Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

Sérgio Jacomino, 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital de São Paulo, em atenção ao requerimento formulado por AAST, vem suscitar dúvida, pelos fundamentos seguintes.

O interessado persegue o registro do título anexo e da escritura protocolada sob número 267.100, dependente do registro prévio da carta anexa (protocolo 267.098). Os títulos serão encaminhados conjuntamente para superior consideração de Vossa Excelência, já que as exigências são em parte reiteradas.

O título consiste em Carta de Sentença expedida em 5.12.1997 pela 35ª Vara Cível da Capital, extraída do processo 667/1997, prenotado sob número de ordem 267.098 acompanhado do pedido de suscitação de dúvida.

1 – CND do INSS e Receita Federal

A jurisprudência do Eg. Conselho Superior da Magistratura – e da R. 1ª Vara de Registros Públicos da Capital – modificou-se e já se admite o acesso de títulos como o anexo sem a apresentação dos documentos acessórios de regularidade fiscal e previdenciária. Os interessados indicaram a Ap. Civ. 0018870-06.2011.8.26.0068, Barueri, como paradigma da viragem jurisprudencial, confirmada por sucessivas decisões no mesmo sentido. Por essa razão, dá-se por superada a exigência feita anteriormente.

Contudo remanescem alguns óbices. A eles nos dedicamos a seguir.

2 – Tr. 1.215 – Continuidade – especialidade objetiva

A adjudicação tem por objeto três imóveis registrados, respectivamente nas transcrições 1.215 e 851 – ambas da 8ª Circunscrição Imobiliária e Matrícula 47.305.

Comecemos com o imóvel da Transcrição 1.215 do 8º Registro de Imóveis.

A nota devolutiva alude à discrepância entre a descrição do registro anterior e a do título nos seguintes termos:

Consta da transcrição 1.215 do 8º Registro de Imóveis desta Capital que o imóvel dela objeto é constituído por “um terreno situado na Rua Pedro Vicente, junto ao número 107”, ou seja, o imóvel corresponde tão-somente a “um terreno” localizado próximo ao imóvel identificado como o 107 da Rua Pedro Vicente.

Contudo, o título judicial anexo (às fls. 2, 3, 8, 13 e 15) diversamente indica como objeto da adjudicação o “prédio 391 (antigo 107)” da mesma via. O conjunto dos documentos apresentados em cotejo com documentos arquivados nesta Serventia (especialmente a planta do Cadastro Municipal – Setor 18, Quadra 91, cópia anexa) leva-nos a considerar que:

a) Sobre o imóvel da Transcrição 1.215 foi efetivamente construído o prédio 391 da Rua Pedro Vicente, tal como consta do título judicial;

b) Essa construção jamais foi objeto de averbação;

c) O prédio 391 nunca terá sido o prédio 107 da mesma via. Comprova-o o fato de que a Transcrição 851, do mesmo 8º Registro Imóveis da Capital (certidão anexa), indica que o prédio 107 da Rua Pedro Vicente, atualmente seria o número 415 da mesma via. Atesta-o, também, a clara disposição que figura na planta do Cadastro Municipal, como já observado.

 Tal quadro leva a uma incongruência que deveria ser superada na confecção dos títulos ou mesmo pela via do aditamento retificatório.

Os interessados argumentam que não haveria necessidade de descrever os imóveis no título, “podendo o Oficial seguir o padrão existente no Fólio Registral” (item 2.1 da petição).

É preciso considerar, contudo, o seguinte: não estamos diante de uma escritura pública, mas de um título de extração judicial. A faculdade prevista no art. 2º da Lei 7.433, de 1985, abrange uma das espécies de instrumentos públicos que é justamente a escritura pública notarial. A lei dispensa o notário de proceder, “na escritura pública de imóveis urbanos” a descrição e caracterização do bem, “desde que constem, estes elementos, da certidão do Cartório do Registro de Imóveis”. A regra que trata da descrição dos imóveis a cargo dos escrivães judiciais é outra; trata-se do art. 225 da Lei 6.015, de 1973, à qual voltaremos em seguida.

