Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

Matrícula – bloqueio – duplicidade – registros antinômicos.

EMENTA NÃO OFICIAL.  Em caso de duplicidade de registros estes devem ser bloqueados e os interessados remetidos às vias ordinárias onde se decidirá pela prevalência de um ou de outro.

• Cfr. Processo 0830206-52.2009.8.26.0000/01.

Processo nº. 0028627-59.2010.8.26-0100 Pedido de Providências 1ª VARA DE REGISTROS PÚBLICOS Sentença de fls.58/63 – CP. 314. (D.J.E. de 19.10.2010). Edifício Agudos

VISTOS.

Cuida-se de pedido de providências iniciado por esta Corregedoria Permanente, a pedido do 5º Oficial de Registro de Imóveis, que aduz existência de duplicidade de matrículas e registros envolvendo o Edifício Agudos.

O Oficial prestou informações confirmando a existência das duplicidades de registro apresentando detalhada busca das matrículas do Edificio Agudos (fls. 05/27).

O Ministério Público opinou pelo bloqueio das matrículas apontadas na bem elaborada relação das matrículas em duplicidade do Edifício Agudos feita pelo Registrador (fls. 44/45).

É O RELATÓRIO.

FUNDAMENTO E DECIDO.

Com razão o Ministério Público. Em caso de duplicidade de registros, como o presente, estes devem ser bloqueados e os interessados remetidos às vias ordinárias onde se decidirá pela prevalência de um ou outro.

Nas palavras de Narciso Orlandi Neto:

