Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

Processo 1109616-44.2024.8.26.0100. Dúvida julgada prejudicada, j. 13/9/2024, Dje 16/9/2024, dra. Renata Pinto Lima Zanetta. Disponível: http://kollsys.org/uxz.

CARTA DE ARREMATAÇÃO. DÚVIDA INVERSA. CÓPIAS SIMPLES. DOCUMENTOS ELETRÔNICOS. ASSINATURAS ELETRÔNICAS. ONR. REQUISITOS LEGAIS. Para a suscitação de dúvida inversa, é necessária a apresentação dos títulos originais. As cópias simples de Cartas de Arrematação não atendem aos requisitos legais para registro, por não garantirem autenticidade e segurança jurídica. CONTINUIDADE. É imperioso comprovar eventuais transformações societárias intercorrentes. ONR – títulos enviados pela plataforma eletrônica. Necessidade de comprovação de autoria, autenticidade, integridade e validade do título eletrônico.

Apresentação do título e prenotação

A interessada, atendendo a respeitável decisão de fls. 66/67 destes autos, apresentou os títulos pela plataforma eletrônica do ONR, protocolados sob os números X  e Y em data de 2024, permanecendo as ditas prenotações em vigor até a solução final deste processo, nos termos do art. 203 da Lei nº 6.015, de 1973.

Os documentos que foram apresentados e protocolados são meras cópias das Cartas de Arrematação expedidas pelo Juízo da Comarca da Capital do Estado do Rio de Janeiro, extraídas dos autos do processo n. X.

As cópias da Carta de arrematação que tem por objeto o Box X foi prenotada sob n. X e a Carta que tem por objeto o Box Y foi prenotada sob n. Y.

Situação registrária e óbices

Conforme se verifica das matrículas, figuram como proprietária SACSA, com sede na cidade do Rio de Janeiro, Estado da Guanabara, omisso o número do CNPJ na origem.

O título vem sendo apresentado e devolvido desde 2022 pelos motivos e fundamentos veiculados na nota devolutiva expedida aos 23/2/2022 (fls. 52 dos autos).  Posteriormente, o título reingressou em data de 11/3/2022, contendo cópia do auto de arrematação e tendo por objeto o Box X (e não o Box Y), quando novamente foi posto em exigência veiculada na data de 16/3/2022 (anexo).

Novamente os títulos reingressaram em 18/7/2024, protocolados sob n. X e Y em forma de cópias simples. Todavia, ainda agora não vislumbramos como acatar o pedido das partes. Os óbices são indicados a seguir.

Questão preliminar I – (2 protocolos – 2 dúvidas)

Este processo único traz em seu bojo duas pretensões a registro distintas, com títulos protocolados sob os números X e Y. São cartas de arrematação que têm por objeto imóveis distintos. Ambos os imóveis foram arrematados pela empresa LE.

Os fundamentos que embasaram a recusa do acesso de ambos os títulos são rigorosamente os mesmos.

Vossa Excelência, presidindo este processo, dará a solução que julgar adequada, considerando-se que a r. decisão que proferir não necessita estar adstrita aos fundamentos declarados por este Oficial de Registro.

Questão preliminar II – títulos apresentados em cópias simples

Outra questão preliminar que se levanta é a seguinte: para a suscitação de dúvidas é necessário que os títulos sejam apresentados no original, não se admitindo a apresentação de cópias simples, ainda quando autenticadas por notários, mesmo nos casos de dúvidas inversamente suscitadas. A propósito, rezam as NSCGJSP no Capítulo XX:

39.1.1. Suscitada [a dúvida] por meio eletrônico, o Juízo dará ciência dos termos e da data da suscitação ao oficial de registro e aguardará a apresentação dos motivos da recusa do registro.

39.1.2. Se não houver prenotação vigente, o oficial de registro notificará o suscitante para apresentar o original do título no prazo de cinco dias, para protocolo, sob pena de arquivamento.

39.1.3. Ao receber o título, o registrador o prenotará, dará recibo ao apresentante e, no prazo de cinco dias, informará ao Juízo se lhe foi apresentada a via original do título dentro do prazo e as razões da recusa.

