicamente, no seguinte: os convenentes, que à época firmaram a escritura pública, não são os mesmos que atualmente são os proprietários de unidades autônomas do Condomínio X. Afinal decorreram várias décadas desde a construção do edifício.
As regras estatuídas no título agora apresentado, uma vez registrado, hão de vincular os atuais proprietários, porém com efeitos ex nunc, istoé, serão eficazes a partir da data do registro, e não da escritura. Por esta razão devem manifestar sua vontade na adesão às regras estabelecidas.
Entretanto, o condomínio não logrou alcançar o quórum necessário para aprovação da convenção, consoante documento juntado (ata de 10/8/2023).
Muito embora seja bastante clara a redação da Súmula 260 do STJ (“A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos”), os arestos que a sustentam dispensam o registro para os casos de inadimplência das obrigações condominiais. Este é o caso do REsp. 270.232/SP, que tratou especificamente da desnecessidade do registro da convenção de condomínio como requisito para a ação de cobrança de débitos em atraso. No bojo do acórdão se acham indicados vários precedentes.[5]
De fato, para a defesa dos interesses econômicos da comunidade – como se dá com o mais comum de todos eles, o inadimplemento – não é exigível o registro da convenção. Além disso, o atual Código Civil estabelece regras que colhem a comunidade condominial (art. 1.334 do CC). São disposições gerais de ordem pública e que vinculam os condôminos independentemente de sua adesão ou do registro obrigatório da convenção condominial.
O mesmo Código Civil estabelece que a convenção torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção (art. 1.333). Porém, nota bene: a convenção, para ser “oponível contra terceiros, deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis (parágrafo único do dito artigo).
Enfim, se o registro agora é perseguido, sê-lo-á por boas razões. Os atos-regras, que vinculam os condôminos, somente se tornam plenamente eficazes com o respectivo registro, quando então poderão ser opostos a todos os condôminos que se sucedem na titularidade ao longo do tempo. Antes disso, os direitos e deveres dos condôminos regulam-se pelo direito comum.[6]
Esta é razão pela qual exigiu-se a concordância dos condôminos, em assembleia que atenda o quórum legal, tendo em vista um princípio de direito: se era exigida a concordância dos condôminos na instituição e convenção do condomínio, certamente se exigirá agora. O mesmo ocorrerá com futuras alterações da convenção. Afinal, tempus regit actum.
Devolvo a Vossa Excelência apreciação deste caso peculiar, renovando nossos cumprimentos.
São Paulo, 10 de junho de 2025.
SÉRGIO JACOMINO,Oficial Registrador.
Notas
[1] SERPA LOPES, Miguel Maria de. Tratado dos Registros Públicos. 4ª ed. Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 1961, 305.
[2] Ap. Civ. 1025452-21.2024.8.26.0562, Santos, j. 27/2/2025, DJe 13/3/2025, Rel. Des. Francisco Loureiro. Disponível em http://kollsys.org/vn6.
[3] Alterado pelo Dec.-Lei 5.234, de 8/2/1943 e pela Lei 285, de 5/6/1948.
[4] Ap. Civ. 36.367-0/2, São Paulo, j. 31/7/1997, DOJ 4/9/1997, Rel. Des. Márcio Martins Bonilha. Disponível em http://kollsys.org/adc. O v. acórdão originou-se do Processo 674/1995, j. 2/7/1996, Dr. Asdrubal Nascimbeni. Disponível em http://kollsys.org/2ea.
[5] REsp 270.232/SP, j. 5/10/2000, DJe 20/11/2000, Rel. Min. Sálvio De Figueiredo Teixeira.
[6] FRANCO, J. Nascimento. Condomínio. 2ª ed. São Paulo: RT, 1999, p. 16.
1097126-53.2025.8.26.0100. CARTA DE ADJUDICAÇÃO. ITCMD – RECOLHIMENTO – FISCALIZAÇÃO. PRESCRIÇÃO – DECADÊNCIA.