“Quando dois direitos sobre o mesmo imóvel não podem coexistir, não podem gravar simultaneamente o mesmo objeto, não podem ter titulares diferentes, diz-se que são contraditórios. No processo de qualificação podem também ser considerados contraditórios direitos cuja preferência será dada pela ordem da inscrição (hipotecas simultaneamente constituídas sem declaração de grau). Interessa aqui aquela primeira espécie de contradição. Os princípios que informam o Registro de Imóveis não permitem que direitos contraditórios permaneçam simultaneamente registrados. E quando ocorre duplicidade, há erro suscetível de retificação pelo prejudicado que, em princípio, é qualquer um dos dois titulares. A simples coexistência dos direitos no registro a ambos prejudica e legitima para a retificação. No sistema de matrículas, salvo erro grosseiro, não há possibilidade de duplicidade de registros na mesma matrícula. O que pode existir é: a) duplicidade de transcrições; b) duplicidade de matrículas; c) transcrição e matrícula contraditórias, quando a última não tem origem na primeira, Há quem entenda que, havendo duplicidade de transcrições ou de matrículas, pode e deve ser cancelada, até na via administrativa, a que foi feita por último. Foi o que decidiu o Conselho Superior da Magistratura de São Paulo, no julgamento de apelação em processo de dúvida: “O caminho correto, ocorrendo duplicidade de registros, é a decretação da nulidade do efetivado em último lugar. Essa providência pode ser adotada na via administrativa, com fulcro no art. 214 da Lei n. 6.015/73”(RT 592/88). A solução é correta para as hipóteses referidas por Gilberto Valente da Silva, isto é, existência de duplicidade de matrícula por inofensivo erro interno, por exemplo, por falta de remissão da abertura da primeira na transcrição anterior. A solução é o cancelamento da segunda, com transporte dos atos nela praticados para a primeira, com fundamento no art. 213, caput, já que há erro evidente (A Matrícula, trabalho apresentado no XX Encontro dos Oficiais de Registro de Imóveis do Brasil, 1993). No mesmo sentido, Celestino A. Cano Tello, Iniciación al Estúdio de Derecho Hipotecário, Editorial Civitas, Madrid, 1982, p. 284). Mas não será diversa a solução se, na segunda matrícula, aberta inadvertidamente, tiver sido registrado um direito real incompatível com aquele registrado na primeira matrícula, v. g., a hipoteca constituída por quem alienara o imóvel? Com certeza a duplicidade não será irrelevante, inofensiva. Será temerária uma solução simplista, que não atente para a possibilidade de prevalecer o direito inscrito na segunda matrícula. É discutível? Sim. Bem por isso, a solução tem de ser encontrada na via contenciosa. A duplicidade de registros não leva necessariamente à conclusão de que um deles é nulo de pleno direito. Devem ser separadas as duas anomalias … As conseqüências da duplicidade de registros foram bem expostas pelo Conselho Superior da Magistratura de São Paulo. Decidiu o órgão, em caso de duplicidade de registros: “A regra do art. 859 do Código Civil, autorizadora do princípio da presunção, não pode ser chamada por nenhum daqueles titulares dos registros duplos. A presunção de que o direito pertence àquele em cujo nome está registrado não pode conviver com o duplo registro… Em outras palavras, a presunção de veracidade do registro desaparece quando há duplicidade.” E prossegue: “a conseqüência é a impossibilidade de prática de qualquer ato em qualquer das correntes filiatórias, até que, na via adequada, se decida pela prevalência de uma ou de outra (Ap. 4.094, j. Em 24-6-1985, RT 599/99). Observe-se que o duplo bloqueio, subentendido na decisão, seria consequência lógica da perda da presunção de que o direito pertence àquele em cujo nome está registrado. Realmente, dois registros contraditórios não podem gozar da presunção de que, ao mesmo tempo, são exatos, porque expressam a verdade. Ou eles não são contraditórios, ou um deles está errado … Estará correto o duplo bloqueio? Sim. É o único bloqueio correto, legítimo.” Mais adiante, depois de reafirmar que o duplo registro faz desaparecer a presunção relativa de verdade de seu conteúdo, conclui que sua restauração depende da eliminação da duplicidade pelo o titular, por meio do cancelamento do registro contraditório nas vias ordinárias. E adverte que o registro nulo de pleno direito tem de ser cancelado, mas ressalva que nem sempre o segundo registro será nulo de pleno direito: “O cancelamento na via administrativa, quase sempre sem ciência do titular, priva-o do direito ao devido processo legal. Para quem entende que só o titular de direito inscrito tem legitimidade para atacar, com ação real, outra inscrição, o cancelamento do registro do prejudicado será fatal para a pretensão retificatória. Fique bem claro que não estamos cuidando aqui da nulidade de pleno direito, mas de conflito de interesses baseado no Registro de Imóveis. O cancelamento do registro por motivo que não seja a nulidade de pleno direito, depende sempre de processo contencioso, exatamente porque implica, para o titular do registro cancelado, a perda do direito real. E no processo contencioso deve ser cancelado, não o registro feito por último, mas aquele cuja corrente filiatória não está perfeita. O juiz examinará as duas linhas das transmissões, verificará se têm a mesma origem, quando ocorreu a bifurcação, qual o motivo e qual a que, dentro dos princípios que informam o registro, deve prevalecer. O registro cuja linha desrespeitou o princípio da continuidade, por exemplo, não sobreviverá. Essa solução é indiscutível quando da existência de duas correntes filiatórias distintas. A outra, de cancelamento administrativo do último registro, pode ser admitida, mas quando a contradição está na mesma matrícula. O titular de direito já o transmitiu, mas ele aparece em outro registro, como transmitente. Neste caso há evidente violação do princípio da disponibilidade: o transmitente já transmitira tudo o que tinha. Aqui sim, está presente a nulidade de pleno direito, justificando o cancelamento. Quando as duas correntes filiatórias estão em matrículas diversas, não há como cancelar-se administrativamente uma delas. O efeito da duplicidade é o desaparecimento da presunção do registro e da disponibilidade do titular, e ambos os registros são atingidos. Mesmo na via contenciosa, o simples exame dos registros pode não ser suficiente para uma conclusão segura. Qualquer das partes litigantes pode alegar, em seu favor, o usucapião ordinário. Se estiver na posse do imóvel há mais de dez anos, de boa fe, não se lhe negará a aquisição por usucapião, ainda que o registro em seu nome não venha de uma linha filiatória perfeita e não resista a um confronto com a outra linha. Mas é exatamente para isso que serve o usucapião ordinário.” (Narciso Orlandi Neto. Retificação do Registro de Imóveis, Ed. Oliveira Mendes, págs. 102/108 grifou-se).

E conclui, afinal, que “fora das vias ordinárias, é temerário o cancelamento do registro, porque priva-se o titular do direito constitucional de defender seu direito, não podendo o juiz supor que o titular do registro a cancelar não tem nenhum direito a defender” (pág. 108).

Assim, constada a duplicidade de registros envolvendo as unidades Box 12, Box 19, Box 24, Box 112., Box 303, Box 308, Box 501, Box 502, Box 503, Box 504, Box 505, Box 517, Box 520, Box 606, e apartamento 121, do Edifício Agudos, o bloqueio das matrículas e transcrições respectivas é medida de rigor, para que não haja insegurança do registro afetando a publicidade do direito real respectivo, evitando-se com isso, que a superveniência de novos registros venha causar danos a futuros adquirentes, de difícil reparação.

Posto isso, determino o bloqueio dos seguintes registros: Box 12, Box 19, Box 24, Box 112., Box 303, Box 308, Box 501, Box 502, Box 503, Box 504, Box 505, Box 517. Box 520, Box 606, e apartamento 121, do Edifício Agudos, até que, nas vias ordinárias os interessados resolvam o impasse.

Servirá esta de mandado, nos termos da Portaria Conjunta nº 01/08, da 1ª e 2ª Varas de Registros Públicos da Capital.

Oportunamente, ao arquivo.

P.R.I.C.

São Paulo, 27 de setembro de 2010.

Gustavo Henrique Bretas Marzagão

Juiz de Direito.