Neste caso, os títulos não foram apresentados no original. O CSMSP em mais de uma oportunidade já decidiu que as dúvidas, nestes casos, hão de ser julgadas prejudicadas:

“Como é sabido, é imprescindível a apresentação do título original ao Oficial de Registro de Imóveis, pois eventual procedência do recurso resultaria no pretendido registro, decidindo-se acerca da qualificação registral. No caso concreto, contudo, o formal de partilha expedido nos autos da ação de inventário foi encaminhado ao Oficial de Registro de Imóveis por meio eletrônico. Ou seja, recebeu o registrador cópia do formal de partilha digitalizado. Sendo assim, a dúvida encontra-se prejudicada porque não consta dos autos o original do título que se pretendia ver registrado”.[1]

No bojo do aresto supracitado há indicação de copiosa jurisprudência que conclui no mesmo sentido.

Superada as questões preliminares, vamos nos debruçar sobre os óbices levantamento ao ingresso do título.

Título formal – requisitos legais

Foram-nos apresentadas cópias simplesdas Cartas de Arrematação. Por esse motivo, entende-se não preenchidas as formalidades legais exigíveis para a consumação do ato de registro, nos termos dos seguintes dispositivos:

1. Inc. IV do art. 221 da LRP.
2. § 4º do art. 1º da LRP;
3. §§ 1º e 2º do art. 17 da LRP;
4. Letra “a”, inc. III, § 2º, do art. 1º da Lei do Processo Eletrônico (Lei 11.419/2006);
5. Art. 38 da Lei 11.977/2009 e
6. Inc. IV, § 2º, do art. 5º da Lei s14.063/2020.

As formas admitidas para os títulos encaminhados a registro são as indicadas nas leis supra referidas. O eixo fundamental que sustenta todas elas é a garantia da autenticidade, i.e., segurança de autoria, integridade, legitimidade e eficácia dos títulos apresentados a registro.

O sistema de registro imobiliário no Brasil é causalista, dependente de um título – causa remota da aquisição de direitos em nosso sistema. Portanto, o título causal – tanto do ponto de vista formal, quanto material – deve ser válido e eficaz em ordem a provocar e sustentar a inscrição com vistas à garantia dos direitos das partes. Assim, o instrumento –  “motor da ação”, na feliz expressão de JOÃO MENDES DE ALMEIDA JR. –  é o documento que porta efeitos jurídicos muito próprios[2]; trata-se de “forma especial, dotada de força orgânica para realizar ou tornar exequível um ato jurídico”[3].

O uso de documentos eletrônicos no âmbito do registro imobiliário ainda se acha pendente de regulamentação pela Eg. Corregedoria Nacional de Justiça (§§ 1º e 2º do art. 17 da LRP e art. 38 da Lei 11.977/2009). Falta a definição dos “padrões tecnológicos de escrituração, indexação, publicidade, segurança, redundância e conservação de atos registrais, de recepção e comprovação da autoria e da integridade de documentos em formato eletrônico” (inc. III do art. 7º da Lei 14.382/2022). Tal regulamentação específica ainda tarda, de modo que os operadores devem guiar-se pelas normas administrativas das corregedorias estaduais e pelas baixadas pela própria Corregedoria Nacional de Justiça.

Temos a expectativa de que, na senda do já regulamentado para o Registro Civil, é possível que a Eg. Corregedoria Nacional de Justiça institua uma Lista de Serviços Eletrônicos Confiáveis, nos termos do Provimento 157/2023, de 13/11/2023. Entre os serviços eletrônicos prevê-se a utilização de assinaturas eletrônicas.

[Nota do editor. Foi baixada pelo ONR a ITN n.2, de 2024 (http://kollsys.org/v2n) que foi recepcionada pela CN-CNJ com as seguintes observações: “ Suspensão cautelar dos parágrafos §1º e §2º do artigo 5º da INT n. 02/24. Alegada vulnerabilidade da plataforma GOV.BR. Determinada elaboração de parecer técnico pelo setor de tecnologia da informação da CN-CNJ” (http://kollsys.org/v6c)].

