Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

Processo 0021311-24.2012.8.26.0100

Interessado: ARM (Dr. Caio Sanches, adv.)

Sérgio Jacomino, 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital de São Paulo, aberta vista deste processo às fls. 48 dos autos, presta as seguintes informações.

ARM, não se conformando com as exigências formuladas por este Registro, requereu a suscitação de dúvida (inversa), aduzindo as razões de sua inconformidade na inicial de fls. 2 e seguintes.

Em síntese, o interessado não se conforma com as notas devolutivas que se acham acostadas às fls. 34 e seguintes dos autos.

Passo a expor as razões da denegação de acesso do seu título.

Questões preliminares

O imóvel da Matrícula 4.682 acha-se registrado em nome de DPA casada com ASA (R.1/4.682).

A ação, da qual se originou o título controvertido, foi proposta contra titular de direitos não inscritos – v.g. de promissária compradora (rectius: promissária-cessionária, já que, malgrado o fato de estarem intitulados como “compromisso de compra e venda”, os “promitentes” não ostentavam a condição de proprietários).

Os direitos objetos de arrematação foram exatamente aqueles que a ré ostentava – nem mais, nem menos (nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet). Isto é o que se vê de maneira clara nas peças do título judicial (p. 8, 30 e 31).

Ocorre que os direitos arrematados neste caso concreto não são direitos reais. O direito real de aquisição (e os que a ele se filiam – como as cessões e as promessas de cessões) nasce com o competente registro (art. 1.225, VII c.c. art. 1.417 do CC). O artigo 1.227 do Código Civil é claro: “os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos”.

Sendo, portanto, titular de meros direitos pessoais – fato certificado pela certidão anexada aos autos (fls. 613) – não dependia do registro para o exercício regular desses direitos.

Contudo, o arrematante apresentou a Carta a este Registro almejando alcançar a eficácia real que decorre diretamente da inscrição.

Logicamente que o acesso do título apresentado foi denegado em virtude da necessidade de apresentação dos títulos anteriores pelos quais os arrematários figurassem como titulares dos direitos afinal adquiridos, cumprindo, assim, a regra dos arts. 195 e 237 da Lei 6.015, de 1973.

Por força de exegese benfazeja, poder-se-ia superar eventual erronia na qualificação do negócio efetivamente celebrado, aproveitando-se o aproveitável nos defectivos instrumentos particulares cujo nomen iuris não qualifica adequadamente as transações entabuladas – utile per inutile non vitiatur. (brevitatis causa: →Ap. Civ. 990.10.278.510-6, São Paulo, j. 14.12.2010, DJE 19.1.2011, rel. des. Antonio Carlos Munhoz Soares).

Ocorre que sem enfrentar a questão dos títulos anteriores, não é possível avançar sobre as questões postas neste procedimento. A apresentação dos títulos anteriores – e seu registro – é pressuposto necessário para o acesso do título judicial em questão e eles não foram apresentados à qualificação neste procedimento; não se conhece, em detalhes, os óbices opostos ao seu ingresso na tábua registral, salvo a alusão que se fez às fls.4 e 5 (inexistência dos títulos em vias originais).

Contudo, como o interessado acena com a natureza de aquisição originária as realizadas em hastas públicas, o que abriria, ipso facto, as portas do Registro, me disponho a enfrentar o tema para não fugir aos argumentos apresentados e em respeito ao interessado.

Arrematação – modo originário de aquisição?

A questão é polêmica. Em apertada síntese é possível sustentar que a alienação judicial forçada é instituto de direito público – negócio jurídico bilateral de direito público, na expressão de Pontes de Miranda (Comentários ao CPC. 2ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 2002, p. 265). Embora típico instituto de direito público (processual), tal fato não leva, necessariamente, à conclusão de que tal expropriação forçada do patrimônio do executado deva ser considerada uma forma originária de aquisição imobiliária – como as desapropriações.

Peço vênia para citar o escólio de Luiz Guilherme Marinoni e Sérgio Cruz Arenhart no volume Execução (Curso. 2ª ed. São Paulo: RT, v. 3, 2008):

É certo que a alienação judicial está longe de poder ser vista como compra e venda. É preciso perceber que esta forma de alienação não é instituto de direito privado, mas sim figura de direito processual, decorrendo da atividade jurisdicional do Estado. Note-se que, ao se supor o seu caráter contratual, torna-se impossível explicar algumas das causas de nulidade da arrematação – descritas no art. 694, § 1º, do CPC -, como, por exemplo, a realização da arrematação por preço vil.

A alienação judicial, embora pertencente ao direito público, também não se confunde com alguma forma particular de desapropriação. A desapropriação constitui forma ‘originária’ de aquisição da propriedade, enquanto que a arrematação judicial é ‘forma derivada de aquisição de propriedade’, tanto que o bem é transmitido com os seus eventuais defeitos e ônus (por exemplo, art. 619 do CPC).

Trata-se, enfim, de figura distinta, não equiparada a qualquer outra. Tem natureza processual e constitui forma derivada de aquisição de propriedade. Por meio da expropriação, o Estado aliena bens do devedor (ou de terceiro responsável), ou ao menos limita o exercício de alguns poderes sobre tais bens (no caso do usufruto), no intuito de satisfazer o crédito exigido na execução. Constitui-se em procedimento complexo, formado ao menos por dois atos (o do Estado e do adquirente), prevalecendo o ato jurisdicional, por ser a causa eficiente da alienação.

O regime jurídico deste instituto não pode ser buscado nem no direito privado nem na disciplina da desapropriação, construindo-se a partir das regras processuais, dos princípios que regem a execução e dos direitos fundamentais processuais.” (Execução. 2ª ed. São Paulo: RT., 2008, p. 319, n. 5.2).

No mesmo sentido a doutrina de Cásio Scarpinella Bueno, que sustenta não haver dúvida de que a arrematação é forma de aquisição derivada da propriedade pelo arrematante (Marcato. Antonio Carlos, org. Código de Processo Civil Interpretado. 3ª ed. São Paulo: Atlas, 2008, p. 2.181).

Em sustentação das conclusões, podem ser citados os artigos 619 e 686 do CPC. O primeiro, por considerar a alienação ineficaz em relação aos credores que nomina; já o art. 686, enumeram-se os requisitos formais para a publicação do edital de hasta pública e, dentre, eles, destaque-se a menção à “existência de ônus, recurso ou causa pendente sobre os bens a serem arrematados”. Não teria sentido tais disposições legais no quadrante das aquisições ditas originárias.

Ambas as disposições reafirmam a natureza de aquisição derivada, já que certos ônus reais (rectius: direitos reais de gozo e fruição) não se resolvem com a arrematação. Uma vez mais nos socorre Cásio Scarpinella Bueno. Depois de destacar que os credores de direitos reais de garantia, uma vez intimados, sub-rogam-se no produto da venda judicial, diz:

Diferentemente, como a arrematação não é modalidade originária da aquisição da propriedade, eventuais gravames reais que incidam sobre o bem (servidão, usufruto, uso, habitação, por exemplo) não se resolvem, com a aquisição judicial. (Op. cit. p. 2.185).

É possível concluir, como o fazem Arruda Alvim, Araken de Assis e Eduardo Arruda Alvim que no caso de arrematação, os direitos reais “subsistem nos termos originais, cabendo ao arrematante respeitá-los, ou, então, pleitear o desfazimento da arrematação” (Comentários ao CPC. Rio de Janeiro: GZ, 2012, p. 1.402).

Além disso, o Código Civil de 2002 prevê expressamente no seu art. 447 a evicção – mesmo nos casos de aquisição em hasta pública:

Art. 447. Nos contratos onerosos, o alienante responde pela evicção. Subsiste esta garantia ainda que a aquisição se tenha realizado em hasta pública.

Por fim, o próprio CPC prevê, no art. 703, a prova de quitação do ITBI (inc. III) e a observância, por comando implícito, do trato sucessivo: “descrição do imóvel, com remissão à sua matrícula e registros”, reforçando a tese aqui sustentada da aquisição derivada do domínio.

Um último argumento poderia ser adjungido. No caso, o suscitado arrematou “direitos” e não domínio. Fosse aquisição originária, teria adquirido o domínio pleno do bem imóvel, já que o modus originário de aquisição pressupõe a fulminação dos historial tabular e a inauguração de uma nova cadeia filiatória.

Jurisprudência do CSMSP

A jurisprudência do C. Conselho Superior da Magistratura é pacífica e não discrepa. Permito-me sumarizar os principais arestos:

REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida – Carta de arrematação – Imóvel não registrado em nome do executado – Recusa acertada – Pretensão recursal incompatível com o princípio da continuidade (Lei nº 6.015/73, arts. 195 e 237) – Modo derivado de aquisição – Recurso não provido. (→Ap. Civ. 0052638-55.2010.8.26.0100, São Paulo, j. 13.10.2011, DJE de 13.1.2012, rel. des. Maurício Vidigal).

REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida – Carta de arrematação – Executada que incorporou a sociedade anônima titular do domínio – Imprescindibilidade de prévia averbação (Lei nº 6.404/76, art. 234) – Pretensão recursal incompatível com o princípio da continuidade (Lei nº 6.015/73, arts. 195 e 237) – Modo derivado de aquisição – Inaplicabilidade da regra do art. 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional – Exigência de prova de recolhimento do ITBI ou do reconhecimento administrativo da não incidência, da imunidade ou da concessão de isenção – Legalidade – Recurso não provido. (→Ap. Civ. 0477166-88.2010.8.26.0100, São Paulo, j. 15.9.2011, DJE de 5.12.2011, rel. des. Maurício Vidigal).

Registro de Imóveis – Dúvida – Recusa do Oficial em registrar carta de arrematação expedida em execução derivada de ação de cobrança – Imóvel pertencente a ambos os cônjuges – Ação e execução dirigidas contra apenas um deles – Penhora e arrematação da integralidade do imóvel – Inviabilidade do registro – Arrematação que constitui modo derivado de aquisição de propriedade – Ofensa ao princípio da continuidade – Recurso não provido. (→Ap. Civ. 0035805-59.2010.8.26.0100, São Paulo, j. 8.9.2011, DJE de 16.11.2011, rel. des. Maurício Vidigal).

REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida julgada procedente – Carta de arrematação expedida em execução promovida em ação de cobrança de débitos condominiais – Ação de cobrança movida contra compromissário comprador do imóvel – Contrato de compromisso de compra e venda não registrado – Inexistência de decisão judicial, na fase de conhecimento ou de execução, imputando a responsabilidade do débito aos proprietários do imóvel – Princípio da continuidade – Registro inviável.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Exigências formuladas para o seu registro, visando o posterior ingresso da carta de arrematação – Necessidade de apresentação de via original do contrato, com atendimento dos demais requisitos incidentes – Arrematação, ademais, que teve por objeto a propriedade do imóvel que, por sua vez, não será adquirida pelo executado por meio do registro do contrato de compromisso de compra e venda – Recurso não provido. (→Ap. Civ. 1.230-6/9, São Paulo, j. 16.3.2010, DJE de 18.5.2010, rel. des. Relator: Munhoz Soares).

Registro de Imóveis – Carta de arrematação – Exigência de apresentação de Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR) – Necessidade, outrossim, de prova de pagamento do Imposto Territorial Rural (ITR) dos últimos cinco anos ou de Certidão de Regularidade do Imóvel Rural – Dúvida procedente – Recurso não provido. (→Ap. Civ. 322-6/1, Mairiporã, j. 14.4.2005, DJE de 25.5.2005, rel. José Mário Antonio Cardinale).

Registro de Imóveis – Dúvida imobiliária – Carta de Arrematação – Imóvel descrito em desconformidade com a descrição do registro – Registro inviável – Ofensa à continuidade – Reconhecimento do cabimento de exigências formuladas pelo interessado no registro – Dúvida procedente – Recurso não provido. (→Ap. Civ. 20.745-0/6, Itu, j. 11.5.1995, DJE de 22.6.1995, rel. des. Antônio Carlos Alves Braga).

Promessa de compra e venda – CND do INSS – Títulos originais – cópias reprográficas

O interessado baralha as exigências feitas para o ingresso da Carta de Arrematação com outras, elaboradas para acesso dos contratos de compromisso de compra e venda, prenotados separadamente e não reapresentados à consideração de Vossa Excelência neste processo.

Assim, por exemplo, a resistência oposta à exigência de apresentação do CND da promissária compradora São Pedro Comércio de Papeis Ltda – exigência que se vincula ao instrumento particular, e não ao título aqui debatido.

Também manifesta sua irresignação com a exigência de apresentação dos instrumentos originais das promessas – o que poderia ser objeto de discussão no bojo da prenotação dos indigitados instrumentos. Ainda que se pudesse destacar do título judicial os instrumentos particulares aludidos (fls. 9 a 20 dos autos), ainda assim o acesso seria denegado, já que o art. 221 da Lei de Registros Públicos não arrola cópias reprográficas – ainda que autenticadas pelo escrivão do feito – como títulos passíveis de ingresso no Registro.

O preceito do art. 221, disciplinando os títulos (em sentido formal) admitidos à registração predial, não abrange cópias. A jurisprudência é farta: → AC 4.258-0, Jacupiranga; 15.7.1985, rel. Marcos Nogueira Garcez; → AC 4.328-0, Capital, 6.8.1985; → AC 4.184-0, Guarulhos, j. 14.10.1985, rel. Marcos Nogueira Garcez; AC 4.941-O, São Paulo, 6.11.85, Relator Des. Nogueira Garcez. → AC 6.034-0, Mirassol, 25.7.1986,  Relator Des. Sylvio do Amaral. → AC 7.120-0/9, j. 1.6.1987, Campinas, DOE de 4.8.1987,  rel. Des. Sylvio do Amaral.  → AC 14.797-0/3, São Paulo, j. 8.7/1992, DOE de 21.8.1992, rel. Dínio de Santis Garcia. → AC 17-6/0, Santa Cruz do Rio Pardo, j. 11.9.2003, DOE de 7.11.2003, rel. Luiz Tâmbara. → AC 0008924-24.2010.8.26.0495, Registro, j. 21.11.2011, DJE de 29.2.2012, rel. Maurício Vidigal. → Ap. Civ. 989-6/4, São Paulo, j. 11.11.2008, DOE 23.1.2009, rel. des. Ruy Camilo; → Ap. Civ. 990.10.391.777-4, Campinas, j. 14.12.2010, DJE de 26.1.2011, rel. des. Antônio Carlos Munhoz Soares; → Ap. Civ. 990.10.261.172-8, Itapecerica da Serra, j. 28.9.2010, DOE de 26.11.2010 , rel. des. Munhoz Soares; → Ap. Civ. 1.258-6/6, Campinas, j. 30.6.2010, DOE de 28.9.2010, rel. des. Relator: Munhoz Soares; → Ap. Civ. 1.270-6/0, Bragança Paulista, j. 30.3.2010, DOE 1.6.2010, rel. Munhoz Soares, dentre inúmeras outras.

Quitação de débitos condominiais

Uma nota apendicular calha neste procedimento. Foi apresentada uma declaração de quitação de débitos condominiais subscrita pelo síndico indicando uma unidade autônoma cuja identificação é incoincidente com os dados do registro, consoante explicitado na nota devolutiva elaborada nesta ocasião e anexada a seguir.

Estas são as informações que presto a Vossa Excelência com o devido respeito e acatamento.

São Paulo, 3 de maio de 2012.Sérgio Jacomino,

Oficial Registrador.