CARTA DE ADJUDICAÇÃO – INVENTÁRIO – PARTILHA DE BENS IMÓVEIS – EXIGÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE RECOLHIMENTO DO ITCMD – IMPOSSIBILIDADE DE RECONHECIMENTO ADMINISTRATIVO DE PRESCRIÇÃO – ART. 289 DA LRP – PRECEDENTES DO CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA. Carta de adjudicação extraída dos autos de inventário, referente a bens imóveis localizados na Capital (matrículas nº 9.717, 23.136 e 2.605) e direito aquisitivo (matrícula nº 102.514). Exigência de apresentação de guia de recolhimento ou isenção do ITCMD, conforme artigo 289 da Lei nº 6.015/73, diante de unidade não incluída nos cálculos homologados. Parte interessada sustenta prescrição tributária, mas não apresenta prova formal emitida pela autoridade fiscal ou decisão judicial declaratória. Competência do Oficial Registrador limitada à verificação de requisitos legais e formais, vedado declarar extinção de crédito tributário de ofício.
Processo 1097126-53.2025.8.26.0100, São Paulo, j. 7/8/2025, DJ 11/8/2025, Dra. Renata Pinto Lima Zanetta. Dúvida julgada procedente. Acesso: http://kollsys.org/w8x
Preliminares
Foi apresentada para registro a Carta de adjudicação expedida em 23 de julho de 2024, pelo Juízo da Vara da Família e Sucessões desta comarca, extraída dos autos n. X (inventário dos bens deixados por AAM), que tem por objeto os apartamentos n. (omissis), ocasião em que foi prenotada sob n. X.
Após regular exame, o título foi devolvido com as exigências formalizadas em nota devolutiva emitida em 4 de setembro de 2024. Não se conformando com as exigências formuladas por esta serventia, foi apresentado requerimento de suscitação de dúvida.
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CESSÃO ONEROSA DE DIREITOS REAIS DE DEVEDOR FIDUCIANTE – INSTRUMENTO PARTICULAR – DIREITO REAL DE AQUISIÇÃO – INCIDÊNCIA DO ITBI. É legítima a exigência de comprovação do recolhimento do ITBI para o ingresso, no Registro de Imóveis, de instrumento particular de cessão onerosa dos direitos de devedor fiduciante em alienação fiduciária, por configurarem direito real de aquisição, nos termos do art. 1.368-B do Código Civil e dos arts. 17, § 1º, 27 e 28 da Lei nº 9.514/1997. Aplicação do art. 176, II, do Decreto Municipal nº 63.698/2024 (Consolidação das Leis Tributárias). Exigência mantida.
Processo 1062933-12.2025.8.26.0100, j. 6/6/2025, DJe 9/6/2025, Dra. Renata Pinto Lima Zanetta. Dúvida julgada procedente. Acesso: http://kollsys.org/w1k
SÉRGIO JACOMINO, 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital de São Paulo, atendendo ao requerimento formulado pelo interessado, por seu procurador, vem representar a Vossa Excelência o pedido da interessada como PEDIDO DE PROVIDÊNCIAS, em virtude de o ato, a ser praticado neste Registro, aperfeiçoa-se por meio de averbação, não de registro.
Embora os representantes tenham rogado a suscitação de dúvida, consoante os termos do Comunicado CG 164/2022[1], tal fato não impede que o registrador possa acolher a pretensão e dar-lhe o tratamento processual, indicando os fundamentos e razões pelas quais entende que os óbices devam prevalecer e a pretensão da interessada denegada. É o que se fará a seguir como simples pedido de providências.
Por analogado do inc. IV do art. 198 da LRP, verifica-se que a interessada se acha legitimada para provocar este pedido de providências, já que apresentou-se por intermédio de advogados. Em contato telefônico com os seus representantes foi-lhes solicitado que, por ocasião da impugnação, pudessem regularizar a prova de presentação.
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DÚVIDA – DAÇÃO EM PAGAMENTO POR INSTRUMENTO PARTICULAR. EXIGÊNCIA DE CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITO (CND). APLICAÇÃO DO ART. 47, I, “B”, DA LEI 8.212/91. JURISPRUDÊNCIA. DISPENSA DA CND. EXIGÊNCIA DE REGULARIDADE FISCAL PARA REGISTRO DE TÍTULOS.