As NSCGJSP em seu articulado dispõem o seguinte:

366. Os documentos eletrônicos apresentados aos serviços de registro de imóveis deverão atender aos requisitos da Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira (ICP-Brasil) e à arquitetura e-PING (Padrões de Interoperabilidade de Governo Eletrônico) e serão gerados, preferencialmente, no padrão XML (Extensible Markup Language), padrão primário de intercâmbio de dados com usuários públicos ou privados e PDF/A (Portable Document Format/Archive), ou outros padrões atuais compatíveis com a Central de Registro de Imóveis e autorizados pela Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo.”

366.1. É permitida a recepção para registro de imagens de documentos, preferencialmente no formato PDF, ou padrão mais atual a ser definido pela Central Registradores e autorizado pela Corregedoria Geral da Justiça, desde que o acesso ao original nato digital possa ser realizado para conferência através de sites confiáveis.

366.5. A recepção de instrumentos públicos ou particulares, em meio eletrônico, quando não enviados sob a forma de documentos estruturados segundo prevista nestas Normas, somente será admitida para o documento digital nativo (não decorrente de digitalização) que contenha a assinatura digital de todos os contratantes.

Já o Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça – Foro Extrajudicial (CNN/CN/CNJ-Extra) reza:

Art. 324. Todos os oficiais dos Registros de Imóveis deverão recepcionar os títulos nato-digitais e digitalizados com padrões técnicos, que forem encaminhados eletronicamente para a unidade a seu cargo, por meio das centrais de serviços eletrônicos compartilhados ou do Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR), e processá-los para os fins do art. 182 e §§ da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973.

§ 1º Considera-se um título nativamente digital:

I – o documento público ou particular gerado eletronicamente em PDF/A e assinado com Certificado Digital ICP-Brasil por todos os signatários e testemunhas;

II – a certidão ou traslado notarial gerado eletronicamente em PDF/A ou XML e assinado por tabelião de notas, seu substituto ou preposto;

III – o resumo de instrumento particular com força de escritura pública, celebrado por agentes financeiros autorizados a funcionar no âmbito do SFH/SFI, pelo Banco Central do Brasil, referido no art. 61, “caput” e parágrafo 4º da Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1.964, assinado pelo representante legal do agente financeiro

IV – as cédulas de crédito emitidas sob a forma escritural, na forma da lei;

V – o documento desmaterializado por qualquer notário ou registrador, gerado em PDF/A e assinado por ele, seus substitutos ou prepostos com Certificado Digital ICP-Brasil.

VI – as cartas de sentença das decisões judiciais, dentre as quais, os formais de partilha, as cartas de adjudicação e de arrematação, os mandados de registro, de averbação e de retificação, mediante acesso direto do oficial do Registro de Imóveis ao processo judicial eletrônico, mediante requerimento do interessado.

§ 2º Consideram-se títulos digitalizados com padrões técnicos aqueles que forem digitalizados de conformidade com os critérios estabelecidos no art. 5º do Decreto nº 10.278, de 18 de março de 2020.

Títulos oriundos do Judiciário

Os títulos oriundos do Poder Judiciário devem ser firmados com assinatura eletrônica qualificada pelo escrivão do feito (letra “a”, inc. III, § 2º do art. 1º da Lei 11.419/2006) ou trarão impresso o hash e o link para efeitos de autenticação no site do Tribunal, consoante o § 1º do art. 4º da Resolução CNJ 185, de 18/12/2013, in verbis:

“Art. 4º Os atos processuais terão registro, visualização, tramitação e controle exclusivamente em meio eletrônico e serão assinados digitalmente, contendo elementos que permitam identificar todos os usuários responsáveis pela sua prática. (redação dada pela Resolução n. 529, de 8.11.2023)

§ 1º A reprodução de documento dos autos digitais deverá conter elementos que permitam verificar a sua autenticidade em endereço eletrônico para esse fim, disponibilizado nos sítios do Conselho Nacional de Justiça e de cada um dos Tribunais usuários do Sistema Processo Judicial Eletrônico – Pje”.

Nenhuma destas hipóteses se aplica ao caso concreto. Os títulos são meras cópias reprográficas, não aptas a fundamentar e sancionar a prática do ato de registro.