Ad argumentandum admitamos, venia concessa, que a regra da Lei 7.433/1985, que teve em mira a escritura pública notarial, pudesse alcançar todos os instrumentos públicos latamente considerados – inclusive os títulos judiciais. Ainda assim esbarraríamos na regra do seu decreto regulamentador (art. 3º do Decreto 93.240, de 1986) que exige, além do número da matrícula, a “completa localização, logradouro, número, bairro, cidade, Estado” do imóvel transacionado. Reza o regulamento:

Art. 3º Na escritura pública relativa a imóvel urbano cuja descrição e caracterização conste da certidão do Registro de Imóveis, o instrumento poderá consignar, a critério do Tabelião, exclusivamente o número do registro ou matrícula no Registro de Imóveis, sua completa localização, logradouro, número, bairro, cidade, Estado e os documentos (…).

Aqui reside justamente o problema. A descrição não é coincidente nem em seus elementos identificadores. Não estamos diante da hipótese de dispensa deliberada e expressa da descrição dos bens adjudicados; estamos em face de uma especialização objetiva que inova em relação à que se acha na origem. Tal discrepância ostenta potencial risco que pode levar a equívocos e confusões.

Voltemos ao art. 225 da LRP, dispositivo que é inteiramente aplicável ao tema aqui discutido:

Art. 225 – Os tabeliães, escrivães e juízes farão com que, nas escrituras e nos autos judiciais, as partes indiquem, com precisão, os característicos, as confrontações e as localizações dos imóveis, mencionando os nomes dos confrontantes e, ainda, quando se tratar só de terreno, se esse fica do lado par ou do lado ímpar do logradouro, em que quadra e a que distância métrica da edificação ou da esquina mais próxima, exigindo dos interessados certidão do registro imobiliário

Mais relevante ainda é o § 2º do mesmo dispositivo regulamentar: “consideram-se irregulares, para efeito de matrícula, os títulos nos quais a caracterização do imóvel não coincida com a que consta do registro anterior” (art. 225, § 2º da mesma Lei).

Em conclusão, não se pode, sic et simpliciter, aproveitar o que se acha inscrito para fundamentar o acesso do título judicial quando justamente o que está no Registro não quadra com o que consta do título.

A jurisprudência do Eg. Conselho Superior da Magistratura mantém-se firme ao longo do tempo. Confiram-se os seguintes acórdãos:

Registro de Imóveis – Escritura de venda e compra descrevendo o imóvel em desacordo com os dados tabulares – Necessidade de retificação – Princípio da especialidade – Recurso desprovido.

“Apresentou-se a registro escritura que descreve um imóvel em dissonância com seus assentamentos cadastrais. E, é certo, se há descrição no título, mesmo concernente a imóvel urbano, esta descrição não pode discrepar da especialização que do imóvel se tem no fólio.

Em verdade, a retificação aludida pelo Registrador é de rigor. Ou a do título, se nele está o equívoco – e aí ela se procede por meio de nova escritura -, ou do registro, se a escritura é que contempla a adequada. Mas mesmo se a retificação fosse a do registro, então ela não se poderia fazer de ofício, dada a potencialidade de afetação de terceiros, afinal se há diversidade de metragem de uma perimetral”. → Ap. Civ. 92.760-0/6, São Bernardo do Campo, j. 25.6.2002, DJ 27.8.2002, rel. des. Luiz Tâmbara.

Registro de Imóveis – Escritura de venda e compra com descrição do imóvel em desacordo com os dados tabulares – Inadmissibilidade do registro (art. 225, § 2º, da Lei n. 6.015/1973) – Necessidade de prévia retificação do título apresentado ou do registro para afastar a divergência verificada – Recusa do oficial registrador que merece ser prestigiada à luz do princípio da especialidade – Irrelevância de anterior inscrição de instrumento particular de venda e compra do imóvel com a mesma divergência descritiva – Recurso não provido. → Ap. Civ. 555-6/4, Santo André, j. 9.11.2006, DJ de 23.3.2007, rel. des. Gilberto Passos de Freitas.

Outros precedentes poderiam ser arrolados. Peço vênia a Vossa Excelência para reproduzir o teor do voto proferido na → Ap. Civ. 555-6/4, citada, em que há farta indicação de jurisprudência do mesmo Colendo Conselho:

Como já decidiu este Colendo Conselho Superior da Magistratura em mais de uma ocasião:

‘Registro de Imóveis – Formal de partilha – Incoincidência restrita ao comprimento de um dos perímetros do imóvel entre a transcrição anterior e o título judicial apresentado a registro – Necessidade de prévia retificação do registro quanto à descrição do imóvel ou do título judicial para afastar a aludida divergência – Dúvida procedente – Recurso improvido.

(…)

Há, (…), nessas descrições, uma pequena diferença de 60 centímetros nos perímetros laterais do terreno.

Tal incoincidência descritiva do imóvel, ainda que pequena, qualifica o título como irregular (art. 225, § 2º, da LRP), o que impossibilita seu acesso à tábua registral enquanto não for retificada a descrição do imóvel inserta na transcrição imobiliária ou aquela constante do formal de partilha.

Este E. Conselho Superior, a propósito, no julgamento da Ap. Civ. nº 11.410-0/7, de Atibaia, já acentuou ser impossível o ingresso de título que apresenta descrição divergente do registro anterior, sem a prévia retificação judicial.’ (Ap. Cív. n. 55.086-0/9 – j. 12.02.1999 – rel. Des. Sérgio Augusto Nigro Conceição).

Registro de Imóveis – Escritura de venda e compra descrevendo o imóvel em desacordo com os dados tabulares – Necessidade de retificação – Princípio da especialidade – Recurso desprovido.

(…)

A desqualificação, no caso, foi acertada e deve ser mantida.

Apresentou-se a registro escritura que descreve um imóvel em dissonância com seus assentamentos cadastrais. E, é certo, se há descrição no título, mesmo concernente a imóvel urbano, esta descrição não pode discrepar da especialização que do imóvel se tem no fólio.

Em verdade, a retificação aludida pelo Registrador é de rigor. Ou a do título, se nele está o equívoco – e aí ela se procede por meio de nova escritura -, ou do registro, se a escritura é que contempla a adequada.’ (Ap. Cív. n. 92.760-0/6 – j. 25.06.2002 – rel. Des. Luiz Tâmbara).

Observe-se que o fato de se tratar de unidade de loteamento antigo, inscrito anteriormente à vigência da Lei n. 6.015/1973, não autoriza a conclusão pretendida pela Apelante quanto à possibilidade de ingresso de título de transmissão de domínio sem exata correspondência com a descrição existente na transcrição anterior.

Uma vez mais, de interesse invocar entendimento já manifestado por este Colendo Conselho Superior da Magistratura:

‘Registro de Imóveis – Venda de lote constante de empreendimento anterior à Lei 6.015 – Descrição cadastral deficiente e inovada na escritura de venda e compra – Maltrato à especialidade – Ausência de controle de disponibilidade qualitativa – Impossibilidade de ingresso do título sem a retificação imobiliária ou a retificação do título, nele preservando-se a descrição constante do registro anterior – Dúvida procedente – Recurso Desprovido.

(…)

O caso envolve a pretensão de registro de venda de uma unidade de loteamento inscrito em 1.937, portanto muito antes, mesmo, da edição da Lei 6.015, que instituiu o sistema cadastral e, com ele, a necessidade de o imóvel levado ao fólio estar perfeitamente individuado, quer quanto à sua extensão, quer quanto à sua localização no solo. Isso não significa, porém, que o ato de registro perseguido, e o descerramento de matrícula que ele, agora, importa, possa se dar com desconsideração daquela exigência, suporte, afinal, do chamado princípio da especialidade.

Veja-se que, ao se inaugurar a matrícula, ingressa-se no novo sistema, cujo corolário é a busca de saneamento das imprecisões do sistema anterior, de caráter eminentemente pessoal. Por isso, não se há de permitir, como antes sucedia, que, sem a devida retificação, se introduzam novos dados identificativos do imóvel, e a partir do quanto constante no título causal.

O que o Conselho Superior da Magistratura, a partir do julgamento da Apelação 6.084, há muito admite, isto sim, forte, até, na disposição do artigo 225, parágrafo 2º, da Lei 6.015, é a abertura de matrícula mediante a apresentação, a registro, de título cujo conteúdo, na descrição do imóvel, coincida, exatamente, com a descrição da anterior transcrição. Ou seja, e tal qual já se decidiu, de resto em hipótese como a vertente, a ‘orientação do Conselho pressupunha e pressupõe, pese embora descrição deficiente da transcrição, a abertura de matrícula com os mesmos dados, sem qualquer inovação que não decorre de regular procedimento retificatório.’ (Apelação Cível n. 22.417-0/4, Piracaia, j. 31.05.96, rel. Des. ALVES BRAGA).

Não é, todavia, o que tenciona o recorrente. Afinal, pretende-se o registro de uma escritura, já sob a égide do novo sistema registrário, em que o imóvel vem descrito com dados extra tabulares.

Ou seja, a escritura apresentada contém descrição que não se encontra na tábua. Daí a exigência, corretamente levantada pelo Oficial, de que ou o título fosse retificado, para que dele constasse a mesma descrição do imóvel que constava da planta arquivada na Serventia Predial, quando da inscrição do loteamento (fls.) – aí na exata esteira da orientação acima aludida, do E. Conselho -, ou, então, que se fizesse a retificação.’ (Ap. Cív. n. 81.412-0/3 – j. 25.06.2002 – rel. Des. Luiz Tâmbara).

Nem se diga, por fim, como o faz a Apelante, que a escritura de venda e compra ora apresentada a registro está amparada em compromisso particular de venda e compra inscrito no fólio real com a mesma descrição, a impor, agora, igualmente, o ingresso do título, ainda que sem exata correspondência com os dados tabulares. Como sabido e reiteradamente decido por este Colendo Conselho, ‘erro pretérito do registrador não justifica a prática de outros atos posteriores em perpetuação ao erro original’ (CSM – Ap. Cív. 304-6/0 – j. 31.01.2005 – rel. Des. José Mário Antonio Cardinale).

Portanto, sob qualquer aspecto que se analise a questão, não há como admitir, no caso, o registro do título, tal como pretendido pela Apelante, impondo-se a manutenção da respeitável sentença recorrida, a qual, corretamente, prestigiou a recusa manifestada pelo oficial registrador.

3 – Acessão desconhecida do registro

Ainda no tocante ao imóvel da Transcrição 1.215 do 8º Registro, já aludimos ao fato de que o imóvel adjudicado compreende terreno e acessão (“prédio e respectivo terreno” na Rua Pedro Vicente, 391, antigo 107 – fls. 3 da Carta).

A promessa de compra e venda, que afinal se cumpriu pela adjudicação compulsória, também tinha por objeto terreno e acessão – verbis: “imóvel localizado na Rua Pedro Vicente, 391 –  antigo 107 – Um prédio e respectivo terreno…” (descrição da promessa de compra e venda reproduzida às fls. 26 da Carta de Adjudicação).

Trata-se de acessão desconhecida do Registro de origem e que deve ser regularizada perante o Registro de Imóveis. A construção não foi levada a efeito pela empresa adquirente – a justificar o pleito de cisão do título para permitir o seu acesso sem a referência à construção.

Trata-se de construção que terá sido erigida no imóvel antes mesmo da promessa contratada (2.2.1990) em relação à qual se deverá, inclusive, ser exigida a correspondente CND do INSS, nos termos do art. 47, II, da Lei 8.212/1991.

Não se trata aqui de dispensa da apresentação da CND da empresa alienante nos termos do art. 47, I, “b” do mesmo diploma legal – o que foi, aliás, objeto de apreciação en passant na R. sentença de procedência da adjudicação. Não se aplica a este caso, tampouco, a orientação liberal do Eg. Conselho, em precedente citado pelo interessado, que desonera a pessoa jurídica de apresentar a certidão negativa de débitos porque, em tese, isto significaria uma forma de sanção política, nos termos do decidido nas ADIs nºs 173-6 e 394-1 da Suprema Corte. Aqui a CND se referirá à construção, não à livre disposição do bem pela proprietária pessoa jurídica.

Em suma, o título inova o registro anterior sem que os interessados comprovassem as mutações ou justificassem as erronias, corrigindo-as como couber, conforme o caso.

4 – Matrícula 47.305 – arrematação

Já o imóvel da Avenida Cruzeiro do Sul, 744, objeto da Matrícula 47.305 deste Registro, foi arrematado por terceiros (R. 9/47.305). Sobre tal fato os interessados silenciaram.

Estas são os obstáculos apurados para o acesso dos títulos.

5 – Título sucessivo pendente de registro

Gostaríamos de informar a Vossa Excelência que se acha prenotado sob número de ordem 267.100 escritura de transferência de bens em que os imóveis objeto das mesmas transcrições e matrícula são alienados a pessoas físicas.

Atendendo a requerimento dos interessados, promovemos a suscitação de dúvida que, salvo melhor juízo, deverá ser apreciada juntamente com este pedido, já que conexos.

Devolvo a qualificação do título a Vossa Excelência para que possa decidir o que de Direito.

São Paulo, junho de 2013.

SÉRGIO JACOMINO,

Oficial Registrador.