Processo 1038615-62.2025.8.26.0100, São Paulo, j. 28/4/2025, DJe 5/5/2025, Dra. Renata Pinto Lima Zanetta. Dúvida julgada improcedente. Acesso: http://kollsys.org/vvi
Preliminares
Trata-se de Dação em Pagamento celebrada por instrumento particular firmado pela devedora fiduciante em pagamento de dívida garantida por alienação fiduciária. O titulo foi prenotado originalmente sob n. X (atual Y), com o acesso denegado pelas razões indicadas em nota devolutiva abaixo indicada.
Não se conformando a exigência e em atenção ao requerimento formulado em 19/2/2025 por IR e KS, suscitamos dúvida, nos termos do art. 198 da Lei 6.015/73, pelas razões e fundamento seguintes.
Legitimidade para suscitação
O pedido de suscitação de dúvida foi formulado pelos representantes legais da credora TAFG S/A, onde se verifica, por meio de procuração, que possuem legitimidade para requerer a suscitação de dúvida, nos termos do inc. VI do art. 198 da LRP, o que ora fazemos pelos fundamentos seguintes.
Devolução do cartório
A exigência é singela: apresentar a CND expedida pela Secretaria da Receita Federal e Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional, em nome de PCL. (art. 47, inciso I, b e 48 da Lei n. 8.212/91 (INSS).
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ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA – DIVERGÊNCIA NA BASE DE CÁLCULO DO ITBI – EXIGÊNCIA DE RETIFICAÇÃO E RECOLHIMENTO COMPLEMENTAR – COMPETÊNCIA E LIMITES DO REGISTRADOR – OBSERVÂNCIA DA LEGISLAÇÃO TRIBUTÁRIA MUNICIPAL – INCONSTITUCIONALIDADE – SEDE ADMINISTRATIVA.
1. Divergência identificada entre o valor venal de referência (VVR) atribuído ao imóvel pela Prefeitura na data do negócio e o valor indicado na escritura pública. Exigência de retificação da Declaração de Transação Imobiliária (DTI) e apresentação de guia complementar com recolhimento do imposto devido.
2. Aplica-se o maior valor entre o preço de transação, valor venal ou valor venal de referência, conforme disposto no art. 15 do Decreto Municipal 55.196/2014 e Lei 11.154/1991. No caso, o recolhimento foi realizado com base em valor desatualizado.
3. O registrador deve observar a legislação tributária municipal e verificar a exatidão dos elementos constantes da guia de ITBI, conforme o art. 28 do Decreto Municipal 55.196/2014 e art. 202 do Decreto 63.698/2024.
4. Cabe ao registrador aplicar as normas em vigor, sem realizar juízo sobre eventual inconstitucionalidade de leis ou decretos municipais, conforme entendimento pacífico do Conselho Superior da Magistratura de São Paulo.
Processo 1003062-51.2025.8.26.0100, São Paulo, j. 5/3/2025, Dra. Renata Pinto Lima Zanetta. Disponível: http://kollsys.org/vr2.
Read the rest of this entry »1014280-76.2025.8.26.0100. Convenção condominial – alteração – destinação – quórum
DÚVIDA REGISTRAL – CABIMENTO – Somente admissível para atos de registro stricto sensu. Averbação deve seguir tratamento processual conforme Comunicado CG 164/2022. Advogado legitimado por procuração da síndica, nos termos do art. 198, IV, da LRP.
CONVENÇÃO CONDOMINIAL – ALTERAÇÃO – QUÓRUM – A convenção registrada exige 3/4 dos votos; doutrina e STJ afirmam aplicação imediata do quórum de 2/3 para mudança de destinação do edifício (Lei 14.405/2022). Alteração das NSCGJSP (Provimento CG 64/2024) que previu o quórum legal de 2/3 para alteração da convenção, “salvo se a convenção a ser alterada exigir quórum superior”.
- Processo 1014280-76.2025.8.26.0100, São Paulo, j. 19/3/2025, DJe 21/3/2025, dra. Renata Pinto Lima Zanetta. Disponível: http://kollsys.org/vog.
- Recurso Administrativo 1014280-76.2025.8.26.0100, São Paulo, j 22/7/2025, DJ 24/7/2025, Des. Francisco Loureiro. Disponível: http://kollsys.org/w7c.
- Embargos de declaração: V. dossiê.
Preliminar – Dúvida – cabimento
O interessado requereu a suscitação de dúvida nos termos do art. 198 da LRP. Todavia, o ato perseguido se perfaz no Registro Imobiliário como averbação. A dúvida registral somente é admitida no caso de dissenso entre o interessado e o registrador acerca de atos de registro stricto sensu.[1]
Entretanto, consoante o Comunicado CG 164/2022[2], tal fato não impede que o registrador possa acolher a pretensão, dar-lhe o tratamento processual, indicando os fundamentos e razões pelas quais entende que os óbices devam prevalecer e a pretensão do interessado denegada.
É o que se fará a seguir como simples pedido de providências.
Pedido de providências – legitimidade
Por analogado do inc. IV do art. 198 da LRP, verifica-se que o advogado constituído acha-se legitimado para provocar este pedido de providências, conforme instrumento particular de procuração outorgado pela síndica do condomínio Edifício X, Sra. VMFC.
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ESCRITURA DE INVENTÁRIO – CLÁUSULAS RESTRITIVAS – INCOMUNICABILIDADE. Escritura pública de inventário e partilha – Imóvel gravado com cláusulas de incomunicabilidade e impenhorabilidade – Dúvida sobre existência de meação ou concorrência do cônjuge supérstite com os descendentes à luz do art. 1.829, I, do CC – Divergência entre interpretação literal e teleológica – Necessidade de revisão da partilha e regularização do recolhimento do ITCMD.
- Processo 1015614-48.2025.8.26.0100, São Paulo, j. 25/3/2025, DJe 27/3/2025, Dra. Renata Pinto Lima Zanetta. Disponível em: http://kollsys.org/vpp. Embargos: http://kollsys.org/vrc
- Ap. Civ. 1015614-48.2025.8.26.0100, São Paulo, j. 11/12/2025, Rel., des. Francisco Loureiro: http://kollsys.org/wv5
Preliminares
Trata-se de escritura pública de inventário e partilha dos bens deixados por JCSA, título apresentado pela interessada e viúva meeira RFA. O título foi protocolado sob n. 405.809, prenotação que se acha em vigor até solução deste processo de dúvida.
Legitimidade para suscitação
A requerente é representada pelo Dr. MVCF (OAB-SP XXX.239), advogado que atuou no inventário extrajudicial e firmou o requerimento de suscitação de dúvida, legitimando-se para suscitar a dúvida, nos termos do inc. VI do art. 198 da LRP.
Situação jurídica
O imóvel objeto de partilha acha-se matriculado sob n. X, bem de propriedade de JCS, gravado com cláusulas restritivas de incomunicabilidade e impenhorabilidade (av. 5 e 10 da Matrícula X).
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ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – TRANSMISSÃO DE IMÓVEIS COM ÔNUS E RESTRIÇÕES – EXIGIBILIDADE DE CND/INSS-RF – INDISPONIBILIDADE DE BENS. Adjudicação compulsória julgada procedente, com sentença transitada em julgado. Persistem óbices para o registro: (i) apresentação de CND (art. 47, I, “b”, da Lei nº 8.212/91); (ii) indisponibilidade de bens averbada nas matrículas, cuja manutenção decorre da ausência de determinação judicial expressa para seu cancelamento. Processo 1000589-92.2025.8.26.0100, j. 20/2/2025, DJe 24/2/2025, Dra. Renata Pinto Lima Zanetta. Disponível em: http://kollsys.org/vko
Preliminares
Trata-se de adjudicação compulsória julgada procedente nos autos do Processo X, transitado em julgado na data de 17.9.2024, movida pelas interessadas em face de SPISL.
O título foi prenotado originalmente sob n. X (atual Y, em vigor). A prenotação permanecerá em vigor até a solução deste processo de dúvida, nos termos do art. 203 da lei n. 6.015 de 1973.
Legitimidade para rogar a suscitação
As interessadas são representadas nos autos por seu advogado, Dr., provando legitimidade para requerer a suscitação de dúvida, nos termos do inc. VI do art. 198 da LRP, o que ora fazemos pelos fundamentos seguintes.
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