Por fim, para não deixar escapar o fato de que há o reconhecimento de firma do magistrado, autenticando o título, reporto-me ao decidido na Ap. Civ. 0025431-76.2013.8.26.0100, onde o i. relator sumariza o caudal de decisões que denegam o acesso de títulos apresentados por meio de cópias reprográficas, mesmo quando notarizadas:

“A jurisprudência do Conselho Superior da Magistratura é pacífica no sentido de que a não apresentação da via original do título que se pretende registrar prejudica a dúvida, seja por conta do comando previsto no art. 203, II, da Lei nº 6.015/73, seja pela necessidade de se examinar a sua autenticidade:

Este Conselho, já por inúmeras vezes decidiu que o título deve ser apresentado em seu original e não por cópias, ainda que autenticadas (Ap. Civ. 2.177-0, 4.258-0, 4.283-0, 12.439-0/6, 1.820-0/2, 16.680-0/4 e 17.542-0/2). Ora, sem a apresentação do título original, não admite a discussão do quanto mais se venha a deduzir nos autos, porque o registro, em hipótese alguma, poderá ser autorizado, nos termos do artigo 203, I, da Lei 6.015/73. Não é demasiado observar que, no tocante à exigência de autenticidade, o requisito da exibição imediata do original diz respeito ao direito obtido com a prenotação do título, direito que não enseja prazo reflexo de saneamento extrajudicial de deficiências da documentação apresentada. Por conseguinte, não há como apreciar o fundamento da recusa, face à questão prejudicial. (Ap. Cível nº 30.728-0/7, Rel. Des. Márcio Martins Bonilha).

No mesmo sentido, as Apelações Cíveis nºs 2.177-0, 4.258-0, 4.283-0, 12.439-0/6, 1.820-0/2 ^{[sic. O correto seria 13.820-0/2]}, 16.680-0/4 e 17.542-0/2[4].

Títulos digitalizados “com padrões técnicos”

Por fim, calha observar, de passagem, que em nada aproveita ao interessado argumentar que os títulos judiciais apresentados a Registro foram digitalizados com “padrões técnicos” (nos termos do art. 5º do Decreto 10.278/2020) e isto por várias razões:

1. O particular não tem o poder de certificar a autenticidade de certos atos ou fatos jurídicos de origem judicial, posto não se achar investido da fé pública, “atributo da soberania política delegado” aos órgãos notariais e judiciários e de seus agentes;
2. O art. 5º, citado no CNN-CN-CNJ-Extra, deve harmonizar-se e não contrariar frontalmente a lei de regência (Inc. IV, § 2º, do art. 5º da Lei 14.063/2020) e isto por dois principais motivos: (1) A Lei 14.063/2020 é posterior ao Decreto e às leis que ele regulamentou (Lei 13.874/2019 e Lei 12.682/2012). Admitamos, ad argumentandum, que leges posteriores ad priores pertinente, a nova lei, ao restringir e especializar a regra, harmoniza o conjunto e derroga parcialmente as anteriores e, via de consequência, o seu decreto regulamentador. (2) A Lei das Assinaturas Eletrônicas é lex speciali em relação ao conjunto normativo que o Decreto buscou regulamentar.
3. O caput do referido art. 5º prova apenas a “autoria da digitalização”– i. e., ato material de formação do representante digital, não o título válido e eficaz em sentido próprio[5];
4. Os padrões técnicos mínimos previstos nos anexos foram estabelecidos pelo órgão competente da administração pública (Resolução CONARQ 48, de 10 de novembro de 2021), “padrões técnicos” estes que não são observados em regra quase absoluta (nem mesmo neste exemplo), e tampouco foram regulamentados pela Eg. Corregedoria Nacional.[6]

Transformações societárias

Por fim, nas Matrículas X e Y figura como proprietária SACSSA, sendo omisso o CNPJ. Nas Cartas de Arrematação figuram como massas falidas pessoas jurídicas diversas, não constando, ao menos, os CNPJs das massas falidas, de modo a facilitar as pesquisas para reate do trato sucessivo.

No caso de eventuais mutações intercorrentes (alteração de denominação social, incorporação, fusão, cisão etc.) é necessário comprovar, mediante documentos idôneos, a serem expedidos pelos órgãos competentes, as mudanças eventualmente ocorridas para fins de averbação (art. 234 da Lei 6.404/1976). Admitir o ingresso do título ferir-se-á o princípio de continuidade, nos termos do art. 195 e 237 da LRP.

A jurisprudência não discrepa. Nesta mesma Serventia há precedente que confirma a necessidade de reatar o trato sucessivo por averbações relativas às transformações societárias:

“No caso, não coincidindo titular do domínio e a pessoa jurídica que figura no polo passivo da execução, seria contra legem o ingresso do título, por força do princípio da continuidade subjetiva, positivado nos arts. 195 e 237 da Lei nº 6.015/73.

É numerosa a jurisprudência do Conselho Superior da Magistratura sobre a aplicação do princípio da continuidade, mesmo às cartas de arrematação. Ressaltou-se em precedente que se trata de modo derivado de aquisição da propriedade (Apelação Cível nº 20.745-0/6, Rel. Des. Antônio Carlos Alves Braga, j. 11.5.95).

Realmente, o objetivo expropriatório da execução, para satisfação do credor (Código de Processo Civil, arts. 646 e 647), não implica ruptura na cadeia de transmissão do direito. (…)

Assim, plenamente exigível a prévia averbação da incorporação (Lei nº 6.404/76, art. 234), incumbindo a diligência ao apelante-interessado”.[7]

Era o que nos competia informar a Vossa Excelência, o que sempre fazemos com o devido respeito e acatamento.

São Paulo, 7 de agosto de 2024.

SÉRGIO JACOMINO, Registrador.

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Notas

[1] Ap. Civ. 1000122-65.2018.8.26.0648, Urupês, j. 12/9/2019, DJe 4/10/2019, Rel. Des. Geraldo Francisco Pinheiro Franco. Disponível: http://kollsys.org/nkg.

[2] SERPA LOPES. Miguel Maria de. Tratado, Vol. I, 4ª ed. Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 1960, p. 26-7.

[3] ALMEIDA JR. João Mendes de. Direito Judiciário Brasileiro. 3ª ed. Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 1940, p. 194

[4] Ap. Civ. 0025431-76.2013.8.26.0100, São Paulo, j. 18/3/2014, Dje 5/5/2014, Rel. Des. Elliot Akel, disponível : http://kollsys.org/el3.

[5] A distinção é clássica. Carnelutti já advertia que “por formação do documento, não me refiro tanto ao ato material, mas sim ao ato jurídico de sua formação; ou, mais claramente, por formador ou autor do documento, não indico tanto aquele que materialmente o forma, mas sim aquele a quem a ordem jurídica atribui sua formação, ou seja, em relação a quem se verificam os efeitos da própria formação”. A ordem jurídica atribui ao notário ou escrivão judicial a formação do título que é admitido a registro. CANELUTTI, Francesco. La Prova Civile. Milano: Dott. A. Giuffrè, 1992, 144, n. 36.

[6] V. Ex^a. vem de decidir reconhecendo que os “padrões técnicos” não são observados. Processo 1060280-71.2024.8.26.0100, j. 10/6/2024, Dje 11/6/2024, Dra. Renata Pinto Lima Zanetta, disponível: http://kollsys.org/uh0. JACOMINO, Sérgio. Original e cópia – o inebriante efeito especular da digitalização. Velhas questões, novos desafios. São Paulo: Observatório do Registro, 19.2.2024, disponível em https://cartorios.org/2024/02/19/original-e-copia-o-inebriante-efeito-especular-da-digitalizacao-velhas-questoes-novos-desafios/.

[7] Ap. Civ. 0477166-88.2010.8.26.0100, São Paulo, j. 15/9/2011, Dje 5/12/2011, Rel. Des. Maurício Vidigal, disponível: http://kollsys.org/e3p. Vide igualmente: Ap. Civ. 1000050-82.2020.8.26.0624, Tatuí, j. 1/9/2020, Dje 21/9/2020, Rel. Des. Ricardo Mair Anafe, disponível: http://kollsys.org/pfc; Ap. Civ. 1094800-67.2018.8.26.0100, São Paulo, j. 7/6/2019, Dje 27/6/2019, Rel. Des. Geraldo Francisco Pinheiro Franco, disponível: http://kollsys.org/